Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch möglich?

[naliain]

Guten Tag,

wir haben eine kurze Frage zum Pfandtausch im Rahmen des Kaufs eines Hauses und wären dankbar, wenn jemand Kundiger uns etwas dazu sagen könnte.

Und zwar besitzen wir ein Haus mit einem Restkredit von 130.000€ (anfängliche Kreditsumme – 220.000€), vor vier Jahren aufgenommen, also noch nicht komplett tilgbar (könnten wir aber auch nicht). Zinssatz betrug damals nur 1%, ist also seit der Zinswende ein sehr guter Kredit. Dazu gesamt 15 Jahre Zins festgebunden.

Wir suchen seit einem Jahr nach einem neuen Haus oder Grundstück. Dieses wird in jedem Fall etwas teurer sein, als das jetzige, da wir näher an die Stadt gehen wollen. Der Finanzberater hat uns noch vor der Zinswende, Ende 2021, die Situation „Grundstück kaufen und neu bebauen“ anhand eines Objekts, welches wir jedoch wegen mangelnder Bebaubarkeit (Baumbestand) nicht gekauft haben, durchgerechnet, mit Zwischenfinanzierung und zusätzlichem Kredit etc. Den alten Kredit sollten wir damals nach dem Verkauf unseres jetzigen Hauses ablösen gg. Vorfälligkeitsentschädigung. Was vielleicht auch damals keine besonders gute Idee war und vielmehr dem Wunsch des Beraters nach einer höheren Provision entgegenkam. Einen Pfandtausch kannten wir damals als Möglichkeit überhaupt nicht.

Aber gut – damals waren die Zinsen auch recht ähnlich und niedrig. Jetzt, wo die Zinslast bei mind. 3,5 % liegt, würden wir natürlich am liebsten den alten Kredit behalten und auf das neue Objekt übertragen. So minimieren wir die Zinskosten eines zusätzlichen Kredites, den wir auch brauchen werden (neben der Zwischenfinanzierung), da der neue Objektwert höherliegend sein wird als beim jetzigen Haus.

Nun meine Frage:

können wir bei dem Pfandtausch durch die Sparkasse den neuen Kredit sowie die Zwischenfinanzierung bei einer anderen Bank beantragen, die günstiger für uns ist als die Sparkasse? Denn dann würden ja nach dem Pfandtausch ZWEI Banken in dem Grundbuch stehen, lassen die Banken das überhaupt zu oder würden wir keinen neuen Kredit bei einer anderen Bank bekommen, wenn die bisherige Sparkasse auch im Grundbuch stünde wegen dem Pfandtausch?
Sprich, ist man durch den Pfandtausch quasi gezwungen, bei der Pfand tauschenden Bank auch den neuen Kredit aufzunehmen? Oder können im Grundbuch zwei Banken stehen und es „macht denen nichts aus“?

Zahlen:
jetziges Haus Wert 700.000€ , Restschuld 130.000€, 1% Zinssatz
neues Haus (oder Grundstück+Bauen, klar, dann ist die Zwischenfinanzierung teurer, aber man kann neben Berlin sich das nicht wirklich aussuchen, der Markt ist immer noch leergefegt) zB ca. 850.000€. Zinssatz für Mehrkosten würde laut einer Finanzberaterin aktuell für uns 3,5% betragen.

Ich danke Ihnen herzlichst für eine Rückmeldung!

 

[bowbow91]

Dazu mehrere Punkte:

1.) Die Bank muss dem Pfandtausch erstmal zustimmen, da spielt dann insbesondere der Beleihungswert eine entscheidende Rolle.
2.) Sollte der Pfandtausch ohne Probleme gehen, wird die Bank natürlich vorrangig im Grundbuch stehen mit dieser Darlehenssumme -> eine andere Bank müsste dann in den Nachrang. Also ja ist möglich mit zwei Banken im Grundbuch, attraktive Zinsen werden sich da aber wohl nicht ergeben. Solltet ihr da trotzdem Angebote einholen wollen, erwähnt dass ihr ein nachrangiges Darlehen möchtet, da werden schnell einige Banken abspringen oder den Zins deutlich anheben.

Das günstigste könnte es daher sein, das bestehende Darlehen zu behalten und ein weiteres Darlehen der gleichen Bank zusätzlich zu nehmen, sofern das in Frage kommt. Der resultierende Mischzins könnte insgesamt attraktiver sein, als ein komplett neues Darlehen einer auf den ersten Blick günstigeren Bank.

Da führt m.E. kein Weg an einem Gespräch mit der Bank vorbei um die verschiedenen Möglichkeiten zu beleuchten. Gerade das Thema Pfandtausch ist sehr individuell und einen (klaren) gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht, aber gerade bei kleineren Häusern kann sich da ein interessanter Verhandlungsansatz ergeben.

 

[naliain]

Herzlichen Dank für diese so schnelle und fundierte Rückmeldung!

Zu 1) - der Wert des neuen Hauses bzw. Grundstücks samt Bau wird sicherlich höher sein als der Wert des jetzigen Hauses, da wir näher an Berlin gehen wollen - mit dem Beleihungswert meinen Sie diesen Hauswert, richtig? Punkt 1) dürfte dann theoretisch so klappen.
Zu 2) - vielen Dank, das ist eine wertvolle Information für uns, dass die zweite Bank sich die Nachrangigkeit mit der Zinserhöhung bezahlen lässt. Schade aber nachvollziehbar (wäre interessant, um wieviel Nachkommastellen es sich dabei handeln könnte.. hoffentlich nicht um ganze Prozente). Daher wird der tatsächliche Vergleich mit der Sparkasse sinnvoll sein. Soweit sie eine Zwischenfinanzierung überhaupt als Kreditart bewilligt, denn diese bräuchten wir dann ja auch.

