1)
आप एक घर 100k स्व-मूलधन के साथ खरीदते हैं और पूरी तरह से चुकौती तक 20 वर्षों में भुगतान करते हैं। इसने आपको 580k का खर्चा आया - सभी ब्याज, आरक्षित राशि, निवेश और ज़मीन के साथ।
आपको 20 वर्षों तक बचाए गए किराये के रूप में एक लाभांश मिला है। इसे 20 वर्षों के लिए X% प्रति वर्ष, 580k पर बदला गया। कुल संख्या में 20*X*580k।
यह लाभांश आपकी चुकौती में शामिल हो गया है। अब आपके पास संपत्ति का मूल्य के बराबर स्व-मूलधन है और आप प्रति वर्ष X*580k कमाते रहते हैं।
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2)
आप किराए पर रहते हैं। आपका किराया क्रेडिट किस्त से कम है। इसका अंतर Y है। आपका स्व-मूलधन 100k है।
आप 100k को Z% की दर से स्टॉक मार्केट में लगाते हैं। साथ ही आप हर साल अंतर Y को भी वहां निवेश करते हैं। साथ ही आप वार्षिक लाभांश Z% को भी वहीं पुनर्निवेश करते हैं। आप यह 20 वर्षों तक करते हैं।
20 वर्षों के बाद आपका स्व-मूलधन पोर्टफोलियो के मूल्य के बराबर होता है।
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इन दोनों मामलों की तुलना की जानी चाहिए।
बहुत बोरियत से मैंने यह अभी आपके लिए एक्सेल में किया है। 500k का घर, 100k स्व-मूलधन, 400k कर्ज, 1,875 यूरो किराया (फैक्टर 22.2)। घर का मूल्य और किराया 2 प्रतिशत मुद्रास्फीति के साथ बढ़ते हैं, इसलिए वास्तविक रूप से अपरिवर्तित रहते हैं। कर्ज: 2% ब्याज, 2.5% चुकौती। किराएदार और खरीदार पूरी तरह से प्रति माह 2,500 यूरो के साथ किराया/किस्त और निवेश करते हैं। 2,500 यूरो में से किराया/किस्त घटाकर शेष राशि निवेश की जाती है। ये 2,500 यूरो भी 2 प्रतिशत से बढ़ते हैं। किराएदार निश्चित रूप से 100k से शुरू करता है।
करों के बाद 5 प्रतिशत पूंजी बाजार रिटर्न पर खरीदार के पास अंत में 728,400 यूरो संपत्ति का मूल्य (वास्तविक = 500,000), 248,400 यूरो शेष कर्ज और 506,000 यूरो पोर्टफोलियो में होता है। कुल नेट: 986,000 यूरो। किराएदार के पास 557,200 यूरो पोर्टफोलियो में होता है और इतना ही है।
केवल 11.3 प्रतिशत रिटर्न पर 20 वर्षों के बाद खरीदार और किराएदार 1.42 मिलियन यूरो की संपत्ति पर मिलते हैं। रिटर्न का मतलब करों और फंड शुल्क के बाद है, लेकिन मुद्रास्फीति से पहले।
यदि रिटर्न केवल 3.8 प्रतिशत करों के बाद है, तो खरीदार के पास 20 वर्षों के बाद दुगनी संपत्ति होगी। इसके विपरीत, 21.3 प्रतिशत पर किराएदार के पास खरीदार से दुगनी संपत्ति होगी।
किराएदार की संपत्ति की स्थिति इसलिए स्टॉक रिटर्न पर बहुत निर्भर करती है।
वास्तविक 5 प्रतिशत पर लौटते हैं। यहां खरीदार 986k के मुकाबले 557k से जीतता है। यदि मुद्रास्फीति अगले 20 वर्षों में आधी हो जाती है, तो भी वह 882k के मुकाबले 627k से जीतता है। इसलिए संपत्ति की स्थिति बाहरी कारकों पर काफी कम निर्भर करती है।