Que pouvons-nous financer ?

L'objet coûte 100.000 EUR
Loyer 6,8% soit 6.800 EUR

Capital propre 20.000 EUR
Le marché des capitaux me rapporte également 6,8% absolument sûr
Les intérêts sont de 2 %

une période
Début et fin

Locataire
20.000 EUR
6,8% rendement du marché des capitaux = 1.360 EUR de rendement
6.800 EUR paiement de loyer
Somme finale : 20.000 + 1.360 - 6.800 = 14.560

Acheteur
20.000 EUR capital propre + 80.000 EUR empruntés
2% d’intérêts sur 80.000 EUR empruntés : -1.600 EUR
Somme finale : 18.400 EUR capital propre + 80.000 EUR empruntés

2e période

Locataire
14.560 x 0,068 = 990 EUR de rendement
6.800 EUR paiement de loyer
Somme finale : 14.560 + 990 - 6.800 = 8.750 EUR

Acheteur
18.400 EUR capital propre + 80.000 EUR empruntés
2% d’intérêts sur 80.000 EUR empruntés : -1.600 EUR
Somme finale : 16.800 EUR capital propre + 80.000 EUR empruntés

3e période

Locataire
8.750 x 0,068 = 595 EUR de rendement
6.800 EUR paiement de loyer
Somme finale : 8.750 + 990 - 6.800 = 2.545 EUR

Acheteur
16.800 EUR capital propre + 80.000 EUR empruntés
2% d’intérêts sur 80.000 EUR empruntés : -1.600 EUR
Somme finale : 15.200 EUR capital propre + 80.000 EUR empruntés

4e période

Locataire
2.545 x 0,068 = 173 EUR de rendement
6.800 EUR paiement de loyer
Somme finale : 2.545 + 173 - 6.800 = -4.082 EUR

Acheteur
15.200 EUR capital propre + 80.000 EUR empruntés
2% d’intérêts sur 80.000 EUR empruntés : -1.600 EUR
Somme finale : 13.600 EUR capital propre + 80.000 EUR empruntés

À partir d’ici, l’effet des intérêts composés sur le capital propre s’est alors arrêté et travaille maintenant pour l’acheteur et plus pour le locataire.

Un de mes arguments principaux est que la phase d’épargne dans l’immobilier occupé par soi-même (mensualité) ne produit pas d’effet de capitalisation, tandis que la phase d’épargne par exemple sur le marché boursier le fait, si l’on investit en capitalisation. Mais tu passes cela sous silence. Quelle en est la raison ?

Explication à ce sujet : ce que tu considères comme une économie de loyer = rendement est investi dans la constitution d’un patrimoine pendant toute la durée de remboursement de la maison (maison remboursée).
Ce qui serait comparable sur le marché boursier, c’est de réinvestir toujours les dividendes pour ainsi construire un patrimoine sous forme de la valeur de son portefeuille.

Mathématiquement, pour la maison, tu rembourses chaque année une partie de la somme constante(!) du crédit, donc une croissance linéaire.
Pour les actions, tu rembourses chaque année une partie de la somme variable(!) (=croissante), donc une croissance exponentielle.

Bien sûr, en tant que locataire, tu peux investir moins par an dans les actions, car tu n’as pas cette économie de loyer. Par contre, tu démarres l’effet exponentiel avec ton propre capital que tu aurais autrement investi dans la construction de la maison.

Alors que l’actionnaire construit lentement une valeur de portefeuille, oui avec intérêt composé (1,5 % réel au cours des 20 dernières années), le propriétaire possède déjà la pleine valeur qui génère cette valeur. Même si tu finances ta maison à 20/80, tu obtiens le rendement sur 100.

Oublie complètement le logement, la location, etc.

Il existe un marché avec un rendement éternel de 6,8 %. L’actionnaire A y investit ses 20k. L’actionnaire B emprunte 80k à 2 % et investit 100k.

Dans ce cas, l’actionnaire A correspond au locataire et l’actionnaire B à l’acheteur. Mathématiquement, ce n’est rien d’autre.

Tous deux profitent des 6,8 % sur les 20k. L’actionnaire B profite en plus de l’écart 6,8 % - 2,0 % = 4,8 % sur 80k. C’est aussi la part principale du profit.

Tu ne réponds tout simplement pas du tout aux arguments, mais tu répètes toujours tes calculs connus.

Tu as même réussi, dans les deux cas, à avoir moins de fonds propres à chaque période qu’à la période précédente – seulement chez l’acheteur la réduction est plus lente que chez le locataire. En revanche, le crédit ne s’amortit pas. Tu dois bien te rendre compte à quel point ton approche est absurde à cause de cela ?

De plus, dans ton exemple, le locataire n’a jamais investi la différence par rapport à la mensualité de l’acheteur sur le marché des capitaux.

