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Bauherrenhilfe während der Bauzeit


Themen in diesem Artikel

  • Bauherr
  • Schwarzarbeit auf dem Bau
  • Verkehrssicherungspflicht
  • Verhältnis Bauherr zum Bauunternehmer
  • Bauleiter
  • Bauüberwachung
  • Bauunternehmer
  • Baubehörden

  • Die Bauzeit ist für Bauherren die interessanteste Zeit. Endlich sind Bauarbeiter und Maschinen an der Baustelle, Man sieht, wie das eigene Haus Gestalt annimmt.

    Die Bauzeit beginnt mit dem „ersten Spatenstich“, vielmehr mit der ersten Baggerschaufel voll Erde und endet mit der Abnahme der letzten Bauleistungen. Dazwischen liegt eine mehr oder weniger lange Zeit – sechs Monate, ein Jahr, anderthalb Jahre – während der sich einiges auf der Baustelle abspielt. Viele am Bau Beteiligte unterstützen die Bauherrschaft während dieser Zeit, viele stellen Forderungen, andere verlangen Entscheidungen, mit Streit muss man rechnen. Über allem wachen verschiedene Behörden.

    Das Wetter wird so bedeutend wie nie zuvor; bisher hatte man sich selten vor angekündigtem Regenwetter gefürchtet, kaum je das Ende eine Schlechtwetterperiode so sehr herbeigesehnt. Und Geld war wohl nie so wichtig, wie es während der Bauzeit werden wird. Konnte man sich das künftige Haus auf den Plänen nicht so richtig vorstellen, bereitet der Anblick des fertigen Rohbaus unerwartete Glücksgefühle. Während des Richtfestes, man feiert mit Freunden und Familie, werden alle Unannehmlichkeiten der Rohbauphase unwichtig. Der Innenausbau steht bevor „Bald ziehen wir ein.“

    Kaum sind die Ausbauarbeiten im Gange, kommt doch wieder Unsicherheit auf. Die Leitungen sind verlegt, erste Wände bereits verputzt: „Wird die Küche denn so klein...?“, „Passt unsere Sitzgarnitur wirklich in diese Ecke?“ Aber sobald die ersten Räume Gestalt annehmen, verfliegt die Unsicherheit und erste Euphorie kommt auf. „Nächstes Wochenende fahren wir ins Möbelhaus, Ideen holen.“ Zwischen all den emotionalen Hochs und Tiefs gestaltet sich die Bauzeit auch recht trocken. Rechnungen werden gestellt, wollen geprüft und bezahlt werden. Behördenanfragen geben einem Rätsel auf und die Bank hätte gerne einige Nachweise zum Baufortschritt. 

    Und die tägliche Arbeit geht weiter, auch das Familienleben; hat nichts mit der Baustelle zu tun und beeinflusst das Baugeschehen dann doch. „Ich kann die Baustelle nicht mehr sehen; so viel Arbeit im Büro und kein freies Wochenende.“ Die Bauzeit wird von vielen Fachleuten begleitet, die wissen was sie tun, ganz ohne Emotionen; wenn man als Bauherr sich traut, loszulassen, wird man sehen, es klappt auch so.


    Bauherr

    Damit aus Baulust nicht Baufrust wird, ist es notwendig, sich als Bauherr einen Überblick über die zu beachtenden Rechtsvorschriften zu verschaffen und die vorhandenen Bauunterlagen immer griffbereit zu haben: Wie sehen die verschiedenen Verträge aus, wer baut mein Haus, welche Pflichten habe ich gegenüber der Baubehörde, wie steht´s mit der Bauleitung.

    Der Bauherr bleibt auch während der Bauzeit eine der wichtigen vor dem Gesetz verantwortlichen Personen. Er trägt seinen Teil bei als Vertrags- und Ansprechpartner für alle am Bau Beteiligten und bestimmt in dieser Funktion die Abläufe an der Baustelle mit. D.h., er hat daran mitzuwirken, dass das Bauvorhaben reibungslos und gemäß aller technischen und öffentlich-rechtlichen Vorschriften fertiggestellt wird.

    Um diese nicht einfache Aufgabe bewältigen zu können, ist dringend anzuraten, einen erfahrenen Bauleiter zu verpflichten. Damit ist jetzt nicht der Bauleiter nach Landesbauordnung gemeint, sondern ein Fachmann, der sich mit dem Bauen, mit Bauabläufen etc. auskennt und die Bauabläufe technisch und terminlich koordiniert. Am besten, man verpflichtet den Architekten, der das Haus auch geplant hat – er kennt die Bauherrschaft und er kennt die Planung. Es gibt auch die Möglichkeit, externe Sachverständige als Bauleiter zu nehmen, Ingenieure für Baubetrieb, Bauingenieure oder Architekten. Gleich, wen man beauftragt, es werden für diese Leistung Kosten anfallen, die man aber keineswegs scheuen sollte.


