Casa unifamiliar nueva en el sur de Alemania

Hola a todos,
después de que prácticamente entré de golpe con el hilo del sótano, quiero usar esto como un hilo para presentarnos y juntar ideas. Puede que algunas cosas parezcan un poco caóticas, pero seguro que se aclararán.
En febrero vamos a tener nuestro primer hijo. Como 2 habitaciones a largo plazo son un poco pocas, necesitamos algo más grande. El mercado inmobiliario aquí en Constanza es justamente famoso, por lo que no buscamos mucho aquí directamente, sino que nos hemos centrado en zonas un poco más alejadas (gracias al teletrabajo por el Corona). Al principio buscábamos más en el mercado de segunda mano, pero con la porquería que se vende, inesperadamente acabamos pensando en construir y tuvimos la suerte de conseguir un lugar en una zona de obra nueva en el área de Stockach-Pfullendorf. La zona está en desarrollo desde esta semana y probablemente podrá edificarse a partir del verano.

Aquí algunos datos clave:
- él/yo 33 años, trabajo en el sector del software, laboro en Constanza, vengo del campo
- ella 41 años, profesora en Hegau, viene de una ciudad que no existe
- un hijo en camino, no planeamos más y probablemente no sea probable por su edad
- actualmente 2,5 habitaciones, aprox. 65 m², en un precioso bloque residencial...
- en principio no necesitamos nada demasiado fancy, no queremos domótica compleja, ni una casaza de lujo con mármol y pijadas, simplemente algo sólido y bonito. No construimos para cumplir un sueño largo, sino para no tener que renovar una casa vieja de medio millón. Papel pintado estructurado y laminado estarían bien para nosotros si la calidad es buena
- por eso no tenemos problema en escoger un plano "estándar" de un constructor de casas prefabricadas o casa tipo
- si ya vamos a construir, debe ser energéticamente sensato y no queremos construir con conceptos que estén políticamente en la lista negra
- trabajos propios solo en un ámbito limitado porque ninguno es especialista ni tenemos contactos adecuados. Además, la casa estará un poco más lejos, por lo que hacer cosas por la tarde no es realista. Un fin de semana para pintar antes de entrar no es problema, también después imposible añadir carport, terraza y jardín
- el socio constructor debe ser confiable

Terreno y financiero
- terreno aprox. 700 m² a 98 € -> 70.000 €, relativamente rectangular
- capital propio 120.000 € (queda un pequeño margen adicional)
- financiamiento y propiedad a mi nombre (sin estar casados y sin patrimonio común previsto)
- presupuesto total aproximado 500.000 €
- cuota prevista 1.500 €
- amortización solo con cuota en 25 años, a medio plazo también se contemplan algunos pagos anticipados para llegar más bien a 20 años

Estimación de presupuesto:
- terreno 70.000 €
- costes adicionales terreno 5.000 €
- costes auxiliares construcción 60.000 €
- sótano 50.000 €
- cocina 10.000 €
- entrada, carport, terraza en autoejecución 15.000 €
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210.000 €
Quedan para la casa en el presupuesto aprox. 290.000 €, con lo planeado seguramente algo ajustado
El presupuesto tendría que ajustarse aún para un margen

Hasta ahora tenemos esta lista de deseos aproximada
- no muy grande, más bien 120-130 m²
- casa eficiente y moderna
- fotovoltaica (posiblemente con almacenamiento)
- calefacción por suelo radiante con bomba de calor
- despacho para mí en planta baja (solo tiene sentido hacerlo así si trabajo principalmente desde casa)
- dormitorio arriba, 1 despacho para ella que también sirve como habitación de invitados y reserva para niños
- cocina-comedor grande
- sótano
- cisterna
- carport para 2 coches y 1 remolque

El primer contacto sobre el tema construcción fue a través de un anuncio del socio local Town & Country. El asesor es simpático, la casa modelo en Geisingen también parece bastante agradable, pero todo me parece un poco conservador. Construcción según la ordenanza de ahorro energético 16, calefacción estándar de gas. Claro que se puede mejorar, pero no sé si la bomba de calor con esta ordenanza aún es buena idea... Y si en una casa modelo hay grietas en el yeso por varios sitios, eso tampoco ayuda mucho. Pero el precio base es más bajo. Estado actual: 2 entrevistas, visita a casa modelo, todavía no se ha pedido la descripción de prestaciones de construcción.

Luego un poco sobre casas prefabricadas. La mayoría ofrece KfW55 estándar, que va más en la dirección deseada y sería una buena base para llegar a KfW40+, ya que una instalación fotovoltaica estaría ya incluida (aunque probablemente solo con preparación para almacenamiento). Visita al parque en Villingen-Schwenningen. Un poco hablado con Schwabenhaus, la impresión es que el asesor intenta minimizar los costos y también quiere insistir mucho en vender una bomba de calor geotérmica con perforación de sonda. La fase de desarrollo de las casas en oferta parece suponer aún costes más elevados. Visita a Heldhaus, nos gustó bastante pero el cálculo de costos excede el presupuesto en unos 100.000 €.

Hoy tenemos cita en Schwörerhaus. El plano para una de las casas en oferta encaja bastante bien, sótano y KfW40+ parece algo problemático en combinación. Por lo demás buena impresión, la descripción de prestaciones vista rápidamente no da la impresión de que se viva mal en la casa. A ver qué sale en la primera oferta. No tengo la sensación de que se pueda hacer mucho mal ahí.
La próxima semana otra cita con Weberhaus. Hemos elegido un plano que nos gusta bastante. El precio es por ahora el más caro, pero los ejemplos de precio ya incluyen desde el principio KfW40+ y domótica.

