Que pouvons-nous financer ?

Ma grand-mère avait l'habitude de dire :

« Tu as raison et je garde mon calme »

Ici, ce serait à présent de plus en plus approprié

Salutations

Une seule fois encore. Oui, je ne suis bien sûr pas complètement en bourse. De l'argent liquide pour les urgences est toujours disponible.

Et non, je fais des ETF de manière passive. J'en rachète quand j'ai l'argent. Sinon, je n'y prête pas attention. Cela apporte des rendements réels, comme je l'ai décrit.

Il faut vraiment le faire soi-même. Ne pas le confier aux banques. Là-bas, ce sont des banquiers qui « gèrent » votre portefeuille pour le casser. Contre des frais, bien entendu.

Tu ne réponds tout simplement à aucun argument, tu répètes toujours seulement tes calculs connus.

Tu as même réussi, dans les deux cas, à avoir moins de fonds propres à chaque période qu'à la période précédente - seule la réduction est plus lente chez l'acheteur que chez le locataire. En revanche, le crédit ne se rembourse pas. Tu dois bien te rendre compte à quel point ton approche est absurde à cause de cela ?

De plus, dans ton exemple, le locataire n'a jamais investi dans le marché des capitaux la différence par rapport à la mensualité de l'acheteur.

Si, le locataire a investi dans le marché des capitaux avec ce calcul, même avec un rendement utopique de 6,8 pour cent.

Ce qui n'a pas été pris en compte, ce sont les versements d'épargne ultérieurs sur le marché des capitaux. Tant le locataire que l'acheteur en font. Il a cependant bien été considéré que le locataire investit dès le départ la totalité des fonds propres avec un montant global à 100 % sur le marché des actions, qui rapporte sûrement, avec un rendement annuel sûr et sans crise de 6,8 %.

Ton hypothèse de 6,8 % de dividende grâce à l’économie d’un loyer hors charges est par exemple extrêmement élevée. Aujourd’hui, tu loues à peine des appartements en copropriété, et encore moins des maisons.

Ce sont les chiffres de Musketier et un taux d’inflation de deux pour cent. Musketier avait déterminé un facteur de 22,2 dans sa région résidentielle d’après des annonces réelles.

Et s'il y a encore des lecteurs incertains : Ici, on utilise aussi des chiffres extrêmement peu fiables.

Par exemple, on confond l’indice de cours avec l’indice de performance.

Non, cette affirmation de ta part est fausse. J’ai explicitement pris le MSCI World GDTR. C’est un indice de performance avec réinvestissement des dividendes et l’hypothèse irréaliste qu’aucune retenue à la source n’a à être payée. L’indice n’est donc pas atteignable en réalité.

C’est pourquoi aussi : 4,87 pour cent avant retenue à la source, impôts propres (impôt forfaitaire), frais de fonds, frais d’ordre et avant inflation.

1)
Tu achètes une maison avec 100k de capital propre et tu rembourses sur 20 ans jusqu'à l'extinction complète du prêt. Cela t'a coûté 580k - avec tous les intérêts, les provisions, les investissements et le terrain.

Tu as reçu pendant 20 ans un dividende sous forme de loyer économisé. Converti sur les 20 ans, X% par an de 580k. En valeur absolue, 20*X*580k.

Ce dividende a été réinjecté dans ton remboursement. Tu as maintenant un capital propre équivalent à la valeur du bien immobilier et tu perçois encore chaque année X*580k.

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2)
Tu es locataire. Ton loyer est inférieur à la mensualité du prêt. La différence est Y. Ton capital propre est de 100k.

Tu places les 100k à Z% en bourse. Tu places également la différence Y chaque année. Tu réinvestis aussi le dividende annuel de Z%. Tu fais cela pendant 20 ans.

Ton capital propre après 20 ans correspond à la valeur du portefeuille.

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Ces deux cas sont à comparer.

Par ennui, je viens de faire cela pour toi sur Excel. Maison à 500k, capital propre 100k, dette bancaire 400k, loyer 1 875 euros (facteur 22,2). La valeur de la maison et le loyer augmentent avec une inflation de 2 %, donc restent constants en termes réels. Dette bancaire : 2 % d’intérêts, 2,5 % d'amortissement. Locataire et acheteur disposent chacun de 2 500 euros par mois au total pour loyer/mensualité et investissement. Les 2 500 euros moins le loyer/mensualité sont investis. Ces 2 500 euros augmentent aussi de 2 %. Le locataire commence évidemment avec 100k.

Avec un rendement net de 5 % sur le marché financier, l’acheteur a à la fin une valeur immobilière de 728 400 euros (réel = 500 000), une dette résiduelle de 248 400 euros et 506 000 euros en portefeuille. Net : 986 000 euros. Le locataire a 557 200 euros en portefeuille et c'est tout.

Ce n’est qu’à partir d’un rendement de 11,3 % que l’acheteur et le locataire terminent à égalité avec 1,42 million d’euros de patrimoine après 20 ans. Il s’agit ici du rendement net après impôts et frais de gestion, mais hors inflation.

Si le rendement n’est que de 3,8 % net après impôts, l’acheteur a alors un patrimoine deux fois plus élevé après 20 ans. Inversement, avec 21,3 % de rendement, le locataire a deux fois plus que l’acheteur.

La position patrimoniale du locataire dépend donc fortement du rendement boursier.

Revenons aux 5 % réalistes. L’acheteur l’emporte avec 986k contre 557k. Si l’inflation se réduit de moitié dans les 20 prochaines années, il gagne encore 882k contre 627k. La position patrimoniale dépend donc beaucoup moins des facteurs externes.