    Schwarzarbeit auf dem Bau

    Solide Handwerksarbeit am Bau kostet Geld. Mancher Bauherr meint deshalb, dass er mit Schwarzarbeit billiger bauen könnte. Man sollte aber bedenken: Die Beauftragung von Schwarzarbeit stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

    Aber wann begibt sich der Bauherr in Gefahr, Schwarzarbeit zu fördern? Ganz typisch ist die Vergabe an Unternehmer, die ihre Vergütung bar auf die Hand bekommen – keine Rechnung, Mehrwertsteuer gespart. Das bedeutet Steuerhinterziehung, eine Straftat, die den Unternehmer, wenn er ertappt wird, teuer zu stehen kommt.

    Bekannt ist auch die Vergabe von Bauleistungen an gut-und-günstig Handwerker – „so gut wie jeder Handwerksmeister, aber billiger“. Aber ein Handwerker, der ein zulassungspflichtiges Bauhandwerk ausübt (d.h. Meisterqualifikation erforderlich), ohne in die Handwerksrolle eingetragen zu sein, arbeitet schwarz. Durch diese sog. handwerksrechtliche Schwarzarbeit droht dem Bauherrn gem. dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro. So wird die Beauftragung des freundlichen Polen, „mache alles am Bau, auch am Wochenende“, der die Garagenzufahrt pflastert, schnell zu einer sehr teuren Entscheidung.

    Da der schwarz arbeitende Unternehmer keine Rechnung stellt, der Bauherr ihn nicht schriftlich beauftragt, fehlt ein Nachweis, der bei mangelhafter Arbeit wichtig wäre. Der Unternehmer sagt „ich habe hier nicht gearbeitet, kenne den Mann gar nicht“ und der Bauherr hat keine Möglichkeit, seine gesetzlichen Ansprüche wegen mangelhafter Leistungen geltend zu machen.

    Die Verschärfung des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit macht es mittlerweile recht uninteressant, Schwarzgeldvereinbarungen im Baubereich zu treffen, da nach neuester Rechtsprechung für beide Seiten – Unternehmer und Bauherr – alle gesetzlichen Ansprüche verloren gehen. Der Bauherr verliert beim Vorliegen von Schwarzarbeit seine Rechte auf Mangelbeseitigung und Gewährleistung, der Unternehmer hat definitiv keinen Anspruch auf Bezahlung.

    Der BGH (Bundesgerichtshof) begründet ein entsprechendes Urteil damit, es habe sich bisher gezeigt, dass die Gefahr drohender Strafverfolgung und Bußgelder nicht ausreiche, Schwarzarbeit effektiv einzudämmen. Somit müsse Schwarzarbeit über die Versagung jeglicher vertraglicher Ansprüche bekämpft werden.


    Verkehrssicherungspflicht

    Was kommt hiermit auf die Bauherrschaft zu, was hat man zu erledigen?

    Das Grundstück wird mit Baubeginn zu einer Gefahrenquelle. Auf und bedingt durch Baustellen ereignen sich überdurchschnittlich viele Unfälle. Da der Bauherr die Baustelle – die Gefahrenquelle also – schafft, trifft zuerst ihn die Verpflichtung, alle notwendigen Vorkehrungen zum Schutz Dritter zu treffen: die Verkehrssicherungspflicht. Ihr kommt man als Bauherr zum Großteil zwar schon damit nach, indem zuverlässige und fachkundige Bauunternehmer und ein Bauleiter beauftragt werden. Allerdings wird die Bauherrschaft alleine dadurch nicht von ihrer eigenen Verkehrssicherungspflicht entbunden. Sobald der Bauherr auf der Baustelle eine Gefahrensituation erkennt, hat er im Rahmen seiner Möglichkeiten mit zumutbarem Aufwand diese zu sichern und zu beseitigen. Dabei muss er nicht unbedingt selbst Hand anlegen, sind Baufachleute oder Bauleiter in der Nähe, informiert er diese und fordert sie zur Beseitigung der Gefahr auf.


    Beispiele:

    • Bedingt durch Erdarbeiten auf dem Grundstück wird die öffentliche Straße mit nasser Erde verschmutzt – Rutschgefahr. Der Bauunternehmer ist schon im Feierabend und hat die Straßenreinigung versäumt. Der Bauherr muss nun die Straße reinigen (lassen).

    • Es wurden Stahlträger geliefert, die so lagern, dass sie zum Teil in den Gehweg vor dem Grundstück ragen. Der Bauherr muss hier für Abhilfe sorgen und, zumindest bis Fachleute vor Ort sind, die Gefahrenstelle sichern.

    • Beim Baustellenbesuch am Wochenende erkennt die Bauherrschaft, dass der Bauzaun nicht geschlossen wurde. Dritte, Kinder vor allem, könnten auf die Baustelle gelangen und sich verletzen. Der Bauzaun muss sicher geschlossen werden. In diesem Zusammenhang sollte erwähnt werden, dass das übliche „Eltern haften für ihre Kinder“-Schild weder rechtlichen noch praktischen Nutzen hat. Die Baustelle ist unbedingt abzusichern.


