हम क्या वित्तपोषित कर सकते हैं?

ऑब्जेक्ट की कीमत 100,000 EUR है
किराया 6.8% यानी 6,800 EUR

स्वयं का पूंजी 20,000 EUR
पूंजी बाजार मुझे भी 6.8% निश्चित रूप से लाता है
सूद 2% है

एक अवधि
शुरुआत और अंत

किरायेदार
20,000 EUR
6.8% पूंजी बाजार उपज = 1,360 EUR उपज
6,800 EUR किराया भुगतान
अंतिम राशि: 20,000 + 1,360 - 6,800 = 14,560

खरीदार
20,000 EUR स्वयं का पूंजी + 80,000 EUR उधार लिया
80,000 EUR उधार पर 2% सूद: -1,600 EUR
अंतिम राशि: 18,400 EUR स्वयं का पूंजी + 80,000 EUR उधार

2. अवधि

किरायेदार
14,560 x 0.068 = 990 EUR उपज
6,800 EUR किराया भुगतान
अंतिम राशि: 14,560 + 990 - 6,800 = 8,750 EUR

खरीदार
18,400 EUR स्वयं का पूंजी + 80,000 EUR उधार लिया
80,000 EUR उधार पर 2% सूद: -1,600 EUR
अंतिम राशि: 16,800 EUR स्वयं का पूंजी + 80,000 EUR उधार

3. अवधि

किरायेदार
8,750 x 0.068 = 595 EUR उपज
6,800 EUR किराया भुगतान
अंतिम राशि: 8,750 + 990 - 6,800 = 2,545 EUR

खरीदार
16,800 EUR स्वयं का पूंजी + 80,000 EUR उधार लिया
80,000 EUR उधार पर 2% सूद: -1,600 EUR
अंतिम राशि: 15,200 EUR स्वयं का पूंजी + 80,000 EUR उधार

4. अवधि

किरायेदार
2,545 x 0.068 = 173 EUR उपज
6,800 EUR किराया भुगतान
अंतिम राशि: 2,545 + 173 - 6,800 = -4,082 EUR

खरीदार
15,200 EUR स्वयं का पूंजी + 80,000 EUR उधार लिया
80,000 EUR उधार पर 2% सूद: -1,600 EUR
अंतिम राशि: 13,600 EUR स्वयं का पूंजी + 80,000 EUR उधार

यहाँ से स्वंय के पूंजी पर चक्रवृद्धि ब्याज प्रभाव ने किरायेदार के लिए काम करना बंद कर दिया और अब खरीदार के लिए काम कर रहा है।

मेरा एक मुख्य विलोम तर्क यह है कि स्वयं उपयोग की जाने वाली संपत्ति (किस्त) में बचत चरण से कोई चक्रवृद्धि ब्याज प्रभाव नहीं होता, लेकिन उदाहरण के लिए शेयर बाजार में बचत चरण में होता है, यदि आप पुनर्निवेश करते हैं। तुम इसे नजरअंदाज कर रहे हो। इसका कारण क्या है?

इसकी व्याख्या: जो तुम किराए की बचत = रिटर्न मानते हो, वह पूरे घर की चुकौती अवधि के दौरान सम्पत्ति निर्माण में लगाया जाता है (पूरा चुका हुआ घर)।
शेयर बाजार में यह तुलनीय होगा कि आप हमेशा लाभांश को पुनर्निवेशित करते हैं, ताकि अपने डिपो के मूल्य के रूप में सम्पत्ति बनाएँ।

गणितीय रूप से, आप घर में हर साल ऋण की अपरिवर्तनीय(!) राशि का एक हिस्सा वापस रखते हैं, यानी रैखिक वृद्धि।
शेयर में आप हर साल परिवर्तनीय(!) (=बढ़ती हुई) राशि का एक हिस्सा वापस रखते हैं, यानी घातीय वृद्धि।

बेशक, आप किराएदार के रूप में शेयरों में प्रति वर्ष कम जमा कर सकते हैं, क्योंकि आपकी किराए की बचत नहीं है। दूसरी ओर, आप घातीय प्रभाव अपने इक्विटी के साथ शुरू करते हैं, जो आपने घर बनाने में लगाया होता।

जबकि शेयरधारक धीरे-धीरे डिपो मूल्य बनाता है, हाँ चक्रवृद्धि ब्याज के साथ (पिछले 20 वर्षों में वास्तविक 1.5%), मालिक के पास पहले से ही पूरा मूल्य है, जो मूल्य उत्पन्न करता है। भले ही आप अपने घर को 20/80 से वित्तपोषित करें, आपको 100 का रिटर्न मिलता है।

