Que pouvons-nous financer ?

Si je vendais la maison après 10 ans pour une valeur de 30 000 €, j'aurais 239 000 € en main. En tant que locataire avec un intérêt à 1%, seulement 167 000 €. Cela me fait un plus de 72 000 €.

C’est, permettez-moi, la mère de toutes les erreurs de raisonnement.

Au départ, ce qui m’importait surtout, c’était l’expression selon laquelle les maisons individuelles occupées par leur propriétaire servent de retraite. Restreindre arbitrairement la période d’examen à 10 ans maintenant n’est pas pertinent. Si je choisis la bonne fenêtre temporelle dans une période de valorisations garanties, je peux obtenir presque indéfiniment des résultats « bons » (= qui ont bonne apparence).

De plus, le taux de 1 % est arbitrairement bas. Ceux qui s’intéressent un peu à l’investissement réalisent en moyenne plus de 5 % en bourse sur de nombreuses années, ou achètent des biens immobiliers pour les louer (où les autres bâtissent votre capital avec leurs loyers hors charges).
Comme tu l’as toi-même calculé, cela suffit à battre ta maison même sur une période de 10 ans. L’effet des intérêts composés ne joue vraiment qu’à plus long terme, c’est pourquoi, même si ta maison est remboursée, tu ne peux presque plus épargner pour rattraper cela si tu veux les mêmes rendements à la retraite.

Il serait correct de calculer ce qu’une maison remboursée économise en frais à la retraite et de comparer si cette économie est plus grande ou plus petite qu’un rendement d’autres produits financiers qu’on aurait accumulé sur la même période, avec les mêmes versements d’amortissement et contributions supplémentaires que nécessite une maison, pendant la même durée d’occupation. C’est la seule façon de procéder.

Si on ne considère pas 10 ans et 1 %, mais 30 ans et 5 % (ce que je trouve bien plus réaliste), cela devient très rapidement sombre pour la maison…

Sans parler du fait que vous êtes déjà solides avec un remboursement intégral sur 15 ans (j’ai bien compris ?): la personne moyenne construit plutôt avec un objectif de remboursement sur 20 ans voire plus aujourd’hui. Cela rend les choses encore plus défavorables pour le logement.

La réserve doit en sortir, ou la transmettrais-tu à un acheteur potentiel après 10 ans ?

Si elle a été consommée, bien sûr. Sinon, un acheteur après 10 ans dira que le chauffage doit bientôt être refait, et il déduira cela du prix de la maison. On ne peut donc pas la laisser de côté.

De même, tu peux facilement prendre en compte une plus-value. Même Kommer, le plus grand détracteur des maisons individuelles, voit que les maisons prennent de la valeur d’un pour cent au-dessus de l’inflation.

Mais de manière réaliste, tu peux plutôt compter au moins 400k après 10 ans. Dans la grande région de Dresde, les prix des maisons augmentent actuellement de 8 % par an selon l’indice DTI.

Cela peut être vrai dans les conditions actuelles, mais on ne sait jamais ce qui va arriver. C’est pourquoi mon calcul était plutôt prudent.

C’est, avec tout le respect que je vous dois, la mère de toutes les idées simplistes.

Au début, il s’agissait surtout de la phrase selon laquelle les maisons unifamiliales habitées par leurs propriétaires servent de retraite. Réduire arbitrairement la période d’observation à 10 ans n’est pas judicieux. Si je choisis la bonne fenêtre temporelle dans une période de plus-value garantie, je peux obtenir des résultats « bons » (= esthétiquement satisfaisants) presque à volonté.

Je peux aussi faire le calcul sur 30 ans et affirmer qu’alors, les actions devraient rapporter plus de 10 % de rendement facilement, si je n’ai plus de mensualité après 15 ans, si j’inclus l’augmentation du loyer et la plus-value du terrain.
À mon avis, j’ai déjà calculé de manière très conservatrice.

Mise à part le fait que vous êtes solides avec un remboursement total sur 15 ans (ai-je bien compris ?) : la personne moyenne construit plutôt avec un objectif de remboursement sur 20 ans ou plus. Cela rend la situation encore pire pour la maison dans l’analyse.