El objetivo es reducir hasta Navidad el número de empresas con las que seguimos a máximo 2 y luego en el año nuevo decidir un socio para construir. En primavera también habrá tiempo para el bebé y no solo para planear la construcción.

Ya publiqué algunas reflexiones sobre el sótano o espacio alternativo para sótano. Los costes de aislamiento en el sótano parecen absorber completamente la subvención adicional, por lo que el almacenamiento fotovoltaico sería a coste propio. Una idea en el viaje de vuelta de la cita fue si no merece la pena construir primero la casa como KfW55 sin el aislamiento adicional. La diferencia en costes de calefacción es pequeña. Solo dejar la canalización vacía para la fotovoltaica y la preparación para almacenamiento. En unos años añadir un almacenamiento cuando sea más barato. Así la casa seguramente estaría más dentro del presupuesto previsto que un 40+.

Estas son mis reflexiones hasta ahora. ¿He olvidado algo importante?

después de que prácticamente irrumpí en el hilo del sótano sin avisar, quiero usar esto como hilo de presentación y recopilación de ideas.

Esto es una idea más bien regular, ya que aquí las orientaciones en las secciones de plano y financiación son bastante diferentes, por lo que como profano uno debe poder agacharse rápidamente en la trinchera en medio del fuego cruzado de los bienintencionados y sabelotodos. Por lo tanto, discute finanzas y construcción técnica/diseño de la casa preferiblemente en hilos separados - en la sección de financiación, por cierto, prácticamente libre de 11ant ;-). Si ya hay un terreno concreto, este también debe presentarse con más detalle, preferiblemente incluyendo sus condiciones marco de planificación urbanística y topográficas. Ten claro qué estándar quieres - y descarta cuanto antes a los proveedores que consideres charlatanes o mentirosos y que te quieren hacer creer que cosas que no te importan serían prácticamente gratuitas gracias a programas de subvenciones. Para el consumidor normal y paciente sin pretensiones está la ordenanza de ahorro de energía - lo que va más allá de eso se dirige a la clientela “avantgarde”. Dicho de forma simple: si no compras en una tienda ecológica varias veces al mes, deja el KfW40 o incluso pasivo para otros constructores de casas. O como dice , simple, robusto y fiable. No reinventes la rueda: cada desviación del estándar cuesta (no solo dinero), así que elige tu (reducido puñado) de frentes en los que quieras luchar, por ejemplo “eco-bio-sostenible” O “inteligente”. Vincular varios frentes con AND requiere más poder financiero y voluntad de aprender tecnología. Hoy en día se puede hacer un doctorado sobre diferentes conceptos de campanas extractoras, pero no es necesario ;-)

En el tema de la financiación ahora me preocupo menos. El presupuesto está establecido de forma aproximada y también se encontrará un banco que lo financie en condiciones razonables. Ahora se trata de ajustar los deseos al presupuesto. No debe haber excedentes del presupuesto antes del inicio de la construcción ;) Por eso también se está considerando no optar por KfW40+ aunque me parezca interesante la idea de la batería. Pero al final es más un complemento agradable que una obligación, ya que se puede instalar de forma razonable después. La diferencia de 12TE en la subvención no es suficiente para cubrir la diferencia entre lo establecido y lo necesario. El terreno lo presentaré esta noche, lamentablemente hasta ahora no tenemos muchos detalles, solo un escaneo del plan gráfico de ordenación urbana en el que todavía están señalados los terrenos libres, también hice algunas fotos durante la visita. Pero como la urbanización apenas comienza, es difícil determinar los límites exactos y estimar la pendiente.

En el tema de la financiación, ahora me preocupo menos.

Yo tampoco me preocupo por tu financiación, sino por tu salud mental y emocional, cuando en un mismo hilo recibes al mismo tiempo opiniones contradictorias sobre lo que se debe pensar de tus planes, simplemente porque la composición de la comunidad de discusión aquí en el área de cimentación es completamente diferente a la del área de financiación. En un área tu camisa debe ser a prueba de balas, y en la otra a prueba de puñaladas ;-)
Así que prácticamente tienes que taparte una oreja alternadamente, de lo contrario te volverás loco cuando de un oído te digan: "gira tu escalera fuera del área sucia" y del otro "mi calculadora bruto-neto dice que tu cálculo no cuadra".

Como para nosotros probablemente no valga la pena una casa planificada individualmente, las paredes y escaleras ya están definidas y solo pueden cambiar con una distribución completamente diferente. Por lo tanto, espero que este tipo de discusiones se eviten aquí. Pero creo que hoy por la noche también lo cambiaré.

Sótano por 50k es muy ajustado.
290k para 120-130 m² debería ser posible. Yo eliminaría KFW40+.
Vuestra casa no es grande. Haz una planificación de espacios precisa. No cocina, dormir, baño, sino
Cocina con isla de 4m de superficie útil continua
Dormitorio con cama de 2,20 m de largo (porque eres un gigante), armario de 4m + 1m para toallas
Estantería de 6m, sofá XXL, etc.
No tienes margen en cuanto a la superficie. Una gran superficie compensa errores de planificación.
Cada plano que te guste dibuja tu mobiliario. Así encuentras tu plano entre el montón enorme. Además está el plan urbanístico, no todas las casas pueden construirse en todos los terrenos.