    Es sind also nicht der Kranstellplatz oder die Steinsäge, die von der Bauherrschaft beobachtet werden müssen, es sind die für ihn normal erkennbaren Gefahrensituationen, auf die er mit zumutbarem Aufwand reagieren muss, um der Verkehrssicherungspflicht zu genügen.


    Verhältnis Bauherr zum Bauunternehmer

    Bauunternehmer und Bauherrschaft stehen in einem weitgehend geregelten Verhältnis zueinander. Die gegenseitigen Rechte und Pflichten sind durch den Werkvertrag bestimmt – es geht eigentlich nur um Leistung und Vergütung. Aber eigentlich steckt hinter und vor allem zwischen diesen beiden Begriffen dann doch mehr.

    „Leistung“ bedeutet erbringen von Bauarbeiten, einbauen von Bauteilen, herstellen von Bauabschnitten; alles vertragsgemäß, rechtzeitig, mangelfrei. Aber schon bei „vertragsgemäß“ unterscheiden sich während der Bauzeit die Ansichten. Während der Unternehmer sich an den Vertrag halten muss, er darf eigenmächtig nichts an der Ausführung ändern, hat die Bauherrschaft schon mal den Wunsch, „dieses Fenster doch größer zu machen“ oder „diese Türöffnung zu verlegen“ – wir zahlen schließlich – „und die Trennwand zwischen Küche und Esszimmer brauchen wir auch nicht mehr“.

    Während der Bauzeit sind bauliche Änderungen immer auch Vertragsänderungen; deshalb müssen beide Vertragspartner mit der gewünschten Änderung einverstanden sein. Steht dem Änderungswunsch technisch nichts im Wege, wird der Bauunternehmer den Änderungswunsch auch umsetzen. Die Arbeiten werden schriftlich fixiert, ein neuer Preis verhandelt und man sollte sich im Klaren darüber sein, dass sich auch die Bauzeit verlängern wird. Das Versetzen einer Tür kostet den Maurer vielleicht zwei Tage Zeit, der danach terminierte Elektroinstallateur kann indes eventuell nicht einfach zwei Tage später mit seiner Arbeit beginnen, kann mit zwei Tagen Leerlauf nichts anfangen und arbeitet deshalb eine Woche auf einer anderen Baustelle.
    Änderungen während der Bauzeit verteuern in der Regel die Bausumme und führen zu Verspätungen. „Rechtzeitig“ kann sich so, wie man sieht, schnell relativieren.

    „Mangelfrei“ scheint da eindeutiger zu sein. Wurde eine Bauleistung nicht nach Vertrag hergestellt oder nicht richtig, ist sie mangelhaft – aber wer entscheidet, was nicht vertragsgemäß und was „nicht richtig“ ist? Im Grunde wird das im Streitfall vor Gericht entschieden – aber soweit sollte es nicht kommen. Es gibt immer Details, Ausführungsvarianten, die dem Bauherrenauge komisch vorkommen: „Im Internet sieht das aber anders aus...“. Dann kann der Bauherr zum Bauunternehmer gehen und seine Bedenken schildern; der Unternehmer hat vor der Abnahme immer den Nachweis der Mangelfreiheit seiner Leistung zu erbringen, „Wir machen das immer so!“ reicht da nicht aus. Zusammen mit dem Bauleiter können die Bedenken im Gespräch anhand von Werkplänen,

    technischen Nachweisen und Zulassungsbescheiden vor Ort ausgeräumt werden. Liegt tatsächlich ein Baufehler vor, wird die Nachbesserung besprochen und schriftlich festgehalten. Die zuvor geschilderten Vorgänge betreffen das Verhältnis der Bauherrschaft zu Bauunternehmern und Fertighausherstellern. Bauträgerkunden haben mit Baustelle und Herstellung des Hauses nichts zu tun, werden Eigentümer erst nach der Abnahme und Eigentumsübertragung und tragen auch erst dann Verantwortung für Haus und Grundstück.


    Bauleiter

    Während der Bauzeit steht die Bauherrschaft nicht alleine, man bekommt Unterstützung von Bausachverständigen, um die vielfältigen Aufgaben und Bauherrenpflichten bewältigen zu können.

    Die Landesbauordnungen nennen den Bauleiter „Baubeteiligten“ und „verantwortliche Person“; dieser von den Landesbauordnungen geforderte Bauleiter ist nicht zu verwechseln mit dem „Objektüberwacher“, der landläufig auch als Bauleiter bezeichnet wird. Der verantwortliche Bauleiter leitet die Baustelle derart, dass das Vorhaben nach den genehmigten Bauunterlagen und unter Beachtung der baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften durchgeführt wird. Er kümmert sich also nicht um die Einhaltung vertragsgemäßer Ausführungen und prüft auch nicht die Mangelfreiheit der Unternehmerleistungen.

