Finanierungsspielraum Bauplanung - Einschätzung und Erfahrungen?

[Rob11]

Hallo liebe Forenexperten,

wir stehen momentan noch ganz am Anfang einer potenziellen Hausbauplanung.

Ich würde aber gerne aus hier vorhandener Erfahrung lernen und ein paar Einschätzungen bekommen, mit welchen Prämissen wir realistisch planen können.
Dabei geht es mir natürlich vor allem um den finanziellen Spielraum.
Hier mal unsere Situation:

Vorhaben:
Wir wohnen momentan zu 4. Auf 100qm in einer ETW – jetzt geht das noch gut, aber auf Dauer wollen wir etwas Größeres.
Ziel ist deshalb ein Hausbau.
Folgendes stellen wir uns vor:
- Ca 400-500 qm Grundstück – kostet hier in Baden Württemberg auf dem Land gut 320/qm – also grob 150.000€ (Grundstück ist noch nicht vorhanden)
- Haus (Standard) mit 150qm, Carport, (teil)unterkellert.

Finanzielle Situation:
Er:

• 3700 Netto /Monat fix (sicherer Job)

• ca 600 netto / Monat Sonderzahlungen (auch relativ fix und verlässlich)

• 400/ Monat Kindergeld

Sie:
Kein Einkommen (aktuell Elterngeld, da temporär, zähle ich das aber nicht). Auch in näherer Zukunft kein nennenswertes Einkommen geplant


--> Somit rechne ich mit ca 4700€ Netto verfügbarem Einkommen (auch wenn die Sonderzahlungen unregelmäßig verteilt sind)

--> Unsere langjährigen monatl. Ausgaben (Excl./OHNE Darlehensrate /Miete) betragen konservativ gerechnet 2400/Monat (belegt). Da ist alles drin (inkl. Urlaube) - außer große Sonderausgaben.


Kapital
- Vorhandene ETW: 225k (Wert realistisch geschätzt)
- Belastung der ETW: noch 80k Kredit
- Rücklagen Barmittel: ca 40k
--> Somit rechne ich mit gut 180k Eigenkapital – kann ich das machen?


Alles steht noch ziemlich am Anfang.
Aber ich habe drei Fragen, bei denen ich gerne auf eure Hilfe und Erfahrung zurückgreifen würde:

- Sind 450.000€ für so ein Vorhaben bei den Grundstückspreisen realistisch (Gerne Fertighaus), oder muss ich mit wesentlich mehr rechnen?

- Ist so ein Projekt mit unserer finanziellen Situation sinnvoll finanzierbar (Tilgungshorizont 15-20 Jahre)?

- Wie wird eine teilbelastete ETW in einer Finanzierung gesehen, die erst noch verkauft werden muss? (sollte sich auf Grund von Lage und Beschaffenheit relativ einfach verkaufen lassen)

Vielen Dank

 

[Zaba12]

Wie du wahrscheinlich weißt, hast du dir das Haushaltseinkommens ein wenig schön gerechnet. Die Bank rechnet prinzipiell nur mit dem monatlich verfügbaren Einkommen heißt 3700€+400€ dh. das sind schon mal eher 4100€. Die Wertigkeit der Sonderzahlung für die Bank hängt davon ab ob es eher ein Bonus ist oder Urlaubs-/Weihnachtsgeld. Einen Bonus als variables Gehalt rechnet die Bank schon gar nicht ins Haushaltseinkommen rein (Aussage der Sparkasse), da es jederzeit wegbrechen kann, da kann man diskutieren wie man will.

Dann lass uns mal rechnen:
- Grundstück 150k€
- Haus min. 2000€/qm bei 150qm = 300k€
- Keller 50k€
- Kau-/ Baunebenkosten = 30k€
- Außenanlagen mit Carport = 30k€
Summe = 560k€

Meine Kalkulation ist ähnlich nur dass das Grundstück 60k€ günstiger ist.

Macht nach Abzug des Eigenkapital eine 380k€ Finanzierung bei einem Beleihungsauslauf von 70%.

Heißt z.Zt. 1,91% Zinsen auf 20 Jahre bei 2%Tilgung = 1240€.
Zuzüglich 400-450€ Nebenkosten -> Max. 1690€ Belastung fürs Wohnen. Dh. 2400€ Lebenshaltung + 1690€ = ca. 4100€

Du siehst es ist Allerwertesten eng, könnte aber passten. Ist jetzt aber keine Empfehlung meinerseits, da die Kinder auch teurer werden.

Den Bonus wirst du eh für Sondertilgungen brauchen um nicht bei 33 Jahren Laufzeit kleben zu bleiben.

Von den angestrebten 450k€ Hauskosten kannst du dich jedoch mit Keller verabschieden. Übrigens auch von der Teilunterkellerung, weil es kaum günstiger wird.

Ansonsten von meiner Seite, herzlich willkommen im Hausbauforum

 

[HilfeHilfe]

Naja ihr habt ja schon Eigentum also schon mal super . Problem sehe ich bei Ablöse des altdarlehens. Kommt vorfälligkeitsentschädigung ins Spiel. Oder ihr macht objektwechsel seid aber bei Bank gefangen . Ob Haus und Grundstück realistisch ist müssen andere beurteilen . Bei dem zu knapp. Wie realistisch ist es das deine Partnerin Teilzeit arbeiten könnte

 

[Rob11]

Danke schon mal, das sind ja schon mal konkrete Zahlen!

Vielleicht noch ein paar Ergänzungen:
- von den 600€ net/Mon Sonderzahlungen sind ca 400€ Urlaubs/Weihnachtsgeld - also Fix. Belassen wir es mal dabei. Werden die mit eingerechnet von der Bank?

- Nebenkosten von gut 300€ sind in unseren aktuell 2400€/Mon Lebenshaltungskosten schon drin - wären davon also auch noch abzuziehen.

- Das Altdarlehen ist noch da, ja - kann aber in 4 Jahren ausgelöst werden - so lange würde ich das wahrscheinlich noch mitschleppen, evtl. als Teilfinanzierung Zur Not wäre eine Vorfälligkeitsentschädigung auch nicht so hoch.

- Natürlich wäre Einkommenstechnisch auch noch Spiel nach oben - z. Zt arbeite ich für die 3,7k net auch nur 85% (gewollt) und könnte das bei Bedarf auch mittelfristig wieder aufstocken. Bei Teilzeit meiner Frau käme wieder das Thema "Betreuung für 2 kleine Kinder ins Spiel. irgendwann sicher mal.
Aber zuerst ist mal die Frage, was mit der IST-Situation möglich ist.

- Zu den Kosten: sind 2000€/m2 ein realistischer Anhaltswert? Ist das viel oder wenig?


Vielen Dank

 

[face26]

...kommt darauf an was da mit rein rechnest. Tatsächlich nur das reine Haus, ist das realistisch. Natürlich vom Standard abhängig. In BaWü kriegst dafür noch kein besonderen Luxus. Magst nen gehobenen Standard würde ich noch etwas Luft lassen.

Übrigens Fertighaus ist nicht zwingend günstiger, evtl sogar teurer.

 

[Zaba12]

Ja dein Urlaubs-/Weihnachtsgeld wird berücksichtigt aber zählt nicht zum Monatseinkommen.

Rein aus dem Bauch heraus kommst du, solltest du bauen wollen nicht um den Verkauf der ETW herum.