Que pouvons-nous financer ?

La provision pour entretien manque dans la dernière analyse, ce qui donnerait une mauvaise impression pour l'acheteur.

Que tous ceux qui ont construit ou acheté leur maison pour des raisons de rendement se manifestent. Il s'agit avant tout de l'avantage résidentiel, de la distance avec les voisins gênants, de l'utilisation du jardin, de l'aménagement selon ses propres souhaits...
Il ne sert à rien de comparer des pommes et des poires. Mais plutôt un appartement en copropriété avec un logement locatif, une maison individuelle avec une maison louée. Chez nous, on ne peut par exemple quasiment jamais louer des maisons.

Le point décisif est le suivant : Celui qui, en plus de la maison individuelle, a encore de l’argent à investir, le met plutôt dans sa propre maison/terrain. En tant que locataire, il ne pourrait pas le faire et c’est justement pour cela qu’il se retrouve finalement dans une position pire. Je le vois bien chez nous... ce que nous investissons dans le jardin... maintenant s’ajoute une installation photovoltaïque et ainsi de suite...

Je le vois bien chez nous… ce que nous investissons dans le jardin… maintenant vient encore une installation photovoltaïque et ainsi de suite…

Ce genre de chose n’existe tout simplement pas en tant que bien locatif, ce qui exclut de toute façon les comparaisons directes.

Il s’agit ici uniquement d’un modèle avec une maison plus petite, qui pourrait éventuellement exister aussi en tant que bien locatif. Par ailleurs, tu as raison : dans la vie réelle, on achète en propriété des cuisines plus chères, des salles de bain plus chères, un jardin plus coûteux, etc. que dans un bien locatif. Mais cela n’est tout simplement plus calculable, dans aucun modèle. Cela va aussi à l’encontre de l’idée que la maison = super retraite.

: Ton exemple est aussi conçu pour être avantageux pour les acheteurs. Entretien complètement ignoré, loyer élevé et en plus un prix de la maison relativement bas.

Je me suis longtemps penché sur le sujet "Acheter vs Louer – calculs modèles" et il n’existe pas de comparaison vraiment sérieuse. Les calculs varient selon les hypothèses. Chaque camp manipule (déplace) et ajuste les leviers pour que cela convienne. Un moyen populaire ici est, entre autres, les coûts d'entretien.

Bien sûr, il existe des situations et des phases de marché où acheter est moins cher que louer. Surtout lorsque service de la dette + charges + entretien < loyer froid + charges. En ce moment, cependant, les coûts de construction / prix d’achat augmentent beaucoup plus vite que les loyers. Par conséquent, la plupart du temps, le locataire est actuellement avantagé.

À court terme sur 5 à 10 ans, comme le montre l'exemple de Musketier, construire une maison est certainement un bon investissement de valeur vu la perspective actuelle. Personne ne le nie d’ailleurs.

Ce qui n’a pas encore été dit ici, c’est qu’une comparaison est aussi biaisée à un autre niveau : On compare un portefeuille diversifié avec un investissement unique (maison). Les caractéristiques principales de cet investissement unique sont la régionalité (emplacement de l’objet) et l’individualité. Les rendements historiques sur le marché financier peuvent encore être déterminés assez précisément grâce aux statistiques. Pour la maison, cela devient impossible. Peut-être que je construis un plan d’étage qui ne plaît qu’à moi mais à aucun acheteur ?

Le risque n’a pas encore été abordé ici. Un investissement unique comporte bien sûr un risque non systématique. Action individuelle : erreur de gestion, fraude, mauvaise stratégie commerciale. Maison : malfaçons, défauts, erreurs de planification. Un portefeuille diversifié élimine ce risque non systématique et ne possède plus qu’un risque systématique (récession économique, etc.).

Au final, on peut tirer les conclusions générales suivantes – en se basant sur le passé : Dans chaque cas particulier, celles-ci peuvent bien sûr être tout à fait fausses.

1.) Pour une maison, en général, le terrain prend de la valeur et le bâti prend peu de valeur ou reste stable.

2.) Dans la plupart des cas, une combinaison loyer + marché financier est plus avantageuse pour le patrimoine. La plupart des locataires ne profitent toutefois pas de cet avantage car ils consomment l’argent.

3.) À la retraite, beaucoup d’acheteurs de maison sont plus riches que les locataires. Cela ne vient pas du fait que la maison soit si bon investissement, mais parce que le contrat de crédit est un plan d’épargne forcée positif. Leur taux d’épargne est donc bien supérieur à celui des locataires.

Pourquoi beaucoup achètent/construisent-ils une maison, même si ce n’est pas économiquement judicieux ? Parce que beaucoup n’ont pas pour but de finir riches au cimetière, mais notamment de mener une vie épanouie. Une maison à soi représente pour eux une partie de cela et augmente leur qualité de vie.

Si on considère une maison comme un objet de luxe utilitaire qui immobilise une grande partie du patrimoine, on s’en sort certainement très bien. Reste à voir si cela s’avère une bonne prévoyance retraite. Je ne compterais pas là-dessus.

Merci pour ce que je considère jusqu'à présent comme la meilleure contribution sur le sujet.

C'est exactement ça. Il ne me viendrait jamais à l'esprit de considérer la maison individuelle comme un « [Renditeobjekt] ». C'est un luxe qui me coûte beaucoup d'argent dans la vie, mais ça en vaut la peine.