    Der Bauherr hat eine nach Sachkunde und Erfahrung geeignete Person als Bauleiter zu bestellen; „Sachkunde“ bedeutet entsprechende Ausbildung und fachliches Wissen, „Erfahrung“ wäre die regelmäßige praktische Anwendung des erworbenen Wissens. Er kann Meister in einem Bauhauptgewerbe sein, Bautechniker, Architekt, Bauingenieur. Die Bauherrschaft sollte sich über die Eignung der als Bauleiter bestellten Person vergewissern.

    Abgesehen von der Bestellung hat der Bauherr mit dem Bauleiter wenig zu tun. Dieser trägt allein gegenüber der Baubehörde die Verantwortung, dass das Bauvorhaben gem. der Baugenehmigung, etwaiger Auflagen, sicher und gem. aller rechtlichen Baubestimmungen durchgeführt wird. Um diese Anforderungen durchsetzen zu können, ist der Bauleiter kraft öffentlichen Rechts weisungsbefugt. So steht es ihm zu, ungeachtet der Vertragsverhältnisse direkt auf Bauunternehmer, Objektüberwacher oder auch den Bauherrn zuzugreifen, um die Befolgung von rechtlichen Vorschriften zu fordern und etwaige Missstände zu beheben. Er dient so als verlängerter Arm der

    Baubehörde, hat aber keine Möglichkeit, sein Weisungsrecht öffentlich-rechtlich durchzusetzen. Der Bauleiter wird im Zweifelsfalle die Baubehörde informieren, damit diese obrigkeitlich eingreifen kann. Das kann auch gegen den Bauherren gehen: Beispielsweise wird der Bauleiter den Einsatz selbst importierter Baustoffe ohne bauaufsichtliche Zulassung – „genauso gut wie deutsche, nur billiger“ – verhindern.

    Den Bauherrn unterstützt der Bauleiter insoweit, dass er ihm einige seiner Pflichten wenn nicht komplett abnimmt, so doch erleichtert. Er übernimmt z.B. im Rahmen seiner Tätigkeit die Verkehrssicherungspflicht, sorgt für Sicherheit an der Baustelle, schützt Vermessungsmarken, er überprüft die Zulässigkeit der eingesetzten Bauprodukte, ist für den Grundwasserschutz verantwortlich.

    Nach Fertigstellung des Hauses erstellt er für die Baubehörde einen Bericht, in dem er versichert, dass das Bauvorhaben unter Beachtung der baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften durchgeführt wurde.


    Bauüberwachung

    Landläufig wird unter Bauleitung die Bauüberwachung oder auch Objektüberwachung verstanden. Die Bauüberwachung wird normalerweise dem planenden Architekten übertragen, da er sich mit Entwurf und Werkplanung des Hauses bestens vertraut ist und so abweichende Bauausführungen gut erkennt. Aber auch jeder andere Bauingenieur, Bautechniker oder externer Architekt kann unter Vertrag genommen werden.

    Der Objektüberwacher steht, nicht zuletzt vertraglich, dem Bauherrn sehr nahe, unterstützt und vertritt ihn in vielen Bauangelegenheiten; denkbar ist auch eine generelle Vertretungsvollmacht. Die Beziehung zur Baubehörde dagegen ist wenig direkt, beschränkt sich auf die allgemeine Pflicht zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher und baurechtlicher Vorschriften.

    Seine ureigentliche Aufgabe ist zu überwachen, dass die Bauarbeiten vertragsgemäß und mangelfrei vonstatten gehen; auch plant und koordiniert er anhand des Bauzeitenplanes den terminlichen Einsatz aller am Bau beteiligten Handwerker und Fachingenieure.

    Abgesehen von der Fachkenntnis des Bauüberwachers, sind die Werkplanung und die Leistungsbeschreibung die besten Werkzeuge zur Bauüberwachung. Es lässt sich so klar und unzweideutig nachweisen, wenn eine Bauleistung nicht vertragsgemäß erbracht wurde.
    Da der Bauüberwacher kein Vertragspartner der am Bau beteiligten Handwerker ist, sondern Vertragspartner des Bauherrn, ist er gegenüber den Handwerkern rechtlich nicht weisungsbefugt. Er kann bei Vorliegen eines Mangels darauf hinweisen und die Nachbesserung anweisen; geht der Handwerker aber nicht darauf ein, muss der Bauherr tätig werden. Wird eine mangelhafte Leistung erkannt, verfasst der Bauüberwacher im Auftrag des Bauherrn eine Mängelrüge; hier wird der Mangel genau beschrieben, eventuell fotografisch ergänzt und festgelegt, wie und in welchem Zeitraum der Mangel zu beheben ist. Der Bauherr unterzeichnet die Mängelrüge und übergibt oder schickt diese dann an den betreffenden Handwerker. Nur so kann die Bauherrschaft eine Nachbesserung rechtlich wirksam durchsetzen.
    Das Verhältnis zwischen Bauüberwachung und Handwerkern ist zwar meist so gelagert, dass Einwände ernst genommen und Baumängel gemeinsam behoben werden – der Bauherr muss jetzt nicht bei jedem kleinen Baufehler schriftlich rügen. Bei wichtigen Arbeiten, der luftdichte Einbau von Fenstern z.B., sollte aber immer eine Mängelrüge verfasst werden.

