Optimización del plano de una casa unifamiliar con sótano en un terreno pequeño

El terreno/la franja que está entre nosotros y la calle y que tiene una pequeña zanja pertenece al municipio, y debe seguir siendo así.

Entonces se requiere especial atención, ya que la designación como zona residencial en el plan de urbanismo debe calificarse al menos de irreflexiva, si no incluso como un error de planificación. Deberíais contactar de inmediato con el municipio, ya que aquí serán necesarias cargas de construcción según la normativa urbanística. Como es sabido, los procesos administrativos públicos suelen ser muy lentos, conviene que os hagáis entregar por escrito la disposición a asumir dichas cargas.

No se conoce una función como zanja real, según el encargado de la urbanización se puede rellenar.

Esto es muy sorprendente, ya que la parcela se menciona expresamente en la justificación del plan de urbanismo como perteneciente al receptor final de aguas pluviales, desempeñando un papel fundamental en el drenaje de aguas de lluvia.

Sigue siendo así que el límite de construcción del lado de la calle comienza a 5 m de la calle

... lo cual contribuye a la irreflexividad de la planificación.

por lo tanto no se deben respetar 3 m desde el límite del terreno

Como no se trata de una línea de construcción, aquí no veo que las disposiciones legales regionales sobre las distancias mínimas se vean anuladas, por lo que debería respetarse una distancia de 3 m al terreno municipal, salvo que se declare la disposición a renunciar a la distancia mínima.

pero no lo haremos antes de la medición definitiva

Si no existe peligro de que otro compre el terreno, está bien.

Nuestros nuevos vecinos ya lo han hecho, así que según mi opinión debería estar medido.

No. No es raro definir en el contrato de compra una superficie parcial descrita con exactitud y dividirla posteriormente en la realidad. Solo se generan tasas algo más altas para el notario y el registro de la propiedad.

Mi pregunta sería si es obligatorio que haya siempre 2 plantas completas para una escalera al ático o si podría valer un muro de rodilla alto con buhardilla también.

No entiendo la pregunta. Ya tenéis un muro de rodilla alto y una buhardilla (correctamente un falso techo). ¿Qué tiene que ver la escalera?

Por favor, pídele a tu BU que dibuje regularmente los límites del terreno cuando te envíe un plano. Por supuesto, se puede ampliar la casa más de lo que ha hecho el BU o como en la casa de luz, pero entonces estaréis en la terraza ya sea junto a la valla o en la calle. ¿Queréis eso?

Yo, en vuestro lugar, primero consideraría qué hacer con la diferencia de altura con la calle. Debo admitir que no estoy muy familiarizado con los precios de sótanos: ¿Es inasequible una bañera blanca? Si fuera necesaria, ¿entonces se descartaría el sótano?
Con sótano, aparentemente serían posibles ventanas bajas en las habitaciones del "sótano", si aceptáis la escalera en la entrada. ¿Subir la terraza sobre pilotes es una opción? Todo eso puede funcionar muy bien, ¡pero los costes! ¡Uf!

Por otro lado, sin sótano la casa también debe ser levantada, ¿verdad? ¿Qué significa exactamente "altura media"? ¿Es suficiente solo ajustar la casa y los caminos? ¿Cuál sería el mínimo que debe alcanzar el suelo de la planta baja?

No entiendo la pregunta. Ahora tienen un alto tabique de rodilla y una buhardilla (correctamente un Zwerchhaus). ¿Qué pasa con la escalera?

Yo también no entiendo la pregunta. Me parecería más correcto en este caso llamar al Zwerchhaus un mirador, ya que - aún sin explicación ! - sobresale de la fachada en una medida ridícula, lo cual no entiendo para qué sirve.

¿Qué significa exactamente "altura media"?

Como la calle apenas tiene pendiente, calculo unos 10 cm / 20 m, el suelo de la planta baja debe estar al menos al nivel de la calle; más concretamente, hay que medir la altura de la calle (sí, ¿pero cuál? ¿el límite del terreno o el eje de la calle?) al inicio y al final del terreno y hacer un promedio. Aquí llegamos a la siguiente incertidumbre en la planificación, ya que en el plan de desarrollo no se especifica si se refiere al suelo terminado o al suelo bruto. En cuanto al posible necesario relleno, tendremos que conformarnos con las estimaciones de los constructores de 60 cm-80 cm sin un plan de alturas.

