Einschätzung Baukosten Einfamilienhaus Rhein-Main

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Hallo zusammen,

wir sind aktuell in der Planungs- und Anbieterauswahl (GU). Dafür haben wir verschiedene Hersteller in engerer Auswahl.

Ein Hersteller hat uns bereits ein erstes grobes Angebot der Baukosten auf Basis einer "individuelleren" Bauleistungsbeschreibung gemacht. Hier mal kurz und knapp zusammengefasste Eckdaten (natürlich liegen teilweise deutlich detailliertere Informationen vor - ich kann also gerne noch weitere Infos nachliefern).

Ort: Rhein-Main Gebiet
Baustellenausstattung: WC, Baustrom (außer Trocknung), Bauzaun, Baukran inklusive
Hauslänge: 11m x 8,36 (netto)
Wohnfläche: 140qm
Dach: Satteldach 40°
Keller: weiße Wanne und druckwasserdichte Schächte mit 5 Fenstern
Rohbauhöhen: 2,75m EG, 1,30m Kniestock DG, Keller 2,50m
Fenster: Kunststofffenster bicolor RC2 (Keller, EG, DG) + Rollladen (Fabrikate spezifiziert), EG: Schiebetür + Festelemente; DG: 2x bodentiefe Fenster + 5 Dachfenster (Fabrikate spezifiziert)
Bodenplatte: C25/30, Perimeterdämmung 99mm
Außenwände: Poroton 36,5cm
Heizung: Spezifiziertes Fabrikat von Viessmann für Luft-Wasser-Wärmepumpe inkl. Leistung - Fußbodenheizung für EG und DG in allen Räumen
Wohnraumlüftungsanlage: Dezentrale Anlage (Fabrikat und Anzahl spezifiziert)
Sanitär: spezifizierte Fabrikate von Hansgrohe und Villeroy & Boch (WC, Waschtisch, Handtuchhalter, Duschabtrennung, zusätzl. Handtuchheizkörper etc.), 60x60 cm Fliesen für 50€/qm (Fliesenverlegen für Nassräume inklusive), Waschmaschinenanschluss, Ausgussbecken im Keller
Elektroinstallation: Fabrikate spezifiziert, ein Raum als Beispiel: Wohnen / Essen 25 Steckdosen und on top noch 20 extra Steckdosen zur freien Verteilung
Sonnenschutz: Aluminium Rollladen
Haustür: Wert 5.500€ inkl. Montage
Innentüren: Fabrikat spezifiziert inkl. Schiebetüren
Treppen: 2 Stahlbetontreppen für KG zu EG und EG zu DG (plus Einschubtreppe fürs Dach)
Dach: Farbige Dacheindeckung Braas

Kalkuliert wurden die Baukosten auf 580.000€.

Aus meiner Sicht grob überschlagen wären das bereits 3.400€/qm (bei 140qm Nutzfläche) - gegeben der Keller kostet ca. 100k€

Ich habe darauf hingewiesen, dass ich mir nun parallel Angebote für ein Bodengutachten einhole und das durchführen lasse. Einen Vermesser haben wir ebenfalls bereits beauftragt. Ich denke das wird nur helfen mehr Klarheit über die Beschaffung zu gewinnen.

Was treibt mich noch um?

• Erdarbeiten und Regenentwässerung sind im Arbeitsraum komplette Eigenleistung. Die Leistung beginnt erst ab Oberkante der Filterschicht. Das habe ich sonst bei keinem Hersteller bisher gesehen. Hier hätte ich als Nebenkosten aktuell grob 60k€ angesetzt (GU 30k€) - ich habe sogar eher Sorge, dass das noch mehr werden kann. Würdet ihr hier in die Verhandlung gehen das zumindest ein Teil vom GU abgedeckt wird?
• Aktuell sind keine Bodenbeläge und Malerarbeiten enthalten (außer Nassräume Fliesen). Halte ich aber für durchaus fair für den Preis und könnte man in die Preisverhandlung einbringen. Wie seht ihr das?
• Zusätzlich überlegen wir noch Raffstores anzubringen. Auch die wären für mich Verhandlungsmasse.
• Der Bitte die 580.000€ weiter aufzuschlüsseln wurde erst nachgekommen nachdem ich gesagt habe, dass ich mehrere Anbieter auf den Gewerken vergleichen möchte und es sonst hier in der Diskussion nicht weitergeht.
• Gibt es aus eurer Sicht weitere Punkte auf die ihr achten würdet?

Eine ergänzende Nebenkosten-Einschätzung kann ich auch gerne liefern.

Ganz lieben Dank vorab.

 

[ypg]

Hier mal kurz und knapp zusammengefasste Eckdaten (natürlich liegen teilweise deutlich detailliertere Informationen vor - ich kann also gerne noch weitere Infos nachliefern).

Naja, das Problem bzw. die weiteren Leistungen, die bauseits erfolgen müssen, sind ja fast nur versteckt im Detail zu lesen. Grob bringt daxgar nichts.

Basis einer "individuelleren" Bauleistungsbeschreibung

Da bin ich ehrlich gesagt auch etwas skeptisch. Gute Bauleistungsbeschreibungen sind (für den GU) ausgereift und quasi nicht anfechtbar, da durch Rechtsabteilung oder Anwalt abgesegnet. Jegliche spontane Änderung birgt Ärger und Unsicherheit auf beiden Seiten.