Ich hätte noch eine weitere Frage, die die ganze Situation vielleicht in einem etwas anderem Licht stehen lässt. Jedoch war es mir wichtig, bei der ersten Frage von dem Worst-Case auszugehen und die Möglichkeit der Pfandübertragung auf das neue Haus zu erfragen.

Jedoch: zusätzlich zu unserem Haus besitzen wir eine abbezahlte Eigentumswohnung (90 qm, Altbau, sehr gute Lage in einer Großstadt). Diese soll nicht verkauft werden. Aktuell ist sie auf 500.000 € geschätzt worden (natürlich kann die aktuelle Situation den Wert etwas mindern, daher dies nur als Anhaltspunkt im Vergleich zum Wert des jetzigen beleihten Hauses (700.000€)).
Wir wollen nun versuchen, bereits jetzt den Kredit vom Haus auf die Wohnung zu übertragen, das würde die Zinskosten des zweiten Kredits senken, dabei aber die Situation mit zwei Banken im Grundbuch des neuen Hauses unnötig machen). Nun ist diese Wohnung jedoch günstiger als das beleihte Haus. Ich weiß nicht, ob dies so für Sie einschätzbar ist, aber gäbe es aus Ihrer Sicht eine Chance bei diesen Zahlen (Restkredit 130.000€, anfänglich 220.000€), den Pfandtausch trotz geringerem Wert der Wohnung bewilligt zu bekommen (bei der Sparkasse)?.. oder klappt es so gut wie nie, wenn der Wert des neuen Pfandes nicht mindestens gleich ist, unabhängig von der Höhe des Restkredits?..
Wir werden es natürlich so oder so versuchen, wären aber dankbar für die ersten Einschätzungen der Profis : )

Nochmals herzlichen Dank!
Natalie

 

[Tassimat]

Nun ist diese Wohnung jedoch günstiger als das beleihte Haus.

Aktuell ist sie auf 500.000 € geschätzt worden

Restkredit 130.000€

Eigentlich reicht es, wenn die Wohnung mit allen Sicherheitsabzügen mehr Wert ist, als der Restkredit. Von den genannten Zahlenpasst es also locker. Aber wie gesagt, am Ende entscheidet immer noch die Bank unter berücksichtigung aller anderen hier noch unbekannten Rahmenbedingungen. Das Vorghen klingt so aber am sinnvollsten.

Vielleicht bietet die Sparkasse auch für das neue Haus gute Konditionen, normalerweise kann man mit denen ganz gut verhandeln. Liegt erstmal das Vergleichsangebot auf dem Tisch ziehen die gerne mal mit. Mit einem zusätzlichen Vertragsabschluss ist die Bank motivierter den Pfandtausch zurchzuführen.

 

[bowbow91]

Es geht ja grundsätzlich nicht um den absoluten Wert der Sicherheit.

Schlussendlich wird der Zins auf Basis der Beleihung festgelegt. Hattet ihr z.B. zum Zeitpunkt des Kaufes (!) einen Beleihungswert von 50%, dann sollte die Restschuld für einen Pfandtausch nicht mehr als 50% des neues Objektwertes betragen.

Aber auch das ist wieder von Bank zu Bank unterschiedlich und nur eine Orientierung. Wie der Vorredner schon sagte, sollte es bei den Sicherheiten keine Probleme geben.

 

[naliain]

Guten Morgen, ich danke Ihnen herzlichst für die Rückmeldung und die Einschätzung. Klingt zumindest eines Versuches wert, hoffentlich klappt es, wäre ein gutes Gefühl, zumindest ein Teil der neuen Finanzierung noch zu alten Konditionen fortführen zu können, in der aktuellen Zinswende.

Schlussendlich wird der Zins auf Basis der Beleihung festgelegt. Hattet ihr z.B. zum Zeitpunkt des Kaufes (!) einen Beleihungswert von 50%, dann sollte die Restschuld für einen Pfandtausch nicht mehr als 50% des neues Objektwertes betragen.

Vielleicht noch eine kurze Rückfrage zum erwähnten Beleihungswert: da wir unsere Wohnung ja nicht aktuell neu kaufen, somit kein Verkaufswert fest steht, auch wenn der Marktwert schnell einschätzbar ist (da Berlin) und von drei Maklern recht übereinstimmend geschätzt worden, müsste die Bank den Wert der Wohnung selbst schätzen - wie macht diese das und kann sie auf einen deutlich vom Marktwert nach unten abweichenden Wert kommen? Sollte die Bank bei den Immobilien generell eine sehr pessimistische Schätzung anwenden, deutlich unter den Marktpreis gehend, könnte es ja dazu kommen, dass die Wohnung bei weitem nicht denselben Beleihungswert hätte wie das Haus zum Zeitpunkt des Kaufs/Bauens (damals lag der Beleihungswert bei knapp 40%).
Wie schätzen die Banken die Immobilien, für die kein aktuelles Verkaufsexpose vorliegt, weil sie zur Zeit wie in unserem Fall gar nicht zum Verkauf stehen?

Ich danke Ihnen!


Danke auch für den Tipp, mit der Sparkasse zu verhandeln, sollte es mit der Wohnung nicht klappen. Gut zu wissen, dass die Banken generell verhandlungsbereit sind.