    Mängel entstehen nicht nur durch fehlerhaftes Arbeiten, sondern auch wegen nicht geeigneter Baustoffe. „Geeignet“ bedeutet für den jeweiligen Einsatzzweck gedacht und baurechtlich zulässig. Es gibt beispielsweise viele verschiedene Dämmstoffe, für Außenwände, für Erdreich berührende Wände, Sockelbereiche von Wänden, Dächer, Kellerdecken etc. Nicht jedes Material funktioniert an jedem Bauteil. Steht nun an der Baustelle die Wärmedämmung der Kelleraußenwände an, hat der Bauüberwacher zu prüfen, ob der zum Einsatz kommende Dämmstoff für diesen Zweck geeignet ist. In Deutschland dürfen nur Bauprodukte mit bauaufsichtlicher Zulassung verbaut werden. Der Bauüberwacher prüft deshalb die Kennzeichnungen auf der Verpackung des Materials. Hier muss sich das sog. „Übereinstimmungszeichen“, kurz Ü-Zeichen befinden und/oder das CE-Zeichen. Beide geben Auskunft über die Art des Baustoffes, technische Daten und Einsatzzweck.

    Handwerker sind während der gesamten Bauzeit fast immer ganztägig an der Baustelle – viel Zeit, um Fehler zu machen. Muss der Bauüberwacher auch immer und ganztägig an der Baustelle sein, damit er nur ja keinen Fehler übersieht?

    Umfang und Intensität der Überwachungspflicht lassen sich zeitlich nicht genau bestimmen, es gibt da keine genauen gesetzlichen Vorgaben oder Normen. Der Bauüberwacher muss die Bauarbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch regelmäßige Kontrollen vergewissern, dass die Arbeiten vertragsgemäß und regelkonform ausgeführt werden.
    Normale Arbeiten, deren Beherrschung durch den Bauunternehmer vorausgesetzt werden können, erfordern keine dauernde Anwesenheit der Bauüberwachung (z.B. Mauerarbeiten, Malerarbeiten, Innenputz).
    Bei bekannterweise mangelanfälligen Baumaßnahmen ist hingegen eine sehr gründliche Bauaufsicht notwendig, die auch eine mehrstündige Anwesenheit an der Baustelle erfordern kann. Zu diesen kritischen Bauleistungen zählen vor allem Abdichtungsarbeiten. Auch die Beseitigung bereits gerügter Mängel ist intensiv zu überwachen, vor allem, wenn der Baufortschritt eine nachträgliche Prüfung der Nachbesserung unmöglich machen würde.

    Mit der Unterstützung des Bauherren bei der Abnahme der Unternehmerleistungen endet die Überwachungspflicht der jeweiligen Bauleistung.

    Seine Überwachungsleistung dokumentiert der Bauüberwacher im „Bautagebuch“. Hier wird jeder Bautag beschrieben: Wetter, Bauleistungen, besondere Vorkommnisse. So kann das Bautagebuch bei Bedarf auch als Beweismittel im Streitfall dienen.


    Bauunternehmer

    Unter dem Begriff Bauunternehmer wird eigentlich der Rohbauunternehmer verstanden; je nach Vertragsgestaltung kann der Rohbauunternehmer aber auch Ausbaugewerke liefern und was den Vertrag an sich angeht, der „Werkvertrag“, ist jeder am Bau beteiligte Bauhandwerker rechtlich auf gleiche Weise mit dem Bauherrn verbunden.

    Vertragsverhältnisse

    Wichtig ist dabei, dass ein Vertrag wirklich nur zwischen den Vertragspartnern existiert. Aus dem Werkvertrag ergeben sich gegenüber dem Bauunternehmer also keine vertraglichen Rechte für Architekt, Bauleiter oder andere am Bau beteiligte.

    Oft nimmt sich ein Bauunternehmer für spezielle Leistungen Subunternehmer; er muss beispielsweise Löcher für die Leitungen in die Betonkellerwand sägen, der Bauunternehmer selbst hat dafür kein Werkzeug und beauftragt einen Betonsägebetrieb für diese Arbeiten. Dieser Subunternehmer steht in keinem Vertragsverhältnis zum Bauherrn. Das ist wichtig, da es manchmal zu Missverständnissen zwischen Unternehmer und Subunternehmer kommt, meist betrifft das die Vergütung. Wendet sich dieser Subunternehmer dann an den Bauherrn: „Bezahlen Sie mich für meine Arbeit, ist schließlich Ihr Haus. Der Bauunternehmer wird es Ihnen später zurückzahlen.“ sollte der Bauherr diese Aufforderung unbedingt ablehnen. Zum einen ist die Gefahr groß, dass er das Geld nicht wieder zurückbekommt: „Den hab ich doch schon bezahlt“ sagt der Bauunternehmer, und Gewährleistungsansprüche bestehen gegen den Subunternehmer auch nicht.