बस रहने, किराए पर लेना आदि को पूरी तरह भूल जाओ।

एक बाजार है जिसमें 6.8% स्थायी रिटर्न है। शेयरधारक A वहां 20,000 का निवेश करता है। शेयरधारक B 80,000 को 2% पर उधार लेता है और 100,000 का निवेश करता है।

इस मामले में शेयरधारक A किराएदार के समान है और शेयरधारक B खरीदार के समान है। गणितीय रूप से यह कुछ और नहीं है।

दोनों 20,000 पर 6.8% से लाभान्वित होते हैं। शेयरधारक B 80,000 पर अंतर (6.8%-2.0% = 4.8%) से अतिरिक्त लाभान्वित होता है। यही मुनाफे का अधिकांश हिस्सा है।

तुम बिल्कुल भी तर्कों पर ध्यान नहीं देते, बल्कि हमेशा सिर्फ अपनी जानी-पहचानी गणनाएँ दोहराते रहते हो।

तुमने यहाँ तक कि दोनों मामलों में हर अवधि में पिछले अवधि से कम इक्विटी होने का आंकड़ा हासिल कर लिया है – सिर्फ खरीदार के मामले में कमी किरायेदार की तुलना में धीमी है। लेकिन इसके बदले में ऋण चुकता नहीं होता। तुम्हें खुद ही एहसास होना चाहिए कि इसीलिए तुम्हारा दृष्टिकोण कितना абсурд है?

इसके अतिरिक्त, तुम्हारे उदाहरण में किरायेदार ने कभी भी खरीदार की किश्त से अंतर को पूंजी बाजार में निवेश नहीं किया।

अंतिम बार, जितना सरल हो सके: हमारे दोनों देखे जाने वाले मामले:

1)
तुम एक घर 100k इक्विटी के साथ खरीदते हो और 20 वर्षों में पूरा ऋण चुका देते हो। यह तुम्हें 580k में पड़ा - सभी ब्याज, आरक्षित निधि, निवेश और जमीन के साथ।

तुम्हें 20 वर्षों तक मुआवजे में बचाए गए किराए के रूप में एक लाभांश मिला। 20 वर्षों के लिए वार्षिक X% के हिसाब से 580k पर। कुल संख्या में 20*X*580k।

यह लाभांश तुम्हारी ऋण चुकौती में चला गया। अब तुम्हारे पास संपत्ति के मूल्य के बराबर इक्विटी है और तुम प्रति वर्ष X*580k कमाते हो।

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2)
तुम किराए पर रहते हो। तुम्हारा किराया ऋण किश्त से कम है। अंतर Y है। तुम्हारी इक्विटी 100k है।

तुम 100k को Z% पर स्टॉक मार्केट में निवेश करते हो। साथ ही हर साल अंतर Y को भी वहाँ निवेश करते हो। साथ ही Z% वार्षिक लाभांश को भी फिर से वहाँ निवेश करते हो। यह तुम 20 वर्ष तक करते हो।

20 वर्षों के बाद तुम्हारी इक्विटी जमा राशि के मूल्य के बराबर होगी।

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इन दोनों मामलों की तुलना करनी है। और इसे गणितीय रूप से बिलकुल भी नहीं किया जा सकता जैसा तुम करते हो:

रहना, किराया आदि को पूरी तरह भूल जाओ।

एक मार्केट है जिसमें 6.8% स्थायी रिटर्न है। शेयरधारक A वहाँ अपना 20k निवेश करता है। शेयरधारक B 80k 2% पर उधार लेता है और 100k निवेश करता है।

इस स्थिति में शेयरधारक A किरायेदार के बराबर है और शेयरधारक B खरीदार के बराबर। गणितीय रूप से यह एक ही बात है।

दोनों 20k पर 6.8% का लाभ उठाते हैं। शेयरधारक B 80k पर 6.8%-2.0%=4.8% के स्प्रेड से अतिरिक्त लाभ पाता है। यही लाभ का मुख्य हिस्सा है।

यहाँ तुमने संपत्ति को एक ऐसे चक्रवृद्धि ब्याज वस्तु बना दिया है जो वह वास्तव में नहीं है और कभी भी नहीं हो सकती। ऊपर दिए गए कारण देखें! जबकि स्टॉक निवेश ऐसा ही होता है।