Buenas noches a todos,

disculpad la respuesta tardía, sabíamos que hoy recibiríamos el informe geotécnico y lo hemos estado estudiando.

Deberíais contactar urgentemente con el ayuntamiento, ya que aquí se requieren cargas edificatorias según la ordenanza de construcción.

Como no se trata de una línea de construcción, no veo aquí suspendidas las normativas regionales sobre las zonas de distanciamiento, por lo que habría que respetar muy bien los 3 m hacia el terreno municipal, a menos que se declare la disposición para asumir las zonas de distanciamiento.

Son dos observaciones muy buenas, muchas gracias por las indicaciones. Lamentablemente somos profanos en este tema y pensábamos que si está así en el plan urbanístico y fue aprobado, entonces se puede hacer así. Nos informaremos mejor o intentaremos gestionar esos dos aspectos.

No. No es inusual definir en el contrato de compraventa una parcela parcial especificada y dividirla físicamente más tarde. Solo se generan unos costes un poco más altos para notaría y registro de la propiedad.

Ok, nos pareció más bien inusual porque ya se ha hecho así en los otros terrenos, los del sur.

No entiendo la pregunta. Ahora tenéis un muro alto y una buhardilla (correctamente un lucernario). ¿Qué pasa con la escalera?

Mi idea era no construir dos plantas completas, sino un muro alto y que la escalera del piso bajo al primero continúe hasta el ático, para tener allí una o dos habitaciones más. Algo parecido a la casa Lichthaus 152 de Town & Country, sin que la escalera al ático tenga que terminar en una de las habitaciones en el lado del hastial.

El informe geotécnico ha resumido lo siguiente:

[*]Diferencia respecto al borde de la calle máx. aprox. 1 m en el noreste, pendiente también hacia el noreste (según entiendo el texto, toman la eje vial y no el límite del terreno, como hace el informe de construcción)
[*]La zona superior debe estar excavada al menos 1,5 m y rellenada de nuevo. En definitiva, las capas portantes -con un poco de compactación- comienzan entre 2 m y 2,30 m
[*]La tierra excavada es adecuada para modelar el terreno. En definitiva, hay que hacer que la parte superior buena de 30-50 cm se reserve, la tierra inferior se use para modelar y luego poner de nuevo el buen suelo encima.
[*]Se recomendó una "bóveda blanca" (arcilla rígida a semirrígida desde los 2 m a 2,30 m, mala permeabilidad). En épocas de lluvia intensa hay que contar con agua a presión; en buen tiempo no.

Yo, en vuestro lugar primero consideraría qué hacer con la diferencia de altura respecto a la calle.

Según tengo entendido, eso debe rellenarse. Aproximadamente, con el sótano, debería cuadrar bastante bien con la tierra excavada.

¿Una bañera blanca es inasequible? Si fuera necesaria, ¿entonces el sótano queda descartado?

La bañera blanca cuesta según el constructor unos 20k más que la negra. No, no sería inasequible. En total, el sótano con bañera blanca supondría un recargo de 70k, en comparación con 1,5 plantas sin sótano y con la misma superficie, etc.
La gran pregunta (qué juego de palabras tan bueno ) es qué diferencia hace el sótano ahora respecto a tener 2 plantas completas, si de todas formas tienes que excavar significativamente el terreno, eso no basta para nivelar con el eje de la calle, por lo que tienes que traer más tierra y para la losa también necesitas material extra porque no excavas tan profundo como con sótano. Se lo preguntamos al constructor.

¿Elevar la terraza es una opción? Puede salir algo muy fluido pero ¡los costos! ¡Uf!

No lo veo tan problemático. La terraza la haríamos nosotros mismos, con ayuda de la familia (creo que tenemos algunas personas capaces), y más bien algo como tablas, con una subestructura apoyada en cimientos puntuales. Frente a las mayores diferencias de altura hacia la escalera/pendiente, plantaríamos vegetación, y listo. Eso debería mantenerse dentro del presupuesto.