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Tu n’as pas forcément besoin de faire des calculs. Ce qui m’importe surtout, c’est le principe :
La situation réelle est même un peu plus complexe que ce que j’ai décrit ici, notamment en ce qui concerne la situation successorale, mais je vais essayer de formuler mes questions aussi brièvement que possible.
1.
Est-ce que votre banque prend en compte intégralement les dividendes/intérêts perçus dans le calcul du revenu mensuel courant (c’est-à-dire revenus annuels divisés par 12) ? Prend-on simplement la valeur de l’année écoulée ou une moyenne des dernières années ?
2.
Qu’en est-il des plus-values latentes sur titres (par exemple, fonds obligataires capitalisants qui ne génèrent pas de revenus courants), mais aussi des plus-values normales de cours d’actions dans la prise en compte du revenu courant ?
3.
Est-ce que les paiements non notariés dans le cadre d’un partage successoral sont pris en compte dans le revenu courant ?
4.
Quel montant est fixé comme minimum nécessaire pour le coût de la vie, en excluant le crédit ?
5.
Je comprends toujours :
Si je dis clairement à la banque que je veux revendre le bien immobilier dans 10 ans, puis-je alors nantir des biens comme des assurances-vie, qui doivent être considérés comme des revenus mensuels courants ? Par exemple : je nantisse 12 000 € en espèces ; cela représenterait alors un revenu mensuel courant de 100 € (12*10*100 = 12 000).
Ou bien est-ce impossible en raison de dispositions de nullité pour cause d’ordre public (qui seraient défavorables au client !) et les 12 000 € seraient alors répartis sur toute la durée du crédit jusqu’au remboursement final, par exemple 40 ans ? Ces 12 000 € seraient donc considérés comme un revenu mensuel de 25 € ? Ou bien un nantissement en espèces ne serait pris en compte qu’à hauteur de 0 € et donc serait inutile ?
6.
Que se passe-t-il si je fais un genre de prêt privé (sans intérêts) avec un ami ?
Par exemple, je lui donne 12 000 €. Et il me rembourse 100 € par mois pendant 10 ans. Ces 100 € sont-ils alors intégralement pris en compte comme revenu courant ?
Ou est-ce que ce n’est pas le cas parce que la durée n’est que de 10 ans mais que le crédit, disons, court sur 40 ans jusqu’au remboursement final ?
Dans l’extrême : ne suffirait-il pas que quelqu’un me verse 100 € par mois pendant les trois derniers mois, tous les paiements le même jour, ou la banque exige-t-elle alors le contrat de prêt correspondant ?
7.
Admettons que je parvienne juste à servir une annuité à 6 %. Quel taux d’intérêt fixe sur 10 ans avec un amortissement initial d’environ 2 % pourrait-on alors espérer ?
Immo1 : valeur 450k ; prêt 150k
Immo2 : valeur 380k ; prêt 150k ; crédit actuel : 275k
Nouveau :
Immo3 : valeur 280k ; crédit demandé 270k.
Les garanties peuvent encore être étendues aux deux premières propriétés ; il serait aussi éventuellement possible de nantir une assurance-vie, etc.
Ou si tu ne veux pas faire de calcul : combien de points de base environ devrais-je payer de plus qu’une personne dans la même situation mais avec un revenu net mensuel de 10 000 € ?
Ah ok, donc la disposition légale est de vérifier que le remboursement du prêt est assuré par les revenus. Et il faut maintenant vérifier comment votre banque applique cette disposition générale afin de garantir qu’une annuité à 6 % peut être servie.
Ai-je bien compris ?
Oui, chaque banque a ses propres directives, mais je pense qu’il existe bien une sorte de standard général, dont certaines banques s’écartent parfois un peu (par exemple ta banque applique aussi une prise en compte à 80 % des revenus locatifs, ce qui m’était déjà connu auparavant).
Le sujet des SPV m’intéresse beaucoup :
Comment arrivent-ils à une annuité de 6 % ?
Ok, si l’apport en fonds propres est de 50 %, c’est clair. Mais beaucoup fonctionnent avec au moins 90 % de fonds étrangers.
Ils auraient alors besoin d’un loyer contractuel d’au moins 8 % pour qu’après déduction des frais de gestion (ils ont aussi des frais administratifs pour la comptabilité par rapport à un investisseur privé) il reste 6 % pour l’annuité. Mais où trouve-t-on encore 8 % aujourd’hui ??? Même commercialement, c’est difficile à Kleinbubishausen sur un terrain agricole (et là le taux de vacance est plus élevé qu’avec des frais de gestion de seulement 20 %).
Bien sûr, s’ils ont commencé petit il y a 10 ans, où les rendements locatifs étaient plus élevés et que le prix de l’immobilier a doublé depuis, maintenant ils ont juste besoin d’environ 4 % de rendement locatif par rapport au prix actuel du marché pour obtenir cette annuité de 6 %.
Mais je ne comprends pas comment un SPV tout neuf lancé MAINTENANT pourrait obtenir un crédit ? Il aurait besoin d’au moins 30 % de fonds propres dans le financement et même cela est très serré. Et si on apporte plus de 30 % de fonds propres, la rentabilité des fonds propres n’est plus vraiment intéressante. (Il faut aussi des réserves de fonds propres pour la gestion, l’administration du fonds, etc.)
Tu vas rire : j’ai aussi déjà envisagé de lancer un tel projet ; il y a beaucoup d’investisseurs intéressés ; quel est chez vous le plus petit volume pour un SPV ? On m’a dit que 10-20 millions d’euros serait le minimum. Or, d’après mes calculs, on peut déjà gérer économiquement à partir de 3-5 millions €. Par exemple, la comptabilité peut se faire soi-même.
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Si tu ne peux/ne veux pas révéler des informations internes à la banque, au moins poste quelque chose de constructif ici !
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Oui, je veux juste comprendre comment cette pratique de prêt fonctionne. Ce qui est prévu par le législateur, ce qui est fixé au niveau bancaire. Indépendamment de ma situation concrète, ce qui m’intéresse c’est le principe général. Exact, cette directive ou cette loi contient probablement le cadre. La connais-tu et peux-tu la résumer brièvement ?