¿Qué podemos financiar?

Lo que hace que alquilar sea relativamente más barato que comprar/construir... y que sea puramente económico cambiar y pasarse a un inmueble en alquiler. Eso lo digo todo el tiempo *duckundweg*

Esa es una parte, la otra parte es el interés. La forma más simple de verlo es interés del alquiler vs. interés del crédito. Si el alquiler ni sube ni baja, los precios de los pisos ni suben ni bajan, no hay inflación, entonces solo necesitas comparar el interés del alquiler y el interés del crédito, calculado ficticiamente sobre financiamiento total.

300.000 EUR x 0,02 / 12 = 500 interés del crédito
En comparación, factor 20,83 = 1.200 interés del alquiler

Si antes el factor era 15 y el interés 7%, entonces eso era aproximadamente igual. Ni ventajas para el inquilino ni para el comprador.
Si hoy el interés está entre 1,5 y 2,0%, entonces un factor de 50 a 67 sería igual. Ventaja clara comprador factor 30.

Los precios de las propiedades no cambian tan rápido, pero con una apreciación de valor del 5-15 por ciento por año se marca claramente una dirección. Los equilibrios económicos a veces necesitan tiempos largos, largos, hasta que se establecen.

En realidad sigo bastante divertido hacia dónde se desarrolla el hilo...

ahora tienes algunas ranas ahí.

¿6,8% de rentabilidad bruta por alquiler con un interés de financiamiento del 2%? ¿Dónde se da esa relación?

Ignoras completamente la evolución de la liquidez.
El financiador no amortiza y el inquilino no ahorra.

Independientemente de las variables, que de todas formas hacen que estos cálculos sean como máximo una previsión (inflación, cambio de intereses, variaciones de alquiler, mantenimiento, tasa real de ahorro, etc.) dejas fuera algunos factores comerciales y matemáticos o estableces condiciones desproporcionadas.
Así no vas a convencer a nadie.

Edit: acabo de leer hacia atrás que el 6,8% ya apareció en una publicación anterior. Sinceramente, me resulta demasiado cansado revisar cómo se calcula, pero no cambia la proporcionalidad ni el resto.

Rico no te haces ni con inmuebles ni con acciones de todos modos. Yo confío más en la actividad empresarial en el sector de IT/Digital. Y los excedentes se invierten en inmuebles y en el mercado de acciones para conservar el valor (!) más una mínima fluctuación de valor más/menos lo que sea. ¿Más convincente?

No necesitamos discutir aquí sobre los porcentajes (!), pero en el entorno actual de tasas de interés y alquileres así como en el entorno actual del mercado de acciones, y aquí leen también principiantes y demás, no se puede razonablemente venir con esos cuentos de que en el mercado de acciones todo es bonito y dorado y que ser propietario de vivienda, que hoy puede financiarse históricamente muy barato, es malo.

Luego esas historias como que por ejemplo alguien tiene una casa valorada en 700-800k pagada a finales de los 40 o principios de los 50, pero el propietario tonto está tan apegado a ella que nunca la vendería. Tal vez sea una cuestión de mentalidad de la generación de nuestros abuelos, pero no de los Digital Natives de hoy. Quien ha pagado la casa y no está en un lugar perdido, prácticamente ya tiene asegurado su futuro una vez que los hijos se van y puede prescindir de la casa grande.

Si miramos los últimos 20 años en el mercado de acciones, se lograron 4,87%, a pesar (!) de las tasas de interés que bajaban constantemente. Estas tasas de interés bajas, el Quantitative Easing, etc., también generaron efectos únicos a favor del mercado de acciones. Estos efectos únicos no se repetirán en el futuro, con incrementos de tasas se deben incluso temer efectos contrarios.

4,87% antes de costos, impuestos e inflación. Después de los costos más bajos de ETFs, impuestos e inflación quedan entre 1,0 y 1,5% de rendimiento real en el mercado de acciones en los últimos 20 años. A pesar de efectos únicos favorables, que probablemente se invertirán en el futuro. ¿Crisis? Sí, siempre hay crisis. Tampoco son previsibles. Si lo fueran, apostaría en el mercado de derivados.

En contraposición a 1,0 a 1,5% en el mercado de acciones bajo condiciones de alto riesgo, me aseguro primero con las Low-Hanging-Fruits. Ahorrar el alquiler propio es al menos tan seguro como los bonos del Estado alemán. Al mismo tiempo puedo seguir invirtiendo en ETFs y tener una mezcla agradable de inversión de bajo riesgo e inversión de alto riesgo.

Un millonario estadounidense más o menos conocido lo expresó así. El primer inquilino siempre es el mejor. Siempre paga su alquiler, nunca renuncia, nunca será un inquilino problemático, nunca dañará intencionalmente tu propiedad, no causará daño por humedad que simplemente pinte y luego se mude... al contrario, hará todo para que a tu propiedad siempre le vaya bien. El primer inquilino siempre eres tú mismo.

Gracias por tomarte la molestia de desglosar tu enfoque nuevamente.

En lugar de una explicación en contra larguísima, lo intento de otra manera, con una pregunta de comprensión.

Un argumento central en contra de mi parte es que la fase de ahorro en la propiedad autogestionada (cuota) no genera un efecto de interés compuesto, pero la fase de ahorro en el mercado de valores, por ejemplo, sí lo hace si se invierte de forma acumulativa. Sin embargo, tú omites esto. ¿Cuál es la razón para ello?

Explicación al respecto: Lo que tú consideras como ahorro de alquiler = rendimiento, se destina durante todo el período de amortización de la casa a la creación de patrimonio (casa pagada).
Comparable en el mercado de acciones sería reinvertir siempre los dividendos para así acumular patrimonio en forma del valor de la cartera.

Matemáticamente, en la casa devuelves cada año una parte de la suma invariable(!) del crédito, es decir, un aumento lineal.
En acciones, devuelves una parte de la suma variable(!) (= creciente) cada año, es decir, un aumento exponencial.

Por supuesto, como inquilino puedes aportar menos cada año en acciones porque no tienes el ahorro en alquiler. Por otro lado, empiezas el efecto exponencial con tu capital propio que habrías invertido en la construcción de la casa.

Aquí hay que considerar dos efectos que, durante períodos de amortización ordinarios (20 o incluso 30 años), generan enormes diferencias entre ambos modelos.

En tus cálculos no encuentro ninguno de estos dos efectos: nada. Por eso mi pregunta es por qué crees que se puede ignorar tranquilamente. ¿Tienes una justificación clara para no incluir esto?

Lineal versus exponencial durante 20 años con diferentes condiciones iniciales, en mi opinión, merece atención para abrir un cálculo serio en contra de ambos modelos.
Vale la pena recordar #70 de , donde esto se presenta correctamente como enfoque.

De ninguna manera te harás rico con bienes raíces o acciones.

¿¿¿En serio???

En este punto dejaré de lado todas las experiencias personales y opiniones y en su lugar recomiendo la lectura de Thomas Piketty "El capital en el siglo XXI". Amplía un poco la perspectiva...

Discusión interesante

Tu objeto también tiene un multiplicador de 15.
Bajo estas circunstancias o mejor dicho con estos números, simplemente suena a una buena inversión.
Claro que entonces comprar es mejor.

Solo que para el TE no es realista.
En Múnich, el multiplicador está más bien entre 30 y 40.