Optimisation du plan d'une maison individuelle avec cave sur un petit terrain

Le terrain / la bande située entre nous et la rue, avec un petit fossé, appartient à la commune, et cela doit rester ainsi.

Alors il faut faire particulièrement attention, car la désignation comme zone résidentielle dans le plan d’urbanisme est au mieux irréfléchie, sinon une erreur de planification. Vous devriez contacter immédiatement la commune, car des servitudes de construction seront nécessaires au regard du droit de la construction. Étant donné que les rouages de l’administration publique tournent généralement très lentement, vous devriez obtenir par écrit la volonté d’assumer ces servitudes.

Une fonction en tant que véritable fossé n’est pas connue, il peut être comblé selon le maître d’ouvrage.

C’est très surprenant, car la parcelle est expressément mentionnée dans les motifs du plan d’urbanisme comme appartenant au collecteur, qui joue un rôle essentiel pour l’évacuation des eaux pluviales.

Il reste que la limite de construction côté rue commence à 5 m de la rue

… ce qui relève aussi de l’irréflexion dans la planification.

donc il ne faut pas respecter 3 m depuis la limite de propriété

Comme il ne s’agit pas d’une ligne de construction, je ne vois pas les prescriptions régionales sur les distances abolies, de sorte que 3 m devraient bien être respectés par rapport à la propriété communale, à moins que la volonté de reprise de la distance soit exprimée.

nous ne le ferons pas avant le bornage définitif

Si aucun risque qu’un autre achète le terrain, cela va.

Mais nos nouveaux voisins l’ont déjà fait, donc selon moi il doit déjà être borné.

Non. Il n’est pas inhabituel de définir une partie précisément décrite dans le contrat de vente et de diviser concrètement plus tard. Cela entraîne seulement des frais légèrement plus élevés pour le notaire et le bureau des hypothèques.

Ma question serait encore de savoir s’il faut absolument deux étages pleins pour un escalier vers les combles ou si un haut mur de genoux avec lucarne suffirait aussi ?

Je ne comprends pas la question. Vous avez pourtant maintenant un haut mur de genoux et une lucarne (correctement une lucarne à pignon). Que voulez-vous dire par rapport à l’escalier ?

Merci de demander à ton BU de tracer régulièrement les limites du terrain lorsqu'il t'envoie un plan. Bien sûr, on peut encore élargir la maison plus que ce que le BU a fait ou comme pour la maison lumineuse, mais vous vous retrouveriez alors avec la terrasse soit contre la clôture soit contre la rue. Est-ce que vous voulez ça ?

À votre place, je réfléchirais d'abord à ce qu'il faut faire avec la différence de hauteur par rapport à la rue. Je dois avouer que je ne connais pas très bien les prix des caves : une cuve étanche est-elle hors de prix ? Si c'est nécessaire, alors la cave est-elle abandonnée ?
Avec une cave, il semblerait que des fenêtres basses soient possibles dans les pièces "cave" si vous acceptez l'escalier à l'entrée. Surélever la terrasse - est-ce une option ? Tout cela peut très bien fonctionner mais les coûts ! Ouf !

D'autre part, sans cave, la maison doit aussi être surélevée, c’est ça ? Que signifie exactement "hauteur moyenne" maintenant ? Est-ce suffisant d’adapter seulement la maison et les chemins ? Quel serait le minimum que le sol du rez-de-chaussée doit atteindre ?

Je ne comprends pas la question. Vous avez maintenant un haut mur pignon et une lucarne (correctement une lucarne capucine). Que se passe-t-il avec l'escalier ?

Moi non plus je ne comprends pas la question. Il me semblerait encore plus correct dans ce cas de qualifier la lucarne capucine d'oriel, car elle - toujours inexpliquée ! - dépasse de façon risible de la façade, ce dont je ne comprends pas la raison.

Que signifie exactement "hauteur moyenne" ?

Comme la rue présente à peine de pente, j'estime environ 10 cm / 20 m, le plancher du rez-de-chaussée doit se situer au moins au niveau de la rue ; en fait, il faut mesurer la hauteur de la rue (mais laquelle précisément - limite de terrain ou axe de la rue) au début et à la fin du terrain et en faire la moyenne. Ce qui nous amène à la prochaine incertitude de planification, car dans le plan d’urbanisme, on n’explique pas s’il s’agit du sol fini ou du sol brut. En ce qui concerne le remblai éventuellement nécessaire, nous devons probablement nous contenter des estimations des maîtres d’ouvrage de 60 cm à 80 cm, en l’absence de plan de niveaux.

