Bestandsimmobilie + Renovierung finanzieren

[chris0]

Hallo Zusammen,

ich bin schon seit geraumer Zeit interessierter Leser und nun in der Situation selbst Hauskäufer/Besitzer zu werden

Wir haben vor ein Haus zu erwerben, für 165.000€ Kaufpreis. Dazu kämen neben den Kaufnebenkosten (kalkuliert mit ca. 10% der Summe, sprich 15.000€) noch 55.000€ Renovierungskosten (inkl. Spielraum), also ein Gesamtvolumen von insgesamt 235.000€.
Wir sind in der Situation bis zu 100.000€ zu einem guten Zinssatz (ca. 2,5%) innerhalb der Familie für 10 Jahre zu finanzieren. Für uns wäre hier interessant dies für die 15.000€ Kaufnebenkosten, für ca. 20.000€ für aus Sicht der Banken nicht-wertsteigernde Renovierungsarbeiten (Küche, Einrichtung etc.) sowie als Eigenkapital für die Bank zu nutzen, um unter die Kredit-Beleihungsgrenze von 80% zu kommen um dort einen guten, langfristigen Zinssatz für den "großen" Kredit zu erhalten. Insgesamt also 75.000€. Über die Bank wären dann also die restlichen 160.000€ zu finanzieren, wobei man von einem Gesamtvolumen von 200.000€ spricht und 40.000€ als Eigenkapital aus dem anderen, privaten Darlehen genutzt werden.
Die Finanzierung sieht aus meiner Sicht konkret dann so aus:

Annuitätendarlehen 1 (privat):
Summe: 75.000€
Zinssatz: 2,5%
Zinsbindung: 10 Jahre
Tilgung: 1,5%
monatliche Rate: 250€
Sondertilgung p.a.: 800€
Restschuld nach 10J.: 53.241€

kalkulierte Anschlussfinanzierung zum Annuitätendarlehen 1:
Summe(Restschuld): 53.241€
Eigenkapital(Riester): 13.000€
Zinssatz: 5%
Zinsbindung: 10 Jahre
Tilgung: 4%
monatliche Rate: 300€
Sondertilgung p.a.: 800€
Restschuld nach 20J.: 9.137 €
　

Annuitätendarlehen 2 (Bank):
Summe: 200.000€
Eigenkapital: 40.000€
Zinssatz: 3,3%
Zinsbindung: 20 Jahre
Tilgung: 1,5%
monatliche Rate: 640€
Sondertilgung p.a.: 1000€
Restschuld nach 20J.: 64.217€
　
Restschuld gesamt nach 20 Jahren: 73.354€

Abgesichert ist das Ganze noch von einer Lebensversicherung die durch die Eltern meiner Freundin bedient wird. Derzeit sind dort rund 38.000€ drin, durch weitere Einzahlungen und Verzinsung könnte dies, sofern nicht vorher benötigt, nach 20 Jahren den Großteil der dann noch vorhandenen Restschuld tilgen.

Vielleicht noch zu uns: Ich bin 26 Jahre alt und seit 7 Jahren (inkl. 3 Jahre duales Studium/Ausbildung) festangestellt (netto mtl. ca. 2600€), meine Freundin, 25 Jahre alt, beginnt ab 01.08. in ihrem Job (ca. 1000€ netto mtl.) - insgesamt also monatlich ~3500€. Dazu kommt noch dass ich zwei weitere volle Gehälter im Jahr bekomme, über die die Sondertilgungen bedient werden sollen/können.

Wie bewertet ihr das? Habe ich etwas übersehen/nicht beachtet? Ist das Ganze so sinnvoll und verantwortungsvoll? Vor allem, ist das Ganze realistisch? Auch unter dem Gesichtspunkt dass wir so in 3-4 Jahren sicher auch gerne Kinder haben möchten, die sind ja auch nicht ganz günstig im "Unterhalt" Auf der anderen Seite hat man ja auch das Ziel sich gehaltsmäßig über die Jahrenoch weiterzuentwickeln...

Würde mich über Anregungen/Kritik/Meinungen freuen.

Beste Grüße
Christoph

 

[chris0]

Hallo Der Da,

danke für die Antwort.
Ja da hast du recht, die "rechtlichen" Fragen sind noch in einiger Hinsicht offen. Auch was passiert wenn wir uns trennen ist noch nicht abschließend geklärt, vor allem wie es sich dann mit dem Besitzanspruch verhält, weil ich werde ja auf Grund meines höheren Gehalts Anteilig eine größere Summe leisten als meine Freundin es kann. Kurzum, das Thema liegt bei einem befreundeten Anwalt/Notar und muss besprochen werden und wasserdicht schriftlich fixiert sein.

