Question de compréhension sur la faisabilité du financement

Bonjour Alex,

salutations de Haute-Bavière
Pour des prix QM >1000, REH de 750K à 850K, une maison mitoyenne de 800K à 1Mio, je peux tout à fait comprendre tes questions et ta douleur.

"Qui doit payer ça ? Ou plutôt, qui paie ça ?"
"Si 5-6K net ne suffit pas, qui peut encore payer ça ?"
Je me pose ces questions moi aussi de temps en temps.

Ta deuxième question implique l’hypothèse que pour construire une maison individuelle, un ou deux revenus (très) bons suffisent.
Dans certaines régions, surtout ici en Bavière, la réponse dure est simplement : Non, cela ne suffit pas.
On pourrait en discuter sociologiquement ou politiquement pour savoir si quelque chose de fondamental ne va pas, mais cela relève d’un autre débat.

Alors, qui achète ?
Pour les terrains -> promoteurs immobiliers, développeurs de projets
Pour les maisons -> héritiers, papa/maman pour le fils/la fille ou autres personnes avec un gros capital propre
Qui construit (voir achat) ou si un terrain est déjà en main familiale.
La demande dépasse clairement l’offre.
Cependant, dernièrement j’ai l’impression que tous les prix ne sont plus systématiquement payés.

Concernant les 1500 comme mensualité.
Pour déterminer sa propre mensualité potentielle, il existe différentes règles empiriques.
Par ex. max 25-30% du net pour le service de la dette, max 30-35% pour service de la dette + coûts annexes.
À mon avis, c’est assez adapté pour des revenus entre 3000 et 4500 net.
Plus le net est élevé, plus cette règle peut à mon avis être levée.
Pour exagérer : à 10k net, on peut bien sûr choisir une mensualité de par ex. 6k ou plus.

Une autre approche serait de calculer avec les forfaits des banques.
Que doit-on avoir en plus de la mensualité : pour 1 personne 1k, pour une autre +500, pour un enfant +250 etc.

Pourquoi voit-on plutôt dans ce forum des financements autour de 400 à 500k ? (-> médiane)
Avec 400k on ne va pas loin en Haute-Bavière.

Quelles sont les alternatives : -> appartements en copropriété, location etc.

Cordialement
ghost

Tu sais ce que je veux dire ? Et les discussions arrivent souvent avec les parents. Et ils viennent d'une génération où tu achetais une maison avec 50 000 € brut par an, tu la payais pendant ta carrière et la mère était quand même femme au foyer. Aujourd'hui, cela serait impensable même dans les petites villes, à moins de prendre un risque extrême de tout perdre.

Juste un mot sur cet aspect. Mes parents et la grande majorité de leurs amis, connaissances et voisins ont effectivement financé une maison à la fin des années 80 avec un revenu bien inférieur (corrigé de l’inflation) à ce qui est considéré ici sur le forum comme normal ou raisonnable. En plus, ils devaient supporter des taux d’intérêt à un niveau inimaginable aujourd’hui autour de 8 % (amortissement ? Quoi ?).

Cependant, ils étaient prêts à beaucoup sacrifier pour cela. Pas de voyages lointains, une vieille voiture seulement, peu de consommation, peu de sécurité en cas de perte de revenu. C’était le prix, ils étaient prêts à le payer.

Les calculs ici visent à mon avis toujours à ne pas avoir à se restreindre à cause de la maison. Une attitude tout à fait compréhensible – mais qui mène justement à l’impression que tu remets en question, que presque personne aujourd’hui ne puisse plus s’offrir une maison.

Priorités.

Quelles sont les alternatives : -> copropriété, location, etc.

Ce ne sont pas de vraies alternatives si, dans les grandes villes, tu paies 1 500 € hors charges pour un appartement de 100 m² ou que la maison jumelée est proposée à 2 500 €. Les biens comparables sont, dans la plupart des cas, moins chers avec un financement qu’en location. Les deux sont trop chers pour la moyenne dans les métropoles.

Juste un mot sur cet aspect. Mes parents et la grande majorité de leurs amis, connaissances et voisins ont en fait financé une maison à la fin des années 80 avec un revenu bien plus faible (corrigé de l’inflation) que ce qui est considéré ici dans le forum comme normal ou raisonnable. Ils avaient en plus des intérêts aujourd’hui inimaginables autour de 8% à supporter (amortissement ? quoi ?).