Une dernière fois, aussi simplement que je peux. Nos deux cas à considérer :

1)
Tu achètes une maison avec 100k de fonds propres et tu rembourses sur 20 ans jusqu’à amortissement complet. Cela t’a coûté 580k – avec tous les intérêts, provisions, investissements et le terrain.

Tu as reçu un dividende sous forme de loyer économisé pendant 20 ans. Converti sur 20 ans X% par an de 580k. En nombre absolu 20*X*580k.

Ce dividende a été réinvesti dans ton amortissement. Tu as maintenant des fonds propres équivalents à la valeur du bien immobilier et tu continues à encaisser chaque année X*580k.

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2)
Tu vis en location. Ton loyer est inférieur à la mensualité du crédit. La différence est Y. Tes fonds propres sont 100k.

Tu places les 100k à Z% en bourse. Tu places également chaque année la différence Y. Tu réinvestis aussi le dividende annuel de Z% là-bas. Tu fais cela pendant 20 ans.

Tes fonds propres après 20 ans correspondent à la valeur du portefeuille.

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Ces deux cas sont à comparer. Et cela ne peut mathématiquement tout simplement pas être fait comme tu le fais :

Oublie complètement habitation, location, etc.

Il y a un marché avec un rendement éternel de 6,8%. L’actionnaire A y investit ses 20k. L’actionnaire B emprunte 80k à 2% et investit 100k.

Dans ce cas, l’actionnaire A correspond au locataire et l’actionnaire B à l’acheteur. Mathématiquement, ce n’est rien d’autre.

Les deux bénéficient des 6,8% sur les 20k. L’actionnaire B bénéficie en plus du spread 6,8%-2,0% = 4,8% sur 80k. C’est aussi la majeure partie du profit.

Ici tu as tout simplement transformé l’immobilier en un produit à intérêt composé, ce qu’elle n’est pas et ne peut jamais être. La justification voir ci-dessus ! L’investissement en bourse en est un.

L’issue dépend des hypothèses avec lesquelles on choisit X, Y et Z. On peut ensuite faire tourner cela dans un tableur et comparer simplement les chiffres finaux.

Ton hypothèse de 6,8% de dividende par économie de loyer froid est par exemple extrêmement élevée. Aujourd’hui, tu loues à peine des appartements en propriété par étage, encore moins des maisons.

Et au cas où il y aurait encore des lecteurs qui hésitent : ici on utilise aussi des chiffres extrêmement douteux.

Par exemple, on confond l’indice de cours avec l’indice de performance. Le premier ne mesure que les gains de cours, le second inclut aussi la réinvestition constante des dividendes (effet de capitalisation).

Comme indices de performance, les ETF MSCI World et S&P 500 affichent ces 25 dernières années 7,7 % et 9 % brut respectivement. Le DAX depuis 1987 à 8,8 %. Etc. Net, après toutes déductions et inflation, cela devrait être entre 4 et 5 % en termes réels. Cela correspond à mon expérience et à celle de tous ceux que je connais qui investissent en bourse. Nous n’avons certainement pas eu que de la chance, dépassant largement les 1 - 1,5 % avancés ici. Les chiffres ne sont tout simplement pas les bons.

Les 4,x % avancés en permanence ici sont : la pure plus-value en cours, sans réinvestissement des dividendes. Ce sont donc des chiffres erronés pour la comparaison visée.

Que l’on considère un rendement locatif de 6,8 % sur une maison individuelle comme un taux réaliste, chaque propriétaire peut en juger par lui-même.

Je veux que les indécis comprennent que l’ignorance de la différence entre des évolutions linéaires (crédit immobilier) et exponentielles (portefeuille actions avec réinvestissement des dividendes), ainsi que l’utilisation de chiffres erronés concernant l’évolution des portefeuilles boursiers (beaucoup trop bas), servent à rendre attrayante une résidence principale en comparaison. Je ne présume cependant aucune intention malveillante !

Que l’on considère un rendement locatif de 6,8 % sur une maison individuelle comme une approche réaliste, chaque maître d’ouvrage peut en juger par lui-même.

Même si j’ai moi-même établi les chiffres, je tiens à souligner encore une fois que ce n’est certainement pas la norme.

Même si j'ai moi-même établi les chiffres, je tiens à souligner une fois de plus que ce n'est sûrement pas la norme.

Je ne te fais aucun reproche non plus. Ton #70 montre bien comment le calcul doit être fait à la base.

Et toi-même tu calcules que malgré tes énormes 6,8 % une performance de l'investissement alternatif de 5 % sur 15 ans revient à peu près au même. Et 5 % sont bien réels dans le portefeuille capitalisé.
Et maintenant calcule une période de remboursement de 20-25 ans et des rendements locatifs standards beaucoup plus fréquents. C'est là que je veux en venir.

Edit : Et vraiment personne ne loue le standard qu'il s'offrirait en propriété. Mais on ne peut guère le prendre en compte, parce que c'est comparer des pommes et des poires...