Ja das mit den Kindern ist richtig, aber ich tu mich schwer damit alles darauf hinaus zu planen. Wir wissen nicht ob das alles hinhaut mit den Kindern, wie es in 3,5 oder 10 Jahren aussieht, wie sich das Gehalt entwickelt etc. Darüber hinaus ist meine Freundin Berufseinsteiger mit einer 50% Stelle, die sich aller Voraussicht nach auch noch erweitern wird auf mindestens 80% oder 100%, sprich das monatliche Gesamtbudget steigt. Dazu kommt dass der Hauskauf etwas zeitlich "überraschend" kommt und wir derzeit noch viel Geld für nicht zwingend notwendige Dinge ausgeben. Ich weiß wenn man sich erst mal an einen gewissen Standard gewöhnt hat dann ist's schwer dort wieder runter zu kommen, aber wir haben dort noch eine Menge Selbstoptimierungspotential, ohne wirklich schlechter zu leben. Meine Fragen haben eher darauf abgezielt, ob die Finanzierung an sich so stimmig und auf Grundlage unserer "Kennzahlen" realistisch/verantwortungsvoll ist. Wie stuft denn eine Bank das ein, wie wird meine Bonität berechnet? Ich denke die Belastung mit unter 900€ ist nicht so irre hoch, denn eine Mietwohnung in der Größe in der Stadt wäre sicher genauso teuer oder gar teurer. Zudem hatte ich mit erhofft vielleicht noch Tipps zu bekommen, ob z.B. andere Varianten wie z.B. mit einem KfW-Kredit oder über Bausparverträge sinnvoll/besser wäre als diese zwei Annuitätendarlehen?

Deinen letzten Punkt habe ich auch schon bedacht. Der Kaufpreis ist recht günstig, gebe ich dir recht, ist aber auf Grund persönlicher Umstände glücklicherweise so. Dazu kommt, dass halt gewisser Renovierungsbedarf besteht, da das Haus (Anfang der 90er gebaut) im Grunde nur gewartet und "in Schuss" gehalten wurde, aber vor allem im Innenraum nicht renoviert oder aufgewertet wurde. Um es nach unseren Vorstellungen zu gestalten ist also ein gewisser Bedarf da. Ich habe allerdings auch noch vor mit einem befreundeten Innenarchitekten und Baugutachter vorab die Immobilie begutachten zu lassen - davon ist natürlich dann auch die Kaufentscheidung abhängig. Sollte sich z.B. rausstellen, dass Schimmel unterm Dach ist oder wie auch immer, dann wäre der Kaufpreis natürlich nicht gerechtfertigt - davon gehen wir aber Stand jetzt mal nicht aus. Generell ist es doch sicher ratsam ein paar hundert Euro in die Hand zu nehmen um sowas unabhängig bewerten zu lassen, oder?

Unser Eigenkapital ist eben jene Lebensversicherung (s.o.). Wir würden diese jedoch gerne weiterhin als Sicherheit behalten, da es sich auf Grund der Konditionen derzeit nicht lohnen würde diese aufzulösen und das Kapital zu nutzen. Daher meine vorgestelltes Modell.

Beste Grüße

 

[Der Da]

Generell ist es doch sicher ratsam ein paar hundert Euro in die Hand zu nehmen um sowas unabhängig bewerten zu lassen, oder?

Das kannst du sowas von dick unterstrichen und rot markiert ausdrucken Einen Hausschwamm sieht man als Laie nicht, ist er aber da, brauchste nen neues Dach. mal so als schlimmstes Beispiel was passieren kann. Schimmel kann auch überstrichen sein, also Augen auf, bei erst kürzlich renovierten Bereichen... Ein Profi misst mal eben die Feuchtigkeit.
Und meine Einstellung: ich würde ein gebrauchtes Haus niemals im Sommer kaufen. Im Winter offenbaren sich die eigentlichen Schwächen. Stichwort Wärmebildkamera.

Du vergisst eine Sache: Ein Haus bringt noch ca 300€ an Nebenkosten jeden Monat mit sich. Das ist meist mehr als eine Mietsbuzze.

 

[chris0]

Ja das habe ich mir gedacht und das wird auch in jedem Falle gemacht

Stimmt schon, dass man im Winter wahrscheinlich die Schwächen des Hauses besser sieht als im Sommer, aber das ist nun mal unsere "Traum-Immobilie" und die ist jetzt zum Verkauft - aber drum gilt wohl noch stärker "Drum prüfe wer sich ewig bindet"

Das mit den Nebenkosten ist natürlich richtig, abgesehen von erhöhten Nebenkosten für Strom/Gas (sind wohl auch etwas mehr in einem 130qm Haus, als in einer 70qm Wohnung) kommen ja auch Steuern, Versicherungen, sonstige Nebenkosten etc. etc. dazu. Natürlich alles zu beachten, genauso regelmäßig Rücklagen zu bilden. Da ich jedoch derzeit über 500€ sparen kann, die ich lieber in größeren Teilen in Immobilien-Eigentum investiere als sie auf der Bank liegen zu lassen, denke ich, dass das für uns machbar ist.