Cependant, ils étaient prêts à beaucoup sacrifier pour cela. Pas de voyages lointains, seulement une vieille voiture, peu de consommation, peu de sécurité en cas de perte de revenu. C’était le prix, ils étaient prêts à le payer.

Les calculs ici sont à mon avis toujours orientés pour ne pas avoir à se restreindre à cause de la maison. Une attitude parfaitement compréhensible – qui conduit cependant à l’impression que tu remets en question, à savoir qu’aujourd’hui presque personne ne pourrait plus se permettre une maison.

Priorités.

Merci pour cela. Bon post !

Et ce que beaucoup oublient. Si quelqu’un a déjà hérité d’un terrain dans ce secteur ou autre, il peut vendre cette parcelle pour un montant x et son capital propre s’élève ainsi à plusieurs centaines de milliers. Les terrains à l’époque ne faisaient pas 250-500 m², mais plutôt vers 1000 m² et plus. Aujourd’hui, on divise le terrain et la maison individuelle normale est déjà remboursée.
J’ai moi-même deux bons amis qui ont un volume de construction proche du million sans terrain. On estime que le revenu du foyer pour leurs emplois est péniblement d’environ 5k chacun. Les primes sont déjà prises en compte.
Mais les terrains étaient en famille depuis 50 ans et s’étaient vendus à l’époque pour une misère. Donc partagés ou vendus et le crédit n’est plus que de 400k, si tant est qu’il y en ait encore un.

J’ai des collègues qui vont bientôt partir à la retraite et à qui on a proposé des terrains à 0,50 €/m² en 19**. Avec la boule de cristal, ils auraient investi une grosse prime et seraient millionnaires aujourd’hui. Qui aurait pensé que les prix augmenteraient autant en dehors des métropoles ?
Dans 50 ans, on se dira peut-être qu’on aurait investi 500 € le m².

Merci pour cela. Bon post !

Et ce que beaucoup oublient. Si quelqu'un a déjà hérité d'un terrain dans cette région ou autre, il peut vendre le terrain pour un montant x et son capital propre est alors un montant à six chiffres moyen. À l'époque, les terrains n'avaient pas non plus une superficie de 250-500 m², mais plutôt à partir d'environ 1000 m². Aujourd'hui, le terrain est divisé en deux et la maison unifamiliale normale est déjà remboursée.
J'ai moi-même deux bons amis qui ont un volume de construction de près de 7 chiffres sans terrain. Le revenu ménager estimé pour ces emplois est à peine d'environ 5 000 chacun. Les paiements exceptionnels sont déjà pris en compte.
Les terrains étaient cependant dans la famille depuis 50 ans et étaient à l'époque vendus pour une "Mark Fünfzig". Donc divisés ou vendus et le crédit n'est plus que de 400 000, si tant est qu'il existe encore.

J'ai des collègues qui vont bientôt prendre leur retraite et ont reçu une offre pour des terrains à 50 centimes/m² en 19**. Avec une boule de cristal, ils auraient investi une demi-prime exceptionnelle et seraient aujourd'hui millionnaires. Qui aurait pensé que les prix augmenteraient aussi fortement en dehors des métropoles.
Dans 50 ans, peut-être dirons-nous que nous aurions investi 500 € par m².

Hätte hätte Fahrradkette ...

Nous avons aussi payé "un peu" plus pour le terrain et la maison en Moyenne-Franconie que les prix mentionnés ici. Cela dépend fortement de la région et des prix locaux. En Bavière, tu es à proximité d'une ville avec des prix tout à fait différents de ceux de Meck-Pom ou de Thuringe.
Il est important, concernant les coûts supportables, de ne se faire aucun illusion ni de se mentir à soi-même ou de tout embellir. C’est sans doute pour cette raison que l’on reçoit souvent des retours plutôt négatifs. Au final, quelque chose est toujours omis. Je lis de temps en temps les fils de discussion sur le financement et il en ressort souvent à la fin qu’un petit crédit ou autre chose diminue le revenu net indiqué.