¿Qué podemos financiar?

Mi abuela solía decir:

„Du hast recht und ich mei Ruh“

Aquí ya sería hora, más o menos

Saludos

Solo una vez más. Sí, por supuesto, no estoy completamente en la bolsa. Siempre hay efectivo para emergencias.

Y no, los ETF los manejo de forma pasiva. Compro más cuando tengo la plata disponible. De lo contrario, no les presto atención. Ofrece rendimientos reales, como he descrito.

De verdad, uno debería hacerlo él mismo. No dárselo a los bancos. Allí trabajan banqueros que “gestionan” y te arruinan la inversión. Claro, a cambio de comisiones.

Simplemente no respondes a los argumentos, sino que solo repites tus cálculos conocidos.

Incluso lograste tener en ambos casos menos capital propio en cada periodo que en el periodo anterior, solo que para el comprador la reducción es más lenta que para el inquilino. Pero el crédito no se amortiza. ¿No deberías darte cuenta de lo absurdo que es por eso tu enfoque?

Además, en tu ejemplo, el inquilino nunca ha aportado el delta a la tasa del comprador al mercado de capitales.

Sí, el inquilino ha aportado al mercado de capitales en este cálculo, incluso con un rendimiento utópico del 6,8 por ciento.

Lo que no se ha considerado son las futuras tasas de ahorro en el mercado de capitales. Tanto el inquilino como el comprador las realizan. Pero sí se ha considerado que el inquilino invierte todo el capital propio inicial en el mercado de acciones al 100 por ciento y que este se revaloriza de manera segura y libre de crisis, con un 6,8 por ciento anual.

Tu suposición de un dividendo del 6,8% por ahorro de alquiler sin calefacción es, por ejemplo, extremadamente alta. Hoy en día, casi no logras alquilar ETWs, y casas ni hablar.

Esos son los números de Musketier y un dos por ciento de inflación. Musketier había determinado un factor de 22,2 en su zona residencial basándose en anuncios reales.

Y por si hay lectores que no están seguros: aquí también se manejan cifras extremadamente poco fiables.

Por ejemplo, se confunde el índice de precios con el índice de rendimiento.

No, esta afirmación tuya es incorrecta. He utilizado explícitamente el MSCI World GDTR. Este es un índice de rendimiento con reinversión de dividendos y la suposición poco realista de que no se pagan impuestos retenidos en la fuente. Por lo tanto, el índice no es realmente alcanzable.

Por eso también: 4,87 por ciento antes de impuestos retenidos en la fuente, propios impuestos (impuesto sobre ganancias de capital), comisiones del fondo, comisiones de orden y antes de la inflación.

1) Compras una casa con 100k de capital propio y pagas durante 20 años hasta la amortización total. Eso te ha costado 580k, con todos los intereses, reservas, inversiones y el terreno.

Has recibido un dividendo durante 20 años en forma de alquiler ahorrado. Convertido a los 20 años X% anual sobre 580k. En números absolutos 20*X*580k.

Este dividendo ha entrado en tu amortización. Ahora tienes capital propio equivalente al valor del inmueble y sigues cobrando cada año X*580k.

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2) Vives de alquiler. Tu renta es menor que la cuota del crédito. La diferencia es Y. Tu capital propio es 100k.

Colocas los 100k a una tasa Z% en la bolsa. También colocas cada año esa diferencia Y allí. También reinviertes el dividendo anual de Z% allí. Esto lo haces durante 20 años.

Tu capital propio después de 20 años es igual al valor del portafolio.

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Estos dos casos deben compararse.

Por aburrimiento acabo de hacerlo para ti en Excel. Casa de 500k, capital propio 100k, deuda 400k, 1.875 euros de alquiler (factor 22,2). El valor de la casa y el alquiler crecen con la inflación 2 por ciento, por lo que permanecen constantes en términos reales. Deuda: 2% de interés, 2,5% amortización. Tanto el inquilino como el comprador tienen 2.500 euros al mes en total para alquiler/cuota e inversión. Los 2.500 euros menos el alquiler/cuota se invierten. También estos 2.500 euros crecen al 2 por ciento. El inquilino, por supuesto, comienza con 100k.

Con un rendimiento del mercado de capitales del 5 por ciento después de impuestos, el comprador al final tiene un valor de la casa de 728.400 euros (real = 500.000), una deuda pendiente de 248.400 euros y 506.000 euros en la cartera. Neto: 986.000 euros. El inquilino tiene 557.200 euros en la cartera y eso es todo.

Solo con un rendimiento del 11,3 por ciento se igualan comprador e inquilino con 1,42 millones de euros de patrimonio después de 20 años. Aquí se entiende rendimiento después de impuestos y comisiones de fondos, pero antes de inflación.

Si el rendimiento sólo fuera del 3,8 por ciento después de impuestos, el comprador tendría el doble de patrimonio después de 20 años. Inversamente, el inquilino tendría el doble que el comprador con un 21,3 por ciento.

La posición patrimonial del inquilino depende mucho del rendimiento bursátil.

Volviendo a los realistas 5 por ciento. Allí gana el comprador con 986k frente a 557k. Si la inflación se reduce a la mitad en los próximos 20 años, gana aún 882k contra 627k. Por lo tanto, la posición patrimonial depende mucho menos de factores externos.