Kostenabschätzung Sanierung

[Kayser]

Hi zusammen,

ähnlich wie bei Altbau1930 wurde uns relativ günstig ein Haus angeboten:

1000qm Grundstück, 190qm Wohnfläche für ~210.000€

Gemacht werden muss eigentlich alles, wir waren gestern bei einem freien Finanzierungsberater der unsere Schätzung für gut Befand. Wenn ich aber hier manche Kosten sehe, habe ich etwas Angst daneben zu liegen. Die ersten Handwerker waren gestern drin (Elektrik und kleines Bauunternehmen für Trockenbau usw.). Da lagen wir mit unseren Schätzungen ca 20% über den mündlichen Preisen. Angebote sollen zeitnah kommen.
Dachdecker, Heizungsbauer, Schornsteinfeger und Tischler sind am Freitag dran.
Eigenleistung von uns wäre Schlitze stemmen für Elektrik und Heizungsbauer (falls die Leitungen neu müssen für Brauchwasser).
Herausforderung ist ein ca 40qm großer Poolanbau, welcher derzeit durch ein eher wackeliges Holzständerwerk und günstigen Planken als Atelier genutzt wird. Hier würden wir in den Raum gerne Wohn/Esszimmer reinsetzen.
Dafür haben wir 10.000€ von den Kosten für Böden angesetzt. Das restliche Erdgeschoss hat Echtholzboden, welcher vor 4-5 Jahren aufbereitet wurde und so benutzt werden kann. Die Kinderzimmer haben auch alle 4-5 Jahre altes Parkett, es würde "nur" der Flur und die Küche mit neuen Böden ausgestattet werden (ca 40qm).
Das Bauunternehmen soll mindestens 3 Wände setzen, den alten Kamin Stilllegen, Kernbohrungen für neuen Kamin im Wohn/Es und 2 große Fenster zum Garten verkleinern (war früher das 50qm große Wohn/Esszimmer, da wollen wir 3 Räume haben). Türen beinhaltet eine neue Haustür für ~6500€ und mehrere einfache Innentüren für 300€. 2 Bäder müssten auch komplett neu gemacht werden.


Elektrik 15.000 €
Heizung 20.000 €
Bauunternehmen 15.000 €
Böden 15.000 €
Bäder 25.000 €
Tapezieren/Malern 5000€ (nur Material)
Dachdämmung 7.500 €
Türen 10.000 €
Fenster 5.000 €


Sind unsere Schätzungen mit 117500€ (wir würden 120.000 bei der Bank) realistisch oder liegen wir daneben? Energieberater für KFW ist auch angefordert, da würden wir ca 35-40000€ aus dem KfW151 nehmen.

Vielen dank für jeglichen Input!

 

[Altbau1930]

Hallo Kayser,

eine Schätzung ist von der Ferne immer etwas schwierig, das stelle ich hier selbst fest. Allerdings sind 210.000€ Kaufpreis für ein Haus mit solchem Renovierungsaufwand recht hoch. Allerdings sind 1000qm Grund sehr viel und es kommt auch auf die Gegend an.

Wir haben rund 520qm Grund und der wird aktuell auf 120€/qm beziffert, also reiner Grundstückswert rund 63.000€. Wir zahlen komplett 100.000€ (Teilschenkung).

Deine Kostenrechnung sollte grob hinkommen, allerdings vermisse ich deine Rechnung für den neuen Kamin. Soll das ein Edelstahlkamin außen werden? Dann sollte man nochmal mindestens 5000€ dazu rechnen, plus (wenn gewünscht) Kaminofen ca. 5000€ mit Einbau. Auch deine 10.000€ für neue Türen sind recht hoch, oder ist da eine (teure) Haustür dabei?

Auch sollte man, wenn das am Ende hinhaut, ggf. eine neue Küche und evtl. diverse Möbel in der Finanzierung mit einrechnen außer, man braucht diese nicht neu oder hat das Geld anderweitig gespart.

Oft liest man hier: bei Altbausanierungen rund 20% auf die Kostenschätzung hinzurechnen, weil immer mal etwas Unvorhergesehenes bei der Sanierung anfallen kann, bzw. man kann das Geld nachher noch für die Außenanlagen nutzen, sofern nötig.

Bei uns ist der wichtigste Posten das Dach, denn diese Kosten können wir aktuell noch nicht abschätzen. Übernächste Woche kommt ein Dachdeckermeister, der gleichzeitig auch Energieberater ist und dann bekommen wir eine preisliche Richtung. Kommen wir alleine beim Dach z.B. auf 50.000€ Kosten, zahlen wir entsprechend weniger für das Haus, das ist so abgemacht.

Der Dachdecker soll uns dann auch gleich sagen, welche neuen Fenster mit der künftigen Dachdämmung harmonieren: Doppelglas oder Dreifachglas. Denn wir wollen auf jeden Fall eine Außendämmung vermeiden und bei Dreifachverglasung kann es sein, dass die Energieverordnung auch eine Außendämmung anordnet, weil die Fenster zu dicht sind und Kondenswasser sich den Weg über die Mauern sucht (so habe ich es verstanden).

Wir waren auch bei einem freien Finanzberater und wir streben eine Gesamtsumme von 250.000€ an. Wenn wir den KV vom Dachdecker haben und das Energiekonzept, spielt der Berater verschiedene Szenarien der Finanzierung durch, auch mit KfW Bank und Steuern, die wir später zurück bekommen. Komplex ist das alles aber allemal...

