我们可以资助什么？

我奶奶常说：

„Du hast recht und ich mei Ruh“

现在差不多该说了

问候

只有一次。是的，我当然不会把所有资产都放在股市里。现金总是为紧急情况准备着。

不，我对ETF采取被动投资策略。只有当我有多余的钱时才会补仓。否则就不管它了。它带来我之前描述过的实际收益。

这件事真的应该自己做。不要把钱交给银行。银行里的人会“管理”坏你的资产。当然是收取费用的。

你根本不回应任何论点，只是一味重复你熟知的计算。

你甚至做到了，在两种情况下，每个周期的自有资本都比前一个周期少——只是买家那边减少得比租户慢。但贷款并没有偿还。你自己难道不觉得你的方法荒谬吗？

另外，在你的例子中，租户从未将与买家贷款差额的资金投入资本市场。

实际上，租户确实在这次计算中将资金投入了资本市场，甚至获得了6.8%的天文数字收益率。

没有考虑到的是，后来在资本市场上的储蓄额。租户和买家都会这样做。但确实考虑到了，租户在一开始把全部自有资本100%投入股市，并且年收益率稳定达到6.8%，且没有风险。

你通过节省冷租金获得6.8%的股息的假设，例如，非常高。现在你几乎很难出租公寓，更别说房子了。

这些是Musketier的数据和2%的通货膨胀率。Musketier根据实际的房源广告，在他的居住区计算出了22.2的系数。

如果还有读者感到不确定：这里也使用了极其不可靠的数据。

例如，将价格指数与表现指数混淆。

不，这个说法是错误的。我明确采用了MSCI World GDTR。这是一个考虑了股息再投资且假设不需缴纳任何预扣税的表现指数。因此，该指数在现实中是无法达到的。

因此：4.87%的收益是在未扣除预扣税、个人税（最终所得税）、基金费用、交易费用及通胀之前计算的。

1)
你用10万自有资金买了一套房子，并在20年内还清贷款。连同所有利息、准备金、投资和土地费用，总共花费了你58万。

你在20年里以节省的房租形式获得了股息。换算成每年占58万的X%。绝对数值是20*X*58万。

这笔股息已经用于你的还款。现在你拥有等同于房产价值的自有资金，并且每年仍然获得X*58万。

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2)
你租房居住。你的房租低于贷款还款额。差额为Y。你的自有资金是10万。

你将这10万以Z%的收益率投资于股市。同时你每年也将差额Y投资入股市，也将Z%的年股息再投资。你这样投资了20年。

20年后你的自有资金相当于投资账户的价值。

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这两种情况需要进行比较。

出于无聊，我刚刚用Excel帮你计算了一下。50万房子，10万自有资金，40万负债，月租1875欧元（系数22.2）。房价和租金以2%的通胀率上涨，因此实际保持不变。负债利率2%，本金偿还率2.5%。租客和买家每月总共用于租金/还款和投资的金额均为2500欧元。扣除租金或还款后的金额被投资。这2500欧元也以2%的速度增长。租客当然是以10万起步。

在扣税后资本市场回报率为5%的情况下，买家最终拥有价值728,400欧元的房产（实际=50万），剩余贷款248,400欧元，投资账户有506,000欧元。净资产：986,000欧元。租客账户中有557,200欧元，就只有这些了。

只有当扣税后的回报率达到11.3%时，买家和租客的财富在20年后才会持平，为142万欧元。此处的回报率是税后和基金费用后的收益，但未考虑通胀。

如果回报率仅为税后3.8%，买家的财富在20年后将是租客的两倍。反过来，如果租客的回报率达到21.3%，则其财富将是买家的两倍。

租客的财富状况因股票回报率而异。

回到更现实的5%回报率，买家以986k对557k获胜。如果未来20年通胀率减半，他依然以882k对627k领先。财富状况因此对外部因素的依赖较小。