    Es kann vorkommen, dass ein ausgeschriebenes Bauprodukt sich am Bau für den Einsatzzweck als untauglich erweist. Wird beispielsweise ein Geländer mit unzulässig geringer Höhe ausgeschrieben und so auch an die Baustelle geliefert, darf es nicht eingebaut werden. Es wird ein neues Geländer benötigt oder eine Hilfskonstruktion. Diese bauliche Änderung ist eine Vertragsänderung und darf nur vom Bauherrn beauftragt werden. Der Bauleiter kann demnach die Leistungsänderung nicht eigenmächtig beauftragen, nachdem er den Fehler entdeckt hat. Auch wenn es Zeit kostet – die Bauherrschaft muss als Vertragspartner des Bauhandwerkers informiert werden und die Änderung beauftragen.

    Abnahme
    Das für den Bauunternehmer wichtigste Recht ist die Abnahme; ein Recht das ihm gem. §640 des BGB zusteht. Das bedeutet, der Bauherr versichert dem Unternehmer mittels der Abnahme, dass sein Werk als vertragsgemäß und mangelfrei akzeptiert wird. Somit ist die Vergütung fällig und die Gewährleistungsfrist beginnt. Da die technische Beurteilung einer Bauleistung für die Bauherrschaft fachlich meist zu schwer ist, sollte immer der Architekt oder Bauüberwacher bei der Abnahme dabei sein.

    Die Abnahme darf nicht verweigert werden – auch nicht wegen unwesentlicher Mängel. Weigert sich der Bauherr das vertragsgemäß oder auch nur unwesentlich mangelhaft hergestellte Werk abzunehmen, kann der Unternehmer dem Bauherrn für die Abnahme eine angemessene Frist setzen. Nach Ablauf dieser Frist gilt das Werk dann als abgenommen.

    Man kann auch ein mangelhaftes Werk abnehmen, wenn die mangelhafte Leistung nur einen kleinen Teil der gesamten Bauleistung darstellt und auch der Unternehmer den Mangel anerkennt. Auf dem schriftlichen Abnahmeprotokoll wird dann formuliert, dass die Abnahme zwar erfolgt, der Bauherr sich seine Rechte bezüglich der Nachbesserung des Mangels aber vorbehält. Es sollte eine Frist für die Nachbesserung vereinbart werden. Weiterhin ist es empfehlenswert, einen angemessenen Teil der Vergütung einzubehalten, bis der Mangel behoben ist.

    Im Falle einer rechtmäßig abgelehnten Abnahme muss der Unternehmer sein Werk nachbessern und kann danach wieder eine Abnahme verlangen. Verweigert der Unternehmer aber die Nachbesserung, kann der Bauherr nach Ablauf einer von ihm gesetzten angemessenen Frist die Mangelbeseitigung selbst vornehmen oder in Auftrag geben – man nennt diesen Vorgang „Selbstvornahme“. Die Kosten, die ihm hierfür entstehen, können dem Unternehmer in Rechnung gestellt werden, bzw. werden von der Vergütung abgezogen. Dabei ist aber unbedingt zu beachten, dass der Mangel gem. der vertragsgemäßen Leistung behoben wird. Die Bauherrschaft darf sich durch die Selbstvornahme also keinen Vorteil verschaffen. Beispiel: Der mangelhafte Laminatboden in der Diele kann durch Selbstvornahme nicht auf Kosten des Unternehmers durch teurere Fliesen ersetzt werden.


    Baubehörden

    Die Bauaufsichtsbehörden haben darüber zu wachen, dass im Bereich von Bauvorhaben die öffentlich- rechtlichen Vorschriften und die Vorschriften der Landesbauordnungen eingehalten werden. Aber nicht nur Baubehörden wollen ein Wörtchen beim Hausbau mitreden.

    Baubehörden

    Nachdem die Bauherrschaft der Baubehörde den Baubeginn angezeigt hat, kann sie ihrer Pflicht nachkommen, zu überwachen, dass auf der Baustelle während der Bauzeit alles gesetzesgemäß abläuft. Sie hat zu diesem Zweck „erforderliche Maßnahmen“ zu treffen. Sachlich zuständig für diese Maßnahmen ist die untere Bauaufsichtsbehörde; diese ist in der Regel der Kreisverwaltung, der Stadtverwaltung oder der Gemeindeverwaltung eingegliedert. Dabei nehmen nicht nur Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde die rechtlichen Pflichten war; bei Belangen, die besondere Fachkenntnisse erfordern, können auch sachverständige Personen oder Stellen herangezogen werden. Diese „Personen“ oder „Stellen“ können ein Materialprüfamt sein, ein Prüfstatiker oder beispielsweise ein Brandschutzsachverständiger.

