Que pouvons-nous financer ?

Vous avez un excellent revenu, mais devez aussi payer des prix élevés. Quelques points ne sont pas clairs :

- Quand l’appartement loué sera-t-il remboursé et générera-t-il un flux de trésorerie net ?

- Le premier enfant serait-il aussi possible dans votre logement actuel ?

- Est-ce que le bien est un terrain et vous avez calculé des coûts de construction dessus, ou est-ce une maison existante ?

Contexte des questions : je ne peux pas voir s’il pourrait être judicieux de vendre l’appartement afin d’avoir plus de capital liquide. Mais cela implique de céder un titre de rente, autant pour l’habitat principal occupé par soi-même que pour la retraite...
De plus, vous ne pourrez jamais économiser autant qu’actuellement, car votre logement est à un prix imbattable pour les standards de Munich.
Dans la mesure où vous avez un terrain en vue, à votre place j’achèterais maintenant le terrain. Cela restera stable en valeur, même si les taux d’intérêt augmentent, voire pourrait encore prendre de la valeur dans votre région. Les maisons existantes pourraient éventuellement devenir alors plus faciles à acquérir.

Avec un taux d’épargne de 4 500, je pense d’ailleurs que vous épargnez exceptionnellement plus vite que les prix ne montent. En gros, dans votre situation je continuerais d’épargner encore un moment et ne construirais/achèterais pas tout de suite – c’est aussi pour cela que je vous conseille le terrain.

Faisable oui (sinon plusieurs banques n'offriraient pas le financement), si vous travaillez tous les deux toute votre vie. La question est de savoir si vous souhaitez payer plus de 3 000 € par mois à la banque ou s'il n'existe pas d'alternatives comme par exemple un [ETW], un peu plus de trajet. Votre style de vie sera aussi restreint, d'autant plus s'il y a un enfant.

C'est à vous de décider ce qu'une maison vaut pour vous.

Au sud-ouest de Munich est peut-être mauvais côté prix comme direction de recherche (proche de Starnberg ?). Mais au prix (si maison ou [à peu près 100 m² ETW]) je suppose que ce n'est PAS dans la ville de Munich. Le trajet est là - malheureusement - déjà inclus ! Selon l'emplacement exact, incluant un ou deux des plus grands embouteillages dans la région de Munich (cependant, il y a des bouchons un peu partout sur les routes de nos jours...)

Comme je m'y suis intéressé moi-même récemment : 3 pièces, 63 m² à M-Aubing pour 526 900 est rapidement le moins cher que j'ai trouvé. Ok, dans le même ensemble il y aurait aussi 41 m² à un prix imbattable de 343 900 selon Immoscout, mais deux pièces sont pour un désir d'enfant quand même un peu juste.

Si pour vous il serait aussi envisageable, dans le pire des cas, de revendre, on pourrait à mon avis déjà essayer. Cela dépend aussi de la mensualité que vous visez.

Si l'objet coûte maintenant 800k€. Il y a déjà 80k€ de partis. Il ne reste donc plus que 60k€ moins la marge de sécurité. Cela correspond alors à un financement de 92,5%.

Éventuellement, l'hypothèque libre sur l'objet loué pourrait servir de garantie.
On aurait alors peut-être encore jusqu'à 50k€ de plus et on passerait éventuellement sous le seuil de 90%.

Avec un taux d’épargne de 4 500, je pense d’ailleurs que vous épargnez exceptionnellement plus vite que les prix n’augmentent.

C’est une question que je me suis déjà posée de temps en temps. Peut-être que j’épargne et n’atteins guère l’augmentation des prix - mais en pourcentage, ai-je quand même un capital propre plus élevé ?

Juste un exemple : 500 000 € prix d’achat, disons, pas de capital propre (sauf les frais annexes). Cela fait un financement à 100 %. On économise un moment, on a alors un prix d’achat de 600 000 €, mais aussi 100 000 € de capital propre accumulé. Le montant du crédit est le même, mais on ne doit plus emprunter que 83 % et on est mieux placé en termes de conditions.

J’avais en TH une taxe de mutation immobilière de 6,5 %, ça semble quand même nettement mieux en Bavière. Le courtier voulait aussi 5,95 %. Ça fait tout de même une somme non négligeable. Si seuls ces coûts s’appliquent au terrain (parce qu’on construit soi-même), cela paraît aussi plus avantageux que pour une maison ancienne.

Juste un exemple : 500k€ prix d'achat, disons, sans fonds propres (sauf les frais annexes). Cela donne un financement à 100%. On économise un certain temps, on a alors bien 600k€ prix d'achat, mais aussi 100k€ fonds propres accumulés. Le montant du crédit est le même, mais il ne faut plus financer que 83% et on est mieux placé en termes de conditions.

En faisant un calcul approximatif, le taux d'intérêt devrait presque être réduit de moitié grâce à une meilleure prise en charge, afin d'amortir les 600k aussi rapidement que les 500k auparavant avec une mensualité identique. Difficile à imaginer.

Alors votre loyer est vraiment une affaire. Je continuerais à payer un loyer ici et à économiser du capital propre. Ou restez-vous toute votre vie à Munich ?