Der Bitte die 580.000€ weiter aufzuschlüsseln wurde erst nachgekommen nachdem ich gesagt habe, dass ich mehrere Anbieter auf den Gewerken vergleichen möchte und es sonst hier in der Diskussion nicht weitergeht.

Du verwechselst einen Generalunternehmer mit einem Architektenhaus.

Erdarbeiten und Regenentwässerung sind im Arbeitsraum komplette Eigenleistung. Die Leistung beginnt erst ab Oberkante der Filterschicht. Das habe ich sonst bei keinem Hersteller bisher gesehen.

Ja, so ist es und keine Seltenheit, sondern Usus. Bodenplatte-Häuser werden meist mit 30cm Erdarbeiten angeboten. Bedeutet also im Grundsatz immer Mehrkosten. Und zwar deshalb, weil es grundstücksbetreffend, also bauseits ist, es gehört nicht zum Hausangebot.

Du kannst natürlich alles verhandeln. Ich würde mich allerdings fragen, was das für ein GU ist, der darauf angewiesen ist, alles zu ändern. Seid ihr sein einziger Kunde? Letztendlich sind die 3400/qm doch völlig im Rahmen.

außer Nassräume Fliesen

Goggel mal, was Nassräume sind. Nur Räume mit Bodenentwässerung, also begehbarer Dusche mit Bodenschiene sind Nassräume. Mehr nicht.

 

[nordanney]

Wohnraumlüftungsanlage: Dezentrale Anlage (Fabrikat und Anzahl spezifiziert)

Unabhängig davon, dass die Baukosten sich grds. in einem "normalen" Rahmen bewegen, ist eine dezentrale Anlagen im Neubau nicht zeitgemäß. Ich hoffe, Du hast Dich nur verschrieben.

 

[11ant]

wir sind aktuell in der Planungs- und Anbieterauswahl (GU). Dafür haben wir verschiedene Hersteller in engerer Auswahl.

Ihr sucht also einen Bauunternehmer, der einen Hausbau inklusive der "notwendigen Architektenleistungen" (Achtung, die Einschränkung "notwendige" ist voll ernst gemeint !) leisten will ?
Warum nicht freier Architekt mindestens für den Vorentwurf, und Vergabe nach Ausschreibung unter Einbeziehung von GU ?

Der Bitte die 580.000€ weiter aufzuschlüsseln wurde erst nachgekommen nachdem ich gesagt habe, dass ich mehrere Anbieter auf den Gewerken vergleichen möchte und es sonst hier in der Diskussion nicht weitergeht.

Wenn Du einen Eigenentwurf zum Preisdranschreiben rundgemailt hast und den günstigsten Bieter nach der Methode "Laie vergleicht mit Exceltabelle" finden willst, kannst Du ebensogut eine Münze werfen.

Gute Bauleistungsbeschreibungen sind (für den GU) ausgereift und quasi nicht anfechtbar, da durch Rechtsabteilung oder Anwalt abgesegnet. Jegliche spontane Änderung birgt Ärger und Unsicherheit auf beiden Seiten.

Je größer der GU, desto fester gilt: Leistungen sind überhaupt nicht verhandelbar - Ausstattungen sind verhandelbar, wobei der Euro bei Aufmusterungen nur achtzig Cent wert ist (und bei Abmusterungen oder Herausnahmen sogar nur sechzig bis fünfzig).

Bodenplatte-Häuser werden meist mit 30cm Erdarbeiten angeboten. Bedeutet also im Grundsatz immer Mehrkosten. Und zwar deshalb, weil es grundstücksbetreffend, also bauseits ist, es gehört nicht zum Hausangebot.

Dreißig Zentimeter sind ein beliebtes, weil gewohnt von Männern nicht angezweifeltes symbolisches Maß für "garantiert ausreichend" - bedeuten aber nichts anderes, als daß ab dem 31. Zentimeter jede Baggerschaufel vergoldet wird. Eine Aufteilung der Erdarbeiten in solche für die Hausgrundfläche und solche für drumherum (ibs. durch einen anderen Auftragnehmer) ist ein hervorragender Schuldverschiebebahnhof für Mehrkosten. Wenigstens macht Ihr nicht auch noch die Bodenplatte "bauseits".

ist eine Dezentrale Anlagen im Neubau nicht zeitgemäß.

Dezentrale Kontrollierte-Wohnraumlüftung sind (im Neubau) nur etwas für Gebäude, die nicht durchgängig mit einer solchen ausgerüstet werden sollen (und somit eigentlich für Leute, die nicht pro oder contra überzeugt sind und faule Kompromisse für den goldenen Mittelweg halten). Wenn man Kontrollierte-Wohnraumlüftung verstanden hat, hat man auch eine Meinung dazu (was eine Zuneigung oder Abneigung sein kann), setzt sie aber nicht ohne Not dezentral ein. Ein Anbieter, der - Achtung Wortspiel - bei mir nie zum Kern des Bieterfeldes gehört, bevorzugt die dezentrale Variante.