Acheter une maison avec des fonds propres et un crédit, rénover par la vente d'un bien immobilier

Merci beaucoup pour le retour !

Pour moi, la rénovation semble très chère estimée, étant donné qu’il s’agit plutôt d’une remise à neuf que d’une rénovation complète. Pour 300 000 €, on pourrait faire des travaux beaucoup plus étendus, comme un chauffage au sol ?

Je ne peux pas juger si tout cela est vraiment utile. Mais vous avez tellement de fonds propres à disposition que cela n’a plus vraiment d’importance.
La question intéressante est de savoir s’il ne serait pas préférable de louer à long terme l’immeuble 1 et d’emprunter davantage pour cela.

Version courte : Un budget sacrément élevé pour si peu de travaux. 75 k pour une nouvelle chaudière devraient suffire aussi dans le sud, pour le reste je mettrais ici la moitié, mais peut-être que je suis trop éloigné de la nouvelle réalité.

Oui, pour la modernisation de l’installation de chauffage, j’avais déjà pensé à un chauffage au sol et au passage du gaz à X. L’estimation de l’architecte n’était pas 150 mais 120, mais pour l’instant nous préférons mettre un peu plus partout par précaution. Si c’est moins cher après coup, c’est d’autant mieux. De plus, dans les 300 000 € il y a aussi d’autres « bricoles », par exemple une nouvelle porte d’entrée et l’ensemble de l’entrée, une nouvelle peinture extérieure, etc. (Cela, je l’avais mis sous …) – selon combien nous voulons et pouvons faire avec cet argent.

Deux, voire quasiment quatre biens immobiliers pour plus de 1,7 million et presque 520 000 en liquide et un revenu d’environ 7 500 euros – qu’est-ce qui ne pourrait pas marcher ??? C’est une question piège ? :D

Comme écrit : nous savons que c’est possible, mais nous voulons choisir la meilleure variante pour le financement.

Est-ce que c’était un don des deux maisons des parents à ta copine ? Quelle héritage est mentionné ?
Pourquoi ça a été donné ? Est-ce que des frais d’entretien pour les maisons sont en jeu ?

Je crois que j’ai déjà expliqué cela dans un autre fil : les maisons appartenaient à la voisine de ma copine, qui avait été largement négligée par sa famille. Le père de ma copine est donc devenu son représentant légal, l’a soignée longtemps et accompagnée en maison de retraite. Il y a 15 ans, elle a alors transféré les deux maisons à parts égales à ma copine et à son père. Depuis son décès il y a deux ans, ma copine est propriétaire unique.

L’héritage encore en suspens est ensuite le terrain de la maison familiale. La belle-mère a 75 ans mais heureusement est encore en pleine forme. En plus, la marraine de ma copine est célibataire et n’a pas d’enfants – elle a désigné ma copine comme héritière dans un testament (que nous conservons).

C’est vrai… d’un autre côté, on voit une inflation plus importante qui arrive… les biens immobiliers peuvent encore être vendus dans quelques années sans impôt.
Emprunter encore 600 à 700 k€ à 2-3 %, ce qui dans quelques années vaudra peut-être seulement 60 à 70 % du pouvoir d’achat… cela a du sens.

Plutôt que d’être sans dette, mais aussi de devoir céder du « béton » (immobilier).

Je pense qu’il faut juste regarder ce que cela vaudra à la fin :
- que gagne-t-on aujourd’hui pour les maisons ? Au final, on n’a plus de revenus locatifs, mais seulement un bien immobilier surévalué (luxe)

ou plutôt :
600 k€ de dettes, ce qui a perdu beaucoup de pouvoir d’achat,
mais encore deux autres biens immobiliers qui rapporteront probablement beaucoup plus de loyers dans 10 ans qu’aujourd’hui, et aussi qui auront beaucoup plus de valeur qu’aujourd’hui.

Je prendrais plutôt un crédit ici sur 20 ans, avec un amortissement de 1-2 %... et le rembourserais dans 20 ans en une seule fois grâce aux héritages supplémentaires.

Merci pour cette approche, mais pour nous ce n’est pas une si bonne solution, parce que :
- Nous nous sentons mal avec des dettes, surtout en ces temps instables actuels
- Plus important : les deux biens immobiliers sans dettes ont en principe besoin d’être rénovés. La maison mitoyenne prévue à la vente nécessite de nouvelles fenêtres, l’électricité et des radiateurs, et l’autre nécessite aussi de nouvelles fenêtres, électricité, cuisine, etc. À mon avis, nous ne pouvons pas gérer cela en plus d’un crédit de 600 k€. Nous préférons donc investir l’argent excédentaire issu de la vente immobilière dans l’autre bien.
- Pour la deuxième maison familiale à hériter, il faudra encore payer un impôt important sur la succession, qui doit aussi être financé.
- Nous voulons aussi avec une vente partielle un peu nous protéger contre le risque de bulle. C’est vraiment extrême comment ça se passe ici en ce moment...

Une autre question concernant l'inscription au registre foncier :

Actuellement, le plan est d’apporter les fonds propres suivants :

Achat de la maison :
Moi : 175 000 €
Ma copine : 275 000 €

Rénovation :
Ma copine : 250 000 € grâce à la vente de la maison (c’est un exemple, cela pourrait aussi être 150 000 €).

À cela s’ajoute un crédit d’environ 450 000 €, à 2,9 % d’intérêts, ce qui ferait au total environ 670 000 €, bien que nous devrions probablement rembourser plus tôt grâce à des remboursements anticipés.
Le crédit sera principalement remboursé avec mon argent en raison des différences de salaire. Ma copine gagnera toujours relativement peu et pour moi, une mensualité de 2 000 € est tout à fait envisageable (mon taux d’épargne est actuellement un peu plus élevé même si nous payons encore un loyer), tant que les autres coûts sont répartis proportionnellement.

