我们可以资助什么？

物件价格为100,000欧元
租金6.8%，即6,800欧元

自有资金20,000欧元
资本市场同样带来6.8%的绝对收益
利率为2%

一个期间
开始和结束

租户
20,000欧元
6.8%资本市场回报率 = 1,360欧元收益
6,800欧元租金支付
期末总额：20,000 + 1,360 - 6,800 = 14,560

买家
20,000欧元自有资金 + 80,000欧元借款
80,000欧元借款利率2%：-1,600欧元
期末总额：18,400欧元自有资金 + 80,000欧元借款

第二期间

租户
14,560 x 0.068 = 990欧元收益
6,800欧元租金支付
期末总额：14,560 + 990 - 6,800 = 8,750欧元

买家
18,400欧元自有资金 + 80,000欧元借款
80,000欧元借款利率2%：-1,600欧元
期末总额：16,800欧元自有资金 + 80,000欧元借款

第三期间

租户
8,750 x 0.068 = 595欧元收益
6,800欧元租金支付
期末总额：8,750 + 990 - 6,800 = 2,545欧元

买家
16,800欧元自有资金 + 80,000欧元借款
80,000欧元借款利率2%：-1,600欧元
期末总额：15,200欧元自有资金 + 80,000欧元借款

第四期间

租户
2,545 x 0.068 = 173欧元收益
6,800欧元租金支付
期末总额：2,545 + 173 - 6,800 = -4,082欧元

买家
15,200欧元自有资金 + 80,000欧元借款
80,000欧元借款利率2%：-1,600欧元
期末总额：13,600欧元自有资金 + 80,000欧元借款

从这里开始，自有资金的复利效应消失，转而对买家起作用，而不再对租户起作用。

我反对的一个核心观点是，自住物业的还款阶段（付款）不会产生复利效应，而例如在股票市场，如果进行红利再投资，则储蓄阶段会产生复利效应。你对此忽略了。原因是什么？

对此的解释是：你所设定的租金节省=收益，在房屋的整个还贷期内都会被用于财富的积累（房子还清账款）。
相比之下，股票市场上的类似的做法是将红利不断再投资，从而以股票账户的价值形式积累财富。

数学上来说，房子每年还的是固定的不变的(!)贷款金额的一部分，因此是线性增长。
而股票每年还的是变化的(!)（=增加的）金额的一部分，因此是指数增长。

当然，作为租客，你因为没有租金节省，每年在股票上的投入会较少。另一方面，你启动指数效应时的本金相当于本来用于购房的自有资金。

股东慢慢积累股票账户价值，是的，有复利效应（过去20年实际约1.5%），而房主已经拥有产生价值的全部资产。即使你用20/80的贷款比例买房，收益也是以100来计算。

完全忘掉居住、租房等因素。

有一个市场，永续收益率为6.8%。股东A投资2万在那里。股东B以2%的利率借入8万，投资10万。

在这种情况下，股东A相当于租户，股东B相当于买家。数学上两者没有区别。

两者都从2万的6.8%收益中受益。股东B另外从6.8%-2.0%=4.8%的差额中获益，这也是利润的绝大部分来源。

你根本不回应任何论点，只是一味重复你那套老掉牙的计算。

你甚至做到在两种情况下，每一期的自有资本都比上一期少——不过买方的减少速度比租户慢。可是贷款根本没有还清。你自己难道不觉得你的方法有多荒谬吗？

此外，在你的例子里，租户从未把与买方还款差额的部分投入资本市场。

最后一次，我尽量讲得简单。我们要考虑的两种情况：

1）
你用10万自有资金买了一套房子，20年内还清贷款。总价是58万——包括所有利息、准备金、投资和土地费用。

你20年来以免付租金的形式获得股息。换算下来，相当于每年从58万中获得X%的收益。总共就是20*X*58万。

这股息被用来还贷款。现在你的自有资本等于房产价值，且每年继续获得X*58万的收益。

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2）
你选择租房。租金低于贷款还款额。差额是Y。你的自有资金是10万。

你以Z%的收益率将10万投入股市。同时每年还将差额Y投入股市。股市的Z%股息也进一步被复投。这样操作20年。

20年后，你的自有资本就是你的投资账户价值。

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这两种情况是要进行比较的。数学上，绝对不能像你那样算：

完全别管买房、租房什么的。

有一个6.8%永续收益率的市场。股东A投入2万，股东B借8万利率2%，投资总额10万。

在这里，股东A就是租户，股东B就是买家。数学上并无区别。

两者都从2万获得6.8%的收益。股东B另外还通过80万的利差（6.8%-2.0%=4.8%）获益。这是利润的主要部分。

你这里直接把房地产变成了一个永续复利对象，但它根本不是，且永远不可能是。股市投资才是永续复利。

最终结果取决于X、Y、Z的假设，然后用电子表格模拟，再对比最终数字。

你假设的6.8%来自节省冷租的股息率极高。现在很难以这样的收益率租出公寓，更别说房子了。

如果还有读者感到不确定：这里也使用了极其不可靠的数据。

例如，将价格指数与表现指数混淆。前者仅衡量价格涨幅，后者还包括股息的持续再投资（复利效应）。

作为表现指数，过去25年中MSCI世界指数和标普500指数对应的ETF年化总回报率分别为7.7%和9%。自1987年以来，DAX指数为8.8%。等等。扣除所有费用和通胀后，净回报率应在4%到5%之间。这与我和所有我认识的股市投资者的经验一致。我们肯定不仅仅靠运气，轻松超出了这里提出的1%到1.5%。这些数字根本不准确。

这里不断提出的4,x%是：纯价格涨幅，不包括股息再投资。因此，这些数字对于目标比较来说是错误的。

至于是否将6.8%的单户住宅租金回报率视为现实的估算，每个房主可以自行评估。

我希望让犹豫不决的人明确，忽视线性（房地产贷款）与指数型（含股息再投资的股票账户）走势的区别，以及使用错误的证券投资组合增长数据（远远偏低），是为了让自住物业在比较中看起来更有优势。但我并不怀疑有任何恶意！

是否将6.8%的单户住宅租金收益率视为现实的做法，每位建房者都可以自行评估。

即使这些数据是我自己制定的，我仍想强调，这肯定不是标准情况。

即使是我自己列出的数字，我还是想再次强调，这绝对不是标准的。

我也一点都不责怪你。你的#70显示了从方法上正确计算的方法。

你自己也计算出，尽管你的巨大6.8%，替代投资在15年内5%的表现大致相当。而且5%实际上可以在累积投资组合中实现。
现在算算20-25年的偿还期以及更频繁的标准租金回报率。我就是想说这个。

编辑：事实上，没有人会租住自己有产权时会选择的标准。但这几乎无法纳入计算，苹果和梨子无法比较……