Tu mélanges ici deux choses. D'abord la décision d'acquérir ou non l'actif immobilier. Il offre un rendement sûr de 6,8 % et coûte 300 000.
Indépendamment de cela, il y a le financement de cet actif. C'est une deuxième décision financière, qui prise isolément peut avoir une valeur actuelle nette positive ou négative. Donc, je paie 2 % d’intérêts pour obtenir un rendement sûr de 6,8 %. Alors, que fais-je ? Hmm...
Tu peux mathématiquement te passer de l’entretien pendant 10-15 ans. Les 5 premières années sont de toute façon sous garantie, ensuite, selon la doctrine, cela reprend aux alentours de 2,50 - 3,00 euros par m² et par an. C’était 125 m² ? Donc environ 350 euros par an.
C’est, désolé, faux de A à Z.
Le seul calcul comparatif sensé a déjà été réalisé par lui-même en #70. Mon point de critique à ce sujet était qu’on ne peut calculer ainsi que si on vendait la maison. Le choix du moment de la vente me paraissait en plus arbitraire, car il se situe, entre autres,
avant ce qui suit :
Mais que valent encore 45 000 € (1€/m² x 125m² x 12M x 30ans) dans 30 ans, en tenant compte aussi de l’inflation ?
Si après 30 ans tu dois peut-être refaire la toiture, les salles de bains, l’électricité, le chauffage, etc., à mon avis, cela ne suffit pas.
Tu mésestimes tous ces investissements en capital. La provision pour entretien est aussi mal calculée.
La véritable économie grâce à la maison est très simple à comprendre. Économie de loyer
à partir de la date de la dernière échéance. Jusqu’à cette date, tu as constitué un patrimoine et payé des intérêts. Le rendement sur ce patrimoine a
jusqu’à cette date été réinvesti dans la constitution du patrimoine.
L’économie en %/an ne se base pas sur le paiement de 300k, mais sur les 300k + tous les intérêts + tous les entretiens réalisés jusqu’à cette date. Elle est encore réduite par les provisions pour entretien que tu évalues complètement à tort et qui, comme déjà dit à juste titre, restent insuffisantes même en cas de provision conservatrice lors du premier vrai gros travaux.
La grande différence avec, par exemple, les actions, est qu’au cours des – disons
quinze – années durant lesquelles tu utilises l’économie de loyer pour constituer un patrimoine via le remboursement du crédit, tu ne génères pas d’intérêts composés, qui eux commencent dès le premier euro et dès le premier jour dans un portefeuille d’actions. Cette différence concernant la durée du remboursement (qui dans l’exemple concret est déjà courte avec 15 ans) doit être prise en compte en plus. Ce que tu ne fais pas.
Si tu voulais sérieusement comparer maison et bourse, tu ne devrais d’ailleurs pas utiliser le rendement sur les capitaux propres investis, mais sur la valeur patrimoniale. Cela signifie en fait : plus la valeur de la maison augmente, plus ta rentabilité utilisable pour la comparaison est petite(!). (Ce qui explique aussi pourquoi vendre et aller dans un appartement en location adapté à son âge peut être si attractif à la fin, si la maison a vraiment bien pris de la valeur).
De ces arguments, on peut déduire logiquement que tu fais une présentation trop optimiste.
Le fait qu’on sépare sémantiquement les opérations ici parce que cela convient à la comptabilité ne change en rien la réalité derrière les chiffres. C’est pourquoi je considère ton intervention comme factuellement fausse.