Interprétation du comportement du vendeur

Au cas où quelqu'un lirait mon dernier message, quelque part je me suis probablement trompé en tapant sur la calculatrice :/ Ce sont en fait 33 120€ de loyer charges comprises par an, soit seulement environ 38 loyers annuels charges comprises. Mais cela ne fait pas non plus une bonne affaire.

Les loyers annuels ont autant de valeur prédictive que la météo dans deux semaines.

Ce qui compte, c'est le loyer net, et on ne peut pas le déduire de cela pour en juger.

Ni oui ni non. Comme le loyer net est toujours inférieur au loyer brut, cela dépassera certainement largement 38 ans, j'estime plutôt dans la fourchette de 45 loyers nets annuels. C'est en tout cas bien loin des 15-20 que j'avais appris comme règle empirique. Mais comme ça, un agent immobilier peut bien sûr aussi dissimuler la non-rentabilité d'un bien immobilier ;)

Tu n'as pas besoin de me dire comment ça marche. Que le loyer hors charges soit inférieur au loyer charges comprises, tout le monde le sait. Eh bien, c’est là que ça s’arrête. Tu ne peux rien calculer parce que tu ne peux qu’estimer les charges. Et oui, l’époque des multiples 15-20 est révolue depuis longtemps, les taux d’intérêt étaient aussi différents à cette époque. Moi-même, il y a quelques années, j’achetais encore des appartements avec des multiples de 25-28, aujourd’hui, ces derniers sont à 15-20 etc. à cause de la hausse des loyers… si on ne regardait qu’aujourd’hui et avec ta supposition, personne n’achèterait plus. Ma devise est aujourd’hui cher, demain pas cher… mais je sais que tu fais partie de ceux qui parlent tout le temps d’une bulle et attendent qu’elle éclate… mais qu’est-ce que la valeur de mon bien immobilier m’importe si je ne veux pas vendre??? Rien… ce qui m’intéresse plutôt, c’est l’évolution des loyers etc. Chacun doit décider pour soi-même avec quel facteur il veut acheter… je connais assez de gens qui attendent depuis des années en spectateurs sur la touche et qui se mordent encore les doigts. L’argent sur le compte à terme et ils se réjouissent de leurs 0,25%… et le rendement d’un bien immobilier n’est intéressant que si je le finance entièrement en fonds propres et pas avec un levier de dettes.

Je n'attends pas qu'il y ait une explosion. Le terrain est réservé, la planification de la maison avance lentement et avec un peu de chance, je pourrai emménager dans 1,5 an. Après cela, il n'y aura de toute façon pas d'argent disponible pour la spéculation immobilière.
Mais il est aussi clair que cette maison à Munich ne justifie le prix que par deux attentes. Premièrement, qu'il y aura dans quelques années quelqu'un prêt à payer encore plus, et deuxièmement, que le loyer pourra être considérablement augmenté. Ce genre de maisons existe partout, dans la maison voisine j'aurais aussi pu acheter un appartement de 3 pièces (ancien bâtiment non rénové d'environ 1980) pour plus de 40 loyers annuels. Le prix est justifié par la même logique, il n'y a rien à tirer des fondamentaux. Tout repose sur l'attente que les prix continueront à augmenter. Peut-être que ça continuera ainsi, peut-être pas. Ce qui est sûr, c'est que beaucoup de gens auront un problème avec un loyer de 1500€ et peut-être que la politique y mettra fin, en particulier la gauche qui se distingue par des idées comme le plafonnement des loyers et le frein à la hausse des loyers.

Ici dans le Rhineland, un loyer de 1500€ n'est plus une exception et assez de personnes peuvent se le permettre. Et ce que font les [Mitpreisbremsen], on le voit à Berlin. Cela n'a fait qu'empirer les choses... Offre et demande, tout simplement... Et non, tout ne repose pas sur l'attente. On appelle ça en partie inflation, etc.