    Die Bauaufsichtsbehörde überwacht die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anforderungen sowie die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten der am Bau Beteiligten. Diese Überwachung erstreckt sich umfangreich auf alles und jeden an der Baustelle. Und die mit der Durchführung der Überwachung beauftragten Personen sind befugt, zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben Grundstücke und bauliche Anlagen zu betreten.

    Die Bauherrschaft möchte sparen und hört auf den Rat eines Bekannten, die Dachdämmung doch günstig selbst zu beschaffen, er wüsste schon wo.
    Aber: Der Nachweis der Brauchbarkeit aller verwendeten Bauprodukte, d.h., deren Prüfzeugnisse, Zulassungen und sonstigen Zertifikate muss an der Baustelle erbracht werden können. Stellt ein Vertreter der Bauaufsicht während einer Bauzustandsbesichtigung fest, dass mit einem Produkt eventuell etwas nicht stimmt, wird er nach den erforderlichen Nachweisen fragen. Liegen diese nicht an der Baustelle vor, kann die Bauaufsicht Proben von Bauprodukten und Bauteilen nehmen und deren Prüfung veranlassen.
    Und wenn Kosten für diese Überpüfungsmaßnahmen entstehen, insbesondere für die Heranziehung sachverständiger Personen und Stellen, fallen diese Kosten dem Bauherrn zur Last.

    Der Onkel des besten Fußballkumpels hatte früher selbst an Baustellen gearbeitet, „Der weiß da alles und  Beziehungen hat er auch“ und übernimmt gerne für einen kleinen Obolus die Bauleitung. Der Bauaufsicht kommt der Onkel während eines Baustellenbesuchs seltsam vor, fragt nach einem Befähigungsnachweis. Kann der Bauleiter seine spezielle Befähigung nicht nachweisen, hat der Bauherr ein Problem, da er seiner Pflicht, einen erfahrenen und geeigneten Bauleiter zu bestellen, nicht nachgekommen war.

    Ob und in welchem Umfang eine Baustellenbesichtigung durchgeführt wird, liegt im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Der Bauherr hat da nichts mitzureden, kann aber eine Bescheinigung über das Ergebnis der Besichtigung verlangen.

    Baueinstellung
    Welche Folgen kann ein Verstoß gegen die öffentlich-rechtlichen und sonstigen Vorschriften haben? Die für die Bauherrschaft ungünstigste Folge wäre die Baueinstellung.

    Werden Bauarbeiten im Widerspruch zu baurechtlichen und sonstigen Vorschriften ausgeführt oder werden Bauprodukte verwendet, die keine bauaufsichtliche Zulassung haben oder mit CE-Zeichen und/oder Ü-Zeichen unberechtigt gekennzeichnet sind, kann die Bauaufsichtsbehörde die Einstellung der Arbeiten fordern. Werden die Bauarbeiten trotz der angeordneten Einstellung fortgesetzt, kann die Bauaufsicht die Baustelle versiegeln. Um eine wiederholte Aufnahme der Bauarbeiten zu verhindern, kann die Bauaufsicht alle an der Baustelle vorhandenen Bauprodukte, Maschinen, Gerüste und ähnliche Gegenstände sicherstellen. Und das geschieht immer auf Kosten der Bauherrschaft.

    Beseitigungsanordnung und Benutzungsuntersagung
    Wenn bereits fertige Bauteile oder Anlagen gegen baurechtliche und sonstigen Vorschriften verstoßen, kann die  Baubehörde deren Beseitigung fordern – oder falls eine Nachbesserung zur Übereinstimmung mit den Gesetzen  führen kann, solange die Benutzung untersagen, bis das Bauteil oder die Anlage den rechtlichen Bestimmungen entspricht.

    Die Balkon ist fast fertig, es fehlen noch Belag und Geländer. „Das überlegen wir uns später, ziehen wir erst mal ins Haus ein, das machen wir dann fertig, wenn wir wieder etwas mehr Geld haben“. Das wäre keine gute Idee; der Balkon braucht unbedingt eine Absturzsicherung. Stellt die Bauaufsicht fest, gerne nach einem Brief eines besorgten Nachbarn, dass hier ein Balkongeländer fehlt, wird die Benutzung des Balkons untersagt. „Macht nichts, hätten wir eh nicht genutzt“. Wenn der Balkon aber nicht absturzsicher gemacht wird und vom dahinter liegenden Zimmer betreten werden kann, wird die Bauaufsicht letztendlich fordern, auch dieses Zimmer nicht mehr zu benutzen.

    Die Bauherrschaft entschließt sich, das Dach doch noch mit einem Drempel zu versehen. Der Bebauungsplan untersagt das zwar, „Aber das bemerkt später keiner, das Dachgeschoss wäre mir sonst auch zu schlecht zu nutzen.“ Es gibt dennoch immer wieder Nachbarn und interessierte Spaziergänger, die anderen Bauherren nicht gönnen, was einem selbst versagt wurde. Dann steht die Bauaufsicht plötzlich auf der Baustelle, um die Beseitigung des Drempels auf Kosten der Bauherrschaft anzuordnen.

