¿Qué podemos financiar?

El objeto cuesta 100.000 EUR
Alquiler 6,8%, es decir, 6.800 EUR

Capital propio 20.000 EUR
El mercado de capitales me ofrece también un 6,8% seguro
Los intereses son del 2%

un período
Inicio y fin

Inquilino
20.000 EUR
6,8% rendimiento del mercado de capitales = 1.360 EUR de rendimiento
6.800 EUR de pago de alquiler
Suma final: 20.000 + 1.360 - 6.800 = 14.560

Comprador
20.000 EUR capital propio + 80.000 EUR prestados
2% de intereses sobre 80.000 EUR prestados: -1.600 EUR
Suma final: 18.400 EUR capital propio + 80.000 EUR prestados

2. Período

Inquilino
14.560 x 0,068 = 990 EUR de rendimiento
6.800 EUR de pago de alquiler
Suma final: 14.560 + 990 - 6.800 = 8.750 EUR

Comprador
18.400 EUR capital propio + 80.000 EUR prestados
2% de intereses sobre 80.000 EUR prestados: -1.600 EUR
Suma final: 16.800 EUR capital propio + 80.000 EUR prestados

3. Período

Inquilino
8.750 x 0,068 = 595 EUR de rendimiento
6.800 EUR de pago de alquiler
Suma final: 8.750 + 990 - 6.800 = 2.545 EUR

Comprador
16.800 EUR capital propio + 80.000 EUR prestados
2% de intereses sobre 80.000 EUR prestados: -1.600 EUR
Suma final: 15.200 EUR capital propio + 80.000 EUR prestados

4. Período

Inquilino
2.545 x 0,068 = 173 EUR de rendimiento
6.800 EUR de pago de alquiler
Suma final: 2.545 + 173 - 6.800 = -4.082 EUR

Comprador
15.200 EUR capital propio + 80.000 EUR prestados
2% de intereses sobre 80.000 EUR prestados: -1.600 EUR
Suma final: 13.600 EUR capital propio + 80.000 EUR prestados

A partir de aquí, el efecto del interés compuesto del capital propio se ha despedido y ahora trabaja para el comprador y ya no para el inquilino.

Un argumento central mío es que la fase de ahorro en la vivienda propia (cuota) no genera un efecto de interés compuesto, pero la fase de ahorro en, por ejemplo, el mercado de acciones sí lo hace si se invierte acumulativamente. Sin embargo, tú lo omites. ¿Cuál es la razón para ello?

Explicación al respecto: Lo que tú consideras ahorro en alquiler = rendimiento, se invierte durante todo el periodo de amortización de la casa para la formación de patrimonio (casa pagada).
Comparable en el mercado de acciones sería reinvertir siempre los dividendos para así acumular patrimonio en forma del valor del depósito.

Matemáticamente, en la casa pagas cada año una parte de la suma invariable(!) del crédito, es decir, un crecimiento lineal.
En acciones, pagas cada año una parte de la suma variable(!) (= creciente), es decir, un crecimiento exponencial.

Por supuesto, como inquilino puedes pagar menos al año en acciones porque no tienes ahorro en alquiler. Por otro lado, comienzas el efecto exponencial con tu propio capital, que de otro modo habrías invertido en la construcción de la casa.

Mientras el accionista va construyendo lentamente un valor en el depósito, sí, con interés compuesto (1,5% real en los últimos 20 años), el propietario ya tiene el valor total que genera valor. Incluso si financias tu casa 20/80, obtienes el rendimiento de 100.

Simplemente olvida por completo vivir, alquilar, etc.

Hay un mercado con un rendimiento eterno del 6,8%. El accionista A invierte allí sus 20k. El accionista B pide prestado 80k a 2% e invierte 100k.

En este caso, el accionista A corresponde al inquilino y el accionista B al comprador. Matemáticamente, no es otra cosa.

Ambos se benefician del 6,8% sobre los 20k. El accionista B se beneficia además del diferencial 6,8%-2,0% = 4,8% sobre 80k. Esa es también la mayor parte del beneficio.

Simplemente no respondes a los argumentos en absoluto, sino que solo repites tus cálculos conocidos.

Incluso has logrado tener menos capital propio en cada período que en el período anterior en ambos casos, solo que en el comprador la reducción es más lenta que en el inquilino. Pero el crédito no se amortiza. ¿No te das cuenta de lo descabellado que es tu enfoque por eso?

Además, en tu ejemplo, el inquilino nunca ha invertido la diferencia con la cuota del comprador en el mercado de capitales.