Bonsoir à tous,

désolés pour la réponse tardive, nous savions que nous recevrions l'expertise du sol aujourd'hui et nous l'avons encore examinée.

Vous devriez contacter immédiatement la commune, car des servitudes de construction sont nécessaires du point de vue du droit de la construction.

Comme il ne s'agit pas d'une ligne de construction, je ne vois pas les prescriptions régionales concernant les distances annulées, de sorte qu'une distance de 3m par rapport au terrain communal doit être respectée, sauf si la prise en charge d'une distance est déclarée.

Ce sont deux remarques très pertinentes, merci beaucoup pour les indications. Nous sommes malheureusement des novices dans ce domaine et pensions que si c’est prévu dans le plan d’urbanisme et approuvé, on pouvait procéder ainsi. Nous allons nous informer davantage et essayer de régler ces deux points.

Non. Il n’est pas inhabituel de définir dans le contrat d’achat une partie précisément décrite et de la diviser ensuite matériellement. Cela entraîne seulement des frais un peu plus élevés pour le notaire et le bureau des hypothèques.

D’accord, cela nous a paru plutôt inhabituel car cela a déjà été fait pour les autres terrains situés au sud.

Je ne comprends pas la question. Vous avez désormais un haut mur pignon et un chien-assis (correctement un Zwerchhaus). Que voulez-vous dire avec l’escalier ?

Mon idée était de ne pas construire deux étages complets mais un mur pignon très haut et de prolonger l’escalier du rez-de-chaussée vers le premier étage puis le combles pour y avoir une ou deux chambres. Un peu comme la maison Lichthaus 152 de Town & Country, sans que l’escalier vers les combles doive se trouver dans une des pièces côté pignon.

L’expertise du sol a résumé les points suivants :

[*]Différence avec le bord de la rue max environ 1m au nord-est, pente vers le nord-est aussi (d’après ce que j’ai compris, ils prennent aussi l’axe de la rue et non la limite du terrain comme le BU)
[*]La zone supérieure doit être décaissée d’au moins 1,5 m et remblayée. En fin de compte, les couches porteuses commencent - avec un peu de compactage - entre 2m et 2,30m
[*]La terre excavée convient pour la modélisation du terrain. Il faudrait procéder de façon à mettre de côté les 30-50 cm supérieurs de bonne qualité, utiliser la terre en dessous pour modeler et remettre ensuite la bonne terre par-dessus.
[*]Une cuve blanche a été recommandée (argile rigide à semi-rigide entre 2m et 2,30m, mauvaise infiltration). Il faut s’attendre à de l’eau sous pression en période de fortes pluies, pas par temps sec.

À votre place, je réfléchirais d’abord à ce qu’il faut faire avec la différence de niveau par rapport à la rue.

Elle doit, d’après ce que j’ai compris, être comblée. Avec une cave, cela devrait plus ou moins bien s’équilibrer avec les déblais.

Une « cuve blanche » est-elle hors de prix ? Si elle s’avérait nécessaire, la cave serait-elle alors abandonnée ?

La cuve blanche coûte environ 20 000 de plus par rapport à la version noire selon le maître d’œuvre. Non, ce ne serait pas hors de prix. Au total, la cave avec la cuve blanche représenterait un surcoût de 70 000, comparé à un étage et demi sans cave et avec la même surface au sol, etc.
La grande question (quel jeu de mots génial ) est la suivante : quelle différence la cave fait-elle encore par rapport à deux étages pleins, si tu dois de toute façon excaver significativement le sous-sol, que cela ne suffit pas à rattraper le niveau de la rue, tu dois donc encore remblayer, et qu’il faut aussi utiliser du matériau en plus pour la dalle, parce que tu ne creuses pas aussi profondément que pour une cave. C’est ce que l’on demande au maître d’œuvre.

Élever la terrasse sur pilotis – est-ce une option ? Cela pourrait être très pratique, mais le coût ! Ouf !

Je ne vois pas cela comme un problème. Nous ferions nous-mêmes la terrasse, avec le soutien de la famille (je pense que nous avons quelques personnes compétentes), et ce serait plutôt du type lames de terrasse avec une sous-structure reposant sur des fondations ponctuelles. Devant les plus grandes différences de hauteur vers l’escalier/la berge, plantation, et c’est fini. Cela devrait rester dans un budget raisonnable.