    Ordnungswidrigkeiten
    Gegen Auflagen oder gesetzliche Vorschriften zu verstoßen, zieht nicht nur eine eventuelle Baueinstellung mit folgender Bauverzögerung oder zusätzliche Abbruchkosten nach sich. Wer hier vorsätzlich oder fahrlässig handelt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Wer also ohne erforderliche Genehmigung baut oder von der Genehmigung abweicht, nicht zugelassene Bauprodukte verwendet, eine Baueinstellung, Benutzungsuntersagung oder Beseitigungsanordnung missachtet, kann mit hohen Geldbußen bestraft werden.

    Tektur
    Ist man mit der Planung seines Hauses nicht zufrieden und hat während der Bauzeit bauliche Änderungswünsche, können diese meist auch umgesetzt werden ohne gegen gesetzliche Vorschriften zu verstoßen und sich Ordnungswidrigkeits-Verfahren auszusetzen. Es gibt immer die Möglichkeit, einen erneuten Bauantrag für die Änderungen einzureichen. Landläufig nennt man das „Tektur“ , wenn man während der Bauzeit Planänderungen behördlich beantragt. Macht man das früh genug, kann man weiterbauen, bis die Änderung genehmigt wurde und verliert keine Zeit.

    Man hatte ursprünglich der Kosten wegen für die Dachgeschoss-Zimmer nur Dachflächenfenster vorgesehen, Gauben waren einfach zu teuer. Während der Rohbauarbeiten wächst der Wunsch, doch Gauben aufs Dach zu bauen – man hat zwischenzeitlich einige Häuser der Nachbarn besichtigt und möchte nun nicht mehr auf den Raumgewinn durch Gauben verzichten. Der beauftragte Architekt wird auf Wunsch der Bauherrschaft eine Tekturplanung vornehmen und diese bei der Baubehörde einreichen. Bis die Bauarbeiten den Dachstuhl erreicht haben, ist die Genehmigung da und die gewünschten Gauben werden gebaut – ganz ohne „Hoffentlich bemerkt das niemand“ und der Gefahr von Geldbußen und Bauzeitverzögerung.

    Zoll
    Was tut denn der Zoll auf meiner Baustelle? Mein Bauvorhaben ist doch keine Grenzangelegenheit, und die bestellten Bauprodukte wurden wahrscheinlich schon bei der Einfuhr verzollt, falls das überhaupt notwendig ist.

    Auf Baustellen ist der Zoll unterwegs in Sachen Schwarzarbeitsbekämpfung. Dazu ist er gem. § 2 Abs. 1 SchwarzArbG (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz) ermächtigt. Bei der Durchführen seiner Kontrollaufgaben zur Schwarzarbeitsbekämpfung hat der Zoll die gleichen Befugnisse wie die Polizeivollzugsbehörden; Zollbeamte sind insoweit Ermittlungspersonen der Staatsanwaltschaft.

    Der Zoll ist während seiner Ermittlungsarbeit befugt, Grundstücke und Gebäude zu betreten, Fahrzeuge zu durchsuchen und am Bau Beteiligte zu befragen und deren Personalien aufzunehmen. Er agiert dabei immer unangekündigt. Diese Tätigkeiten muss der Bauherr dulden und darüber hinaus umfangreiche Auskünfte zu geben und gegebenenfalls Vertragsunterlagen zum Bauvorhaben vorlegen. Selbst wenn der Bauherr sich keiner Schuld bewusst ist, er bezahlt die Rechnungen der Unternehmer regulär inklusive Mehrwertsteuer, hat auch sonst keine Verabredungen zu Schwarzarbeit getroffen, kann es auf seiner Baustelle zu Fällen von Schwarzarbeit kommen.
    Dabei geht es meist um Vorgänge, in die der Bauherr keinen Einblick hat, die er kaum kontrollieren kann. Der Zoll prüft vor allem, ob alle Beschäftigten der Unternehmer korrekt angemeldet sind; das betrifft die Sozialversicherung, Arbeitslosengeld darf nicht zu Unrecht bezogen werden, Arbeitsbescheinigungen müssen richtig ausgestellt sein.
    Bei ausländischen Arbeitern wird beispielsweise die erforderliche Erlaubnis zur Erwerbstätigkeit geprüft und ob sie zu den gleichen Bedingungen beschäftigt werden, wie die inländischen Arbeiter.

    Aufgrund eines Verdachts kann der Zoll eine Baustelle nicht lahmlegen. Oft ist das Haus schon fertig und bezogen, bis die Ermittlungen abgeschlossen sind. Es wäre also nicht ungewöhnlich, wenn man schon ein Jahr oder länger im Haus wohnt, und der Zoll dann vor der Tür steht. Deshalb sollte der Bauherr sorgfältig seiner Verpflichtung nachkommen, alle Rechnungen, Zahlungsbelege oder andere beweiskräftige Unterlagen zu seinem Bauvorhaben zwei Jahre lang aufzubewahren.


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