Por última vez, lo más sencillo posible. Nuestros dos casos a considerar:

1)
Compras una casa con 100k de capital propio y pagas durante 20 años hasta la amortización total. Eso te ha costado 580k - con todos los intereses, reservas, inversiones y el terreno.

Durante 20 años has recibido un dividendo en forma de alquiler ahorrado. Equivalente a X% anual sobre los 580k en esos 20 años. En cifra absoluta 20*X*580k.

Ese dividendo se ha incorporado a tu amortización. Ahora tienes capital propio equivalente al valor de la propiedad y sigues cobrando cada año X*580k.

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2)
Vives de alquiler. Tu alquiler es menor que la cuota del crédito. La diferencia es Y. Tu capital propio es 100k.

Inviertes los 100k a Z% en la bolsa. También inviertes la diferencia Y cada año allí. Además reinviertes el dividendo anual de Z% allí. Haces esto durante 20 años.

Tu capital propio después de 20 años corresponde al valor de la cartera.

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Estos dos casos deben compararse. Y eso matemáticamente simplemente no se puede hacer como tú lo haces:

Olvida completamente vivir, alquilar, etc.

Hay un mercado con un rendimiento perpetuo del 6,8%. El accionista A invierte allí sus 20k. El accionista B pide prestado 80k al 2% e invierte 100k.

En este caso, el accionista A es el inquilino y el accionista B el comprador. Matemáticamente no es otra cosa.

Ambos se benefician del 6,8% sobre los 20k. El accionista B además se beneficia del diferencial 6,8%-2,0% = 4,8% sobre 80k. Esa es también la mayor parte del beneficio.

Aquí has convertido el inmueble en un objeto de interés compuesto que no es ni puede ser. La inversión en bolsa sí lo es, como se acaba de explicar.

Cómo resulte depende de las suposiciones con las que se asignen X, Y y Z. Entonces se puede ejecutar en un programa de hojas de cálculo y simplemente comparar las cifras finales.

Tu suposición de un dividendo del 6,8% por el ahorro del alquiler frío es, por ejemplo, extremadamente alta. Hoy en día difícilmente se alquilan apartamentos en propiedad y mucho menos casas.

Y en caso de que haya lectores inseguros: aquí también se trabaja con cifras extremadamente poco serias.

Por ejemplo, se confunde el índice de precio con el índice de rendimiento. El primero mide solo las ganancias de precio, el segundo también la reinversión constante de los dividendos (efecto interés compuesto).

Como índices de rendimiento, los ETFs del MSCI World y S&P 500 han estado en un 7,7% y 9% bruto respectivamente en los últimos 25 años. El DAX desde 1987 en un 8,8%. Etc. Debería ser neto, después de todas las deducciones e inflación, entre un 4 y 5 % real. Eso coincide con mis experiencias y las de todos los que conozco que invierten en bolsa. Seguramente todos nosotros no tenemos solo suerte, sino que superamos fácilmente el 1 - 1,5 % que se menciona aquí. Simplemente, los números no son los correctos.

El 4,x% que se arroja constantemente aquí es: la ganancia pura de precio, sin reinversión de dividendos. Y por lo tanto las cifras incorrectas para la comparación buscada.

Si alguien considera un 6,8% de rendimiento por alquiler en una casa unifamiliar como un enfoque realista, cada constructor puede evaluarlo por sí mismo.

Quiero que quede claro para los indecisos que se usa la falta de consideración de la diferencia entre evoluciones lineales (crédito inmobiliario) y exponenciales (cartera de acciones con reinversión de dividendos), así como cifras incorrectas sobre la evolución de las carteras bursátiles (demasiado bajas), para embellecer la comparación con una propiedad ocupada por uno mismo. Sin embargo, no atribuyo ninguna intención.

Si considerar un rendimiento de alquiler del 6,8% en una casa unifamiliar es un enfoque realista, cada propietario puede evaluarlo por sí mismo.

Aunque yo mismo elaboré las cifras, quiero enfatizar una vez más que eso seguramente no es lo estándar.

Aunque yo mismo haya hecho los cálculos, quiero enfatizar una vez más que eso seguramente no es estándar.

Tampoco te culpo. Tu #70 muestra cómo calcularlo correctamente desde el enfoque.

Y tú mismo calculas que, a pesar de tus enormes 6,8%, un rendimiento de la inversión alternativa del 5% durante 15 años es aproximadamente equivalente. Y el 5% es real en la cartera acumulativa.
Y ahora calcula un período de amortización de 20-25 años y rendimientