Que pouvons-nous financer ?

Ce qui rend la location relativement moins chère que l’achat/la construction... et ce qui fait qu’il est économiquement logique de vendre et de passer au locatif. C’est ce que je raconte tout le temps *duckundweg*

C’est un côté de la médaille, l’autre côté c’est le taux d’intérêt. La manière la plus simple de voir les choses est : loyer vs taux de crédit. Si les loyers ne montent ni ne baissent, si les prix des appartements ne montent ni ne baissent, s’il n’y a pas d’inflation, alors il ne te faut rien d’autre que de comparer le loyer et le taux de crédit, fictivement calculé sur un financement intégral. 300 000 EUR x 0,02 / 12 = 500 taux de crédit En comparaison, facteur 20,83 = 1 200 loyer Si autrefois le facteur était 15 et le taux 7 %, c’était à peu près à l’équilibre. Ni avantage pour les locataires ni pour les acheteurs. Aujourd’hui, si le taux est de 1,5 à 2,0 %, alors le facteur 50 à 67 serait à l’équilibre. Avantage clair aux acheteurs avec facteur 30. Les prix de l’immobilier ne changent pas aussi vite, mais avec une augmentation de valeur de 5-15 % par an, une tendance est néanmoins donnée. Les équilibres économiques prennent parfois beaucoup, beaucoup de temps avant de se concrétiser.

En fait, je suis plutôt amusé de voir où ce fil va mener...

tu as maintenant quelques escargots dedans.

6,8 % de rendement brut locatif avec un taux de financement à 2 % ? Où trouve-t-on ce rapport ?

Tu négliges complètement l’évolution de la liquidité.
Le financier ne rembourse pas et le locataire n’épargne pas.

Indépendamment des variables, qui font de ces calculs au mieux une projection (inflation, changement de taux, modification des loyers, entretien, taux d’épargne réel, etc.), tu oublies simplement quelques facteurs commerciaux et mathématiques ou tu imposes des conditions disproportionnées.
Tu ne convaincras personne comme ça.

Edit : je viens de relire à l’envers que les 6,8 % apparaissent déjà dans un message précédent. Honnêtement, c’est trop fatigant pour moi de relire comment ils ont été obtenus, mais cela ne change rien à la proportionnalité ni au reste.

On ne devient pas riche de toute façon grâce à l’immobilier ou aux actions. Je compte plutôt sur l’activité entrepreneuriale dans le domaine IT/digital. Et les excédents, on les investit ensuite dans l’immobilier et sur le marché boursier pour préserver la valeur (!) plus une variation de valeur minimale plus ou moins peu importe. Plus convaincant ?

Nous n’avons pas besoin de nous disputer ici sur les pourcentages (!), mais dans le contexte actuel des taux d’intérêt et des loyers ainsi que dans le contexte actuel du marché boursier, et ici il y a aussi des débutants professionnels qui lisent, on ne peut pas raisonnablement venir avec de tels contes disant que tout est beau et rose sur le marché boursier et que la propriété résidentielle, qui aujourd’hui peut être financée à des taux historiquement très bas, serait mauvaise.

Puis ces histoires comme quoi on a par exemple une maison d’une valeur de 700-800k payée à la fin de la quarantaine ou au début de la cinquantaine, mais le propriétaire idiot y est tellement attaché et ne la vendrait jamais. Peut-être une histoire de mentalité de la génération de nos grands-parents, mais sûrement pas celle des Digital Natives d’aujourd’hui. Celui qui a remboursé sa maison et qui ne se trouve pas au fin fond de nulle part a quasiment assuré ses arrières dès que les enfants ont quitté la maison et que la grande baraque peut partir.

Si nous regardons les 20 dernières années sur le marché boursier, le rendement a été de 4,87%, malgré (!) la baisse constante des taux d’intérêt. Ces taux d’intérêt en baisse, le Quantitative Easing etc., ont aussi conduit à des effets ponctuels en faveur du marché boursier. Ces effets ponctuels ne se reproduiront pas à l’avenir, avec la hausse des taux d’intérêt il faut même craindre des effets contraires.

4,87% avant frais, impôts et inflation. Après les frais ETF les plus bas, les impôts et l’inflation, il reste en réel entre 1,0 et 1,5% de rendement réel sur le marché boursier au cours des 20 dernières années. Malgré des effets ponctuels favorables, qui s’inverseront probablement à l’avenir. Des crises ? Oui, il y a toujours des crises. Elles ne sont pas prévisibles non plus. Si elles l’étaient, je parierais dessus sur le marché des dérivés.

Contrairement à 1,0 à 1,5% sur le marché boursier sous conditions à haut risque, je me garantis d’abord les fruits à portée de main. Une économie sur son propre loyer est au moins aussi sûre que les obligations d’Etat allemandes. Parallèlement, je peux toujours investir dans des ETF et avoir un joli mélange d’investissement à faible risque et d’investissement à haut risque.

Un millionnaire américain plus ou moins connu l’a formulé ainsi. Le premier locataire est toujours le meilleur. Il paie toujours son loyer, ne donne jamais de congé, ne sera jamais un locataire fantôme, ne détruit jamais volontairement votre patrimoine, ne cause pas de dégâts de moisissure qu’il recouvre simplement de peinture avant de partir… au contraire, il fera tout pour que votre patrimoine aille toujours bien. Le premier locataire, c’est toujours vous-même.

Merci d'avoir pris la peine d'exposer à nouveau ton approche.

Au lieu d'une longue contre-argumentation, je vais essayer autrement, avec une question de compréhension.

Un de mes arguments principaux est que la phase d'épargne dans l'immobilier occupé par soi-même (le remboursement) ne génère pas d'effet de capitalisation, alors que la phase d'épargne, par exemple sur le marché boursier, en produit un lorsqu'on réinvestit les dividendes. Tu ignores cela. Quelle est la raison ?

Explication à ce sujet : ce que tu considères comme une économie de loyer = rendement est en fait consacré, sur toute la durée du remboursement du prêt, à la constitution d'un patrimoine (maison remboursée).
Cela correspondrait sur le marché boursier à toujours réinvestir les dividendes pour ainsi augmenter la valeur de son portefeuille.

Mathématiquement, dans le cas de la maison, tu rembourses chaque année une partie de la somme inchangée (!) du crédit, donc une croissance linéaire.
Pour les actions, tu réinvestis une partie de la somme variable (!) (= croissante) chaque année, donc une croissance exponentielle.

Bien sûr, comme locataire, tu peux investir moins chaque année en bourse car tu n'as pas cette économie de loyer. Mais d'un autre côté, tu démarreras l'effet exponentiel avec ton capital propre que tu aurais sinon mis dans la construction de la maison.

Il faut donc prendre en compte ces deux effets qui, sur des durées de remboursement habituelles (20 ou même 30 ans), entraînent des différences énormes entre les deux modèles.

Je ne trouve aucune trace de ces deux effets dans tes calculs. C'est pourquoi je me demande pourquoi tu penses qu'on peut les ignorer ? As-tu une justification solide pour ne pas les intégrer ?

linéaire vs exponentiel sur 20 ans avec des conditions de départ différentes appelle selon moi une prise en compte sérieuse pour établir un calcul comparatif sérieux des deux modèles.
Je renvoie encore à #70 de , où cette approche est correctement décrite.

Tu ne deviendras pas riche de toute façon grâce à l’immobilier ou aux actions.

??? Sérieusement ?

Je passe ici toutes les expériences personnelles et les opinions et recommande plutôt la lecture de Thomas Piketty "Le Capital au XXIe siècle". Cela élargit un peu la perspective...

Discussion intéressante

Ton objet possède également un multiplicateur de 15.
Dans ces circonstances, ou plutôt avec ces chiffres, cela semble simplement être un bon investissement.
Évidemment, acheter est alors préférable.

Cependant, ce n'est pas réaliste pour le TE.
À Munich, le multiplicateur est plutôt entre 30 et 40.