परिणाम इस बात पर निर्भर करेगा कि तुम X, Y और Z की मान्यताएँ कैसे चुनते हो। फिर तुम इसे स्प्रेडशीट में चला कर अंत के आंकड़े आसानी से तुलना कर सकते हो।

तुम्हारी मान्यता कि 6.8% लाभांश ठंडे किराए की बचत से आता है, उदाहरण के लिए अत्यंत अधिक है। आज के समय में ऐसे अपार्टमेंट मुश्किल से किराये पर मिलते हैं, घर तो कहीं नहीं।

और अगर कोई और पाठक हैं जो अनिश्चित हैं: यहाँ अत्यंत संदिग्ध आंकड़ों के साथ भी काम किया जा रहा है।

उदाहरण के लिए, कोर्स इंडेक्स को परफॉर्मेंस इंडेक्स के साथ भ्रमित किया जाता है। पहला केवल कोर्स लाभ को मापता है, दूसरा लाभांश की निरंतर पुनर्निवेश (संप्रतीयरूपी प्रभाव) को भी।

परफॉर्मेंस इंडेक्स के रूप में MSCI वर्ल्ड और S&P 500 के ETF पिछले 25 वर्षों में क्रमशः 7.7% और 9% सकल हैं। DAX 1987 से 8.8% पर है। आदि। सभी कटौतियों और मुद्रास्फीति के बाद यह शुद्ध रूप से 4 - 5 % वास्तविक होना चाहिए। यह मेरे अनुभव और उन सभी का मेल खाता है जिन्हें मैं जानता हूँ जो शेयर बाजार में निवेशित हैं। हम में से कोई भी सिर्फ सौभाग्यशाली नहीं है कि हम यहाँ दी गई 1 - 1.5 % को सहजता से पार कर जाते हैं। आंकड़े बस सही नहीं हैं।

यहाँ बार-बार दिए जाने वाले 4,x% हैं: शुद्ध कोर्स लाभ, बिना लाभांश पुनर्निवेश के। और इसलिए यह लक्ष्य तुलना के लिए गलत आंकड़े हैं।

क्या कोई 6.8% किराया रिटर्न एक एकल परिवार के घर पर एक यथार्थवादी दृष्टिकोण माना जाना चाहिए, यह हर निर्माणकर्ता खुद आंका सकता है।

मैं चाहता हूँ कि अनिर्णयशीलों को स्पष्ट हो कि रेखीय (रियल एस्टेट ऋण) और घातीय (लाभांश पुनर्निवेश के साथ शेयर पोर्टफोलियो) प्रवृतियों के बीच अंतर की अनदेखी और शेयर बाजार के पोर्टफोलियो की विकास संबंधी गलत (बहुत कम) आंकड़ों का उपयोग एक स्व-आवासित सम्पत्ति की तुलना में उसे बेहतर दिखाने के लिए किया जा रहा है। हालांकि, मैं किसी भी मंशा का आरोप नहीं लगाता!

क्या कोई 6.8% किराया रिटर्न को एकल परिवार के मकान के लिए वास्तविक दृष्टिकोण मानना चाहता है, यह हर निर्माणकर्ता खुद ही मूल्यांकन कर सकता है।

हालांकि मैंने ये संख्याएं खुद ही तैयार की हैं, मैं फिर भी जोर देना चाहता हूँ कि यह निश्चित रूप से मानक नहीं है।

अभी भी जब मैंने खुद ये संख्याएँ बनाई हैं, मैं फिर भी ज़ोर देना चाहता हूँ कि यह निश्चित रूप से मानक नहीं है।

मैं तुम्हें कोई आरोप भी नहीं देता। तुम्हारा #70 दिखाता है कि इसे सही तरीके से गणना कैसे करनी चाहिए।

और तुम खुद गणना करते हो कि तुम्हारे अत्यधिक 6.8% के बावजूद, वैकल्पिक निवेश का प्रदर्शन 15 वर्षों में लगभग बराबर होता है अगर वह 5% हो। और 5% वास्तविक रूप से पुनर्निवेशित पोर्टफोलियो में होता है।
और अब 20-25 साल की चुकौती अवधि और बहुत अधिक सामान्य किराया रिटर्न की गणना करो। यही मैं कहना चाहता हूँ।

संपादन: और वास्तव में कोई भी वह मानक किराए पर नहीं लेता जो वह स्वामित्व में लेना पसंद करेगा। लेकिन इसे कठिन ही जोड़ा जा सकता है, सेब और नाशपाती की तुलना करने जैसा...