La durée avait été prévue beaucoup plus longue avec un amortissement initial de 2 %. En raison d’une augmentation de salaire importante, nous pouvons utiliser chaque année dès le début le remboursement anticipé total.
Il se peut que cela joue en notre faveur.

J’ai aussi souligné que le calcul ne s’applique qu’à nous et que dans d’autres configurations, cela peut être tout à fait différent.

La valeur d'une maison n'augmente en fait jamais, elle ne fait que baisser (usure)… si quelque chose augmente, c'est le terrain. Si les prix des terrains continuent de monter aussi fortement qu'avant, c'est pure spéculation. Si un jour les taux d'intérêt remontent nettement (et c'est obligé)… que crois-tu qu'il se passera ? Le cercle des personnes pouvant financer 500…600k (et c'est le minimum, car les prix de la construction ne baisseront sûrement pas, ça n'est jamais arrivé) à quelques pourcents d'intérêts se réduira nettement. De plus, les personnes avec des revenus relativement élevés préfèrent construire elles-mêmes plutôt qu'acheter un bien existant. Alors, qui achètera toute cette construction ? À cela s'ajoute la population qui vieillit massivement et veut sortir des maisons (car trop grandes). En fin de compte, ce n'est pas très rose… de petites maisons dans un emplacement de premier choix peut-être mieux… les maisons plus grandes dans des emplacements moins bons ne gagneront probablement aucune plus-value. Nous avons un emplacement AAA (grande ville + grand lac à proximité) et pourtant je suis sûr qu'actuellement personne ne paierait les 1,2 millions déjà investis dans notre maison. Au maximum, je parie sur 900k… et même là, le cercle d'acheteurs ici à l'Est est probablement extrêmement restreint. Si quelqu'un, c’est cette "couche" qui construit elle-même. J'espère juste ne jamais devoir vendre, même si j'aimerais beaucoup construire une fois de plus.

La valeur de la structure augmente aussi avec l'inflation, plus précisément avec les prix de la construction. Mot-clé : coût de remise en état. La maçonnerie, la dalle de béton, etc., ne sont pas soumis à amortissement non plus.

Les terrains dans les zones urbaines deviennent de plus en plus rares, la construction neuve est tout simplement impossible dans de nombreux endroits.

Ce que personne ne te remboursera, ce sont par exemple tes passions KNX. Même si tu fais une salle de bain rose fuchsia, tu dois l'amortir directement dans tes calculs.

De plus, les 1 % sont arbitrairement choisis trop bas. Ceux qui s'intéressent un peu à l'investissement obtiennent >5 % en bourse sur plusieurs années en moyenne, ou achètent des biens immobiliers pour les louer (où d'autres construisent votre capital avec leurs loyers froids).

Blablabla..
Au cours des 20 dernières années, la performance du MSCI World GTDR était de 4,87 % par an avant toutes taxes au niveau du fonds, au niveau personnel, du ratio de frais du fonds et avant inflation.

Le rendement réel était donc de 1 à 1,5 % avec 100 % en actions (ETF). C'est faisable, mais risqué.

Pour une maison, la majeure partie du rendement provient du loyer économisé. Cette forme de rendement est moins risquée que les obligations d'État ou le livret A.

Dans la grande région de Dresde, les prix des maisons augmentent actuellement de 8 % par an selon l'indice DTI.

Peut-être pour le moment, totalement incertain si cela va durer. Un parent s'est laissé tenter au début des années 2000 à Barcelone à hypothéquer sa copropriété à un prix outrageusement élevé et à en acheter une seconde pour la louer. Les banques finançaient presque tout à l'époque. Raison invoquée : « Tout devient toujours plus cher/ précieux. » Mauvais plan, même là-bas, les arbres ne poussaient pas éternellement plus haut. Il rembourse encore péniblement les crédits aujourd'hui. À noter : les copropriétés sont dans le centre historique de Barcelone et non en périphérie de Dresde. Ce qui se passe actuellement sur le marché immobilier en Allemagne et dans une certaine mesure aussi aux États-Unis (même en pleine campagne) rappelle fortement ce qui s'est passé aux USA et en Espagne avant 2007. À cet égard, Steffen80 a parfaitement raison : en tant qu’investissement à long terme, les actions sont beaucoup plus sensées. Les replis temporaires y sont compensés bien plus rapidement qu’immobilier.