Je vois les options suivantes :
1) Je rembourse seul le crédit. Dans ce cas, la répartition des fonds apportés serait à peu près 60/40.
2) Si je ne me suis pas trompé dans mes calculs : si ma copine prend environ 400 € de la mensualité, nous arrivons à 50/50.
3) Nous prévoyons de nous marier cette année. Ma copine pourrait me transférer des parts du bien restant en compensation, de sorte que nous revenions à 50/50.

Dans des circonstances normales, je dirais option 1 et on fait simplement 50/50 dans le registre foncier, mais ma copine est déjà très bien sécurisée, tandis que la maison sera pour moi un élément central de la retraite. Selon le plan actuel, je conserve environ 30 000 € en actions, mais je n’ai rien d’autre.

Qu’est-ce qui vous semblerait équitable et quelle option a le plus de sens ? Est-il utile de se faire conseiller par un notaire ?

Nous prévoyons de nous marier cette année.

Avec ou sans contrat de mariage ?

Que diriez-vous de vous marier rapidement avant ? En cas de séparation, votre patrimoine initial au moment du mariage sera pris en compte. Tout ce qui vient après le mariage sera alors soumis au régime classique de la communauté réduite aux acquêts. Les situations de propriété importent donc peu, elles déterminent seulement dans quelle direction se fait la compensation des gains. Mais comme tu participes aussi à 50 % à la plus-value et aux revenus locatifs des biens immobiliers "à elle", l'argent tendra plutôt à aller dans ta direction.

je peux être d’accord avec Tassimat.
Se marier simplement, et clarifier aussi le patrimoine, qui apporte quoi.

sans se marier avant, alors faire volontiers quelque chose comme un contrat de mariage modifié chez le notaire.

Vous devez ici emprunter 450 000 EUR (vous êtes tous les deux entièrement responsables)
Tu apportes 175 000 EUR de fonds propres
Mais ta copine apporte 250–350 000 EUR de plus, non ?
c’est-à-dire que même si tu paies 2000 € par mois pendant 10 ans (tu as alors apporté 240 000 €... ta copine a donc beaucoup plus apporté, car elle 1) apporte plus de fonds propres + 2 elle renonce aussi aux intérêts/dividendes pour l’argent qu’elle apporte)
si tu capitalises simplement les 250 000 € de fonds propres supplémentaires (vous payez 2,90 % d’intérêts, on peut prendre cela comme référence) alors les 250 000 EUR vaudraient 332 000 EUR dans 10 ans, si elle apporte plus (350 000 € = 465 000 € de valeur après 10 ans... dans ce temps tu as toi-même payé 240 000 €...))

le plus propre est toujours :
chacun apporte exactement 50/50 de fonds propres
chacun paie ensuite 50 % de la mensualité (si ta copine gagne moins, ce ne serait pas un problème, elle aurait suffisamment, car elle peut puiser dans le capital qu’elle a)

donc le plus propre serait :
chacun apporte 175 000 € de capital = 350 000 €
le reste est financé, et ensuite on peut aussi payer une mensualité de 3000 €, chacun paie alors 1500 € (ta copine a 250+350 000 € de capital, dont elle peut puiser longtemps... si elle ne fait que 3 % de rendement dessus, cela lui rapporte déjà 7 500–10 500 € par an)

à l’inverse :
la maison avec les coûts annexes d’achat et de rénovation coûte alors environ 1,05 million ?
(tu apportes 175 k, elle apporte 275+150 k (éventuellement 250 k) + 450 k de crédit)

fonds propres :
Toi : 175 k
Elle : 425 k
comme on peut faire le crédit à 50/50, les parts de capital seraient : 400/650... donc en fait elle apporte plus de 60 % pour la maison...

pour que ce soit juste pour les deux parties, comme dit, on fait 50/50 pour tout, c’est propre, chacun supporte 50 % des coûts, des intérêts, et chacun profite à 50 % de la plus-value. (au cas où quelque chose tournerait mal)

car calcule simplement :
je supporte dans les 20 prochaines années la mensualité de 2000 € = 480 000 € de charges (avec 153 k de reste dû)

alors mon calcul serait comme suit :
Toi : 175 k fonds propres
480 k remboursement crédit
remboursement du reste dû après 20 ans de 153 k
charge totale : 808 k

Ta copine :
fonds propres immédiatement : 425 k
renoncement au rendement pendant 20 ans (2,90 %) sur la différence (425-175 k) soit pour 250 k = 442 k
donc charge de la copine = 867 k

donc actuellement elle serait en position moins favorable

juste une idée... pour faire quelque chose de juste...

Merci - tu as raison, je n’ai pas pris en compte le rendement perdu !

Je ne sais pas cependant si je peux la pousser à un mariage spontané pour des raisons d’argent... :)

On n’est pas obligé de se marier tout de suite.... mais il faudrait essayer de faire en sorte que quoi qu’il arrive, personne ne puisse dire plus tard qu’il a été lésé ou avantagé....

si la relation devait échouer, cela donnerait alors une mauvaise bataille...

donc, parlez de ce qui est bien, et de ce avec quoi les deux parties peuvent bien vivre. Et s’il vous plaît, tenez compte de tout cela.

On peut bien sûr aussi régler cela de manière à ce qu’en cas de vente, on retire d’abord le capital que [Sie] a investi en plus... mais si tu paies la mensualité, cela doit aussi être pris en compte... et à un moment donné, cela devient trop compliqué.

alors faites tout à 50/50, et vous serez en sécurité