Bisherige Kostenschätzung:

- Elektriker: 12.000€ (3 Etagen a 60qm, alle Arbeiten inklusive neuen Verteilerkästen)

- Fenster: 11x teilweise Sondergrößen, mit neuen manuellen Rollläden: 11.000€

- 2 neue Bäder (wir verzichten auf Badewannen): 10.000€ mit min. 50% Eigenleistung (Abriss und ggf. Fliesen legen mit Fachhilfe)

- neue Innentüren/Rahmen: 2000€

- ggf. neue Wasserleitung (muss noch geprüft werden): 4000€

- 2 neue Durchlauferhitzer, neuer Standard: 1100€

- 1 Wanddurchbruch 2,50m breit: 3000€ inkl. Stahlträger

- Schenkungssteuer: rund 20.000€

- Materialien für Eigenleistungen (Trockenbau, Spachtelmasse, Lacke, Tapeten, Kleinteile, Lampen, Maschinen/Werkzeuge, Schleifmaschinenverleih Böden, Abfallcontainer): 8000€

- Handgeld Helfer: ca. 2000€

Sind bis dahin 73.000€

Der Rest wird wie erwähnt ins Dach investiert. Wir wollen jetzt alles erledigen, in 5 oder 10 Jahren will man nicht nochmal irgendwo anfangen und auch Geld nachfinanzieren.

Wir beginnen eh erst frühestens Ende des Jahres mit den Arbeiten. Umbauzeit von uns auf 4 bis 6 Monate geschätzt.

Wir haben gestern auch beratschlagt, besser noch einen Architekten mit einzubeziehen, der die Umbaukosten doch realistischer einschätzen kann, als wir. Das gibt auch ein wenig Sicherheit. Mal sehen.

 

[Joedreck]

Deine Kalkulation klingt gut.
Was nicht gut klingt ist wieder das mit den Fenstern.
Auch neue zweifach Fenster sind dicht. Die Feuchte schlägt sich dort nieder, wo der Taupunkt unterschritten wird. Wenn der Dämmwert der Fenster schlechter ist als die der Mauer, dann ist das in der Regel zuerst das Fenster.
Ansonsten können das eben die Mauern sein.
Das allerdings ist abhängig von der Luftfeuchtigkeit. Und die wird gesteuert durch das Heiz- und Lüftungsverhalten.
Man hat es im Grunde aber selbst im Griff.
Aber ein Energieberater macht wirklich Sinn und sollte es wissen.

 

[Altbau1930]

Da bin ich echt mal gespannt, was uns der Energiefachmann dazu sagt!

Habe übrigens noch Richtwerte für Trockenbauarbeiten gefunden:

- Decken mit Rigips/Vermacell verkleiden: ca. 60€/qm komplett (Unterkonstruktion/Material/Monteur)

- Dachschrägen mit Rigips/Vermacell verkleiden: 40€/qm komplett/wie oben.

Hinzu kommen dann noch Anstrich bzw. Tapeten. Hier rechnet man mit 7 bis 10€/qm komplett mit allem, je nach Anspruch auf Material/Qualität.

Gruß

 

[halmi]

Bodenbeläge fehlen noch in der Aufstellung, oder habe ich was überlesen?

 

[wpic]

Vor einer solchen Komplettsanierung sollte immer eine Bestandsaufnahme/Bauaufnahme durchgeführt werden, bei der der aktuelle Erhaltungszustand und der Sanierungsaufwand vermerkt werden. Eventuelle Bauschäden/Feuchtebelastungen gehören z.B. dazu und sollten vor weitergehenden Sanierungsarbeiten erst behoben werden. Die Bauaufnahme und die darauf folgende Sanierungsplanung mit Kostenschätzung übernimmt ein Architekt.

Bei einer Sanierung ohne diese Vorleistung und ohne Sanierungsplanung im Gesamtzusammenhang des Gebäudes muß damit gerechnet werden, das es zu unkoordinierten Handwerkerleistungen kommt, nicht erkannten Bauschäden, die sich beim Umbau erst zeigen und zu konstruktivem Stückwerk. Auch sind bauphysikalische Fehler bei Dämmmaßnahmen nicht auszuschließen. Handwerkerfirmen sind keine Planer.

Bei der Auflistung fehlt die Gebäudedämmung. Neue Fenster in einem ungedämmten 30er Jahre Bauwerk kann zu Kondensatausfall an der kalten Innenseite der Außenwände führen, wenn der Uw-Wert der Fenster niedriger ist als der der Wände. Für eine Heizungsplanung ist eine Heizlastberechnung notwendig und eine Anlagendimensionierung. Diese sollte natürlich den sanierten=gedämmten Zustand berücksichtigen, da sonst ein überdimensionierter Wärmeerezeuger eingebaut wird, der bei einer eventuell späteren Gebäudedämmungen dann nicht mehr wirtschaftlich arbeitet und ggf. technisch früher defekt wird.

Nach Deiner Beschreibung sind einige der geplanten Rohbauarbeiten auch ggf. statisch relevante Eingriffe in die Bausubstanz und damit bauantragspflichtig.

Es sind ebenfalls die Anforderungen der Energieeinsparverordnung an die Gebäudedämmung und die Anlagentechnik zu berücksichtigen, z.B. die Nachrüstverpflichtungen.

Es empfiehlt sich also, einen Architekten/Gebäudeenergieberater mit einer umfassenden BEwertung und Planung zu beauftragen.