我们可以资助什么？

租房相对于买房/建房相对便宜……从纯经济角度来看，租出去并搬进租赁物业是合理的。我一直在说这个 *duckundweg*

这是一方面，另一方面是利率。最简单的看法是租金与贷款利率的比较。如果租金既不涨也不跌，房价既不涨也不跌，没有通货膨胀，那么你只需要比较租金和贷款利率，假设全额贷款来计算。

300,000欧元 x 0.02 / 12 = 500贷款利息
作为对比，因子20.83 = 1,200租金

如果以前因子是15，利率是7%，那么大致是持平的。对租房者和买房者都无优势。
如果现在利率是1.5%到2.0%，那么因子50到67是持平的。买房者因子30明显占优势。

房地产价格不会变化那么快，但每年5-15%的升值确实指明了方向。经济平衡有时需要很长很长的时间才能实现。

其实我更是带着娱乐的心态看这条线索会发展到哪里……

你这次可是放了不少“硬币”。

6.8%的毛租金回报率，利率却只有2%？哪里有这样的比例？

你完全忽略了现金流的进展。
融资方不还款，租户也不存钱。

抛开那些本来就只能作为预测的变量（通胀、利率变化、租金变动、维护费用、实际储蓄率等等）不谈，你在财务和数学上简直是遗漏了一些因素，或者假设了不合理的条件。
这样是说服不了人的。

编辑：刚刚倒着看了下，好像6.8%早在之前的帖子里就出现过了。老实说，我懒得去追究它是怎么计算出来的，但这并不影响比例关系和其他问题。

无论如何，你不会通过房地产或股票变得富有。我更倾向于依靠IT/数字领域的创业活动。然后把盈余投资于房地产和股票市场，以保持资产价值（！），加上微小的价值波动，涨跌随缘。说服力更强吗？

我们这里不必为百分比（！）争论，但在当前的利率和租金环境以及当前的股票环境下，这里也确实有职业新人等人在看，理智地说，不能拿那些关于股市一切美好光鲜的传说来忽悠人，说如今历史上极为便宜融资的自住房产不好。

还有这样的故事，比如你在40岁末或50岁初偿清了一栋价值70-80万欧元的房子，但那个脑袋不清楚的业主就是非常非常依恋它，永远不会卖掉。也许是我们祖辈那代人的心态问题，但绝不是今天的数字原生代。谁还清了房贷，且房子不在天涯海角，基本上孩子们一搬出去，那个大房子也就能处理了，生活无忧了。

如果我们看过去20年的股市，年均收益是4.87%，尽管（！）利率不断下降。这些下降的利率、量化宽松等等又带来了对股市有利的一次性效应。这些一次性效应未来不会再有，相反利率上升时反而要担心相反的效果。

4.87%是成本、税收和通胀之前的数字。扣除最低的ETF成本、税收和通胀，过去20年股市的实际收益在1.0%到1.5%之间。尽管有利的一次性效应，未来可能变成相反。危机？有的，危机会一直有，也无法预知。如果能预知，我会在衍生品市场下注。

与股市高风险条件下的1.0%到1.5%相比，我首先会确保收获那些“垂手可得的果实”。节省自己的租金至少和德国国债一样安全。与此同时，我还可以继续买入ETF，拥有低风险投资和高风险投资的不错组合。

一位或多或少知名的美国百万富翁曾说过：第一个租客永远是最好的。他总是按时交租，从不退租，永远不会成为“租赁流浪者”，不会蓄意破坏你的财产，不会造成霉菌损害然后用刷漆掩盖再搬走……相反，他会尽一切努力让你的财产保持最佳状态。第一个租客永远是你自己。

谢谢你费心再次详细说明你的方法。

我不打算用一大段反驳，而是试着用一个理解上的问题来表达。

我反对的一个核心论点是，自住房（贷款）的储蓄阶段没有产生复利效应，而例如在股市的储蓄阶段如果采用再投资策略则会有复利效应。但你把这点忽略了。这是什么原因？

解释一下：你把租金节省视为收益，这部分资金会在整个还贷期内用于积累财富（付清的房子）。
相当于在股市中，将股息不断再投资，从而通过股票组合的价值来积累财富。

数学上，你每年归还的是贷款不变的(!)部分，即线性增长。
而在股票中，你每年投入的是可变的(!) (=增长的)金额，即指数增长。

当然，作为租户，每年投入到股市的金额会少一些，因为没有租金节省。但另一方面，你用本来会投入买房的自有资金启动了指数效应。

这里有两个效应需要考虑，在常见的还款周期（20年甚至30年）中，会导致两种模型之间巨大差异。

在你的计算中，我看不到这两个效应的体现。所以我想问，你为什么认为可以忽略它们？你有合理的理由说明不需要把它们考虑进去吗？

在我看来，线性与指数增长在20年不同起点条件下的对比值得重视，以便对这两种模型进行严肃的反向计算。
还要提一下 的#70贴，其中这一观点被正确展示。

你不会通过房地产或股票变得富有。

??? 真的？

我在这里不谈任何个人经历和观点，而是推荐阅读托马斯·皮凯蒂的《21世纪资本论》。这本书能开阔视野……

有趣的讨论

你的对象也有一个15的乘数。
在这种情况下，或者更准确地说，按照这些数字，听起来确实是一个不错的投资。
显然，买入更好。

不过这对于发帖人来说不现实。
在慕尼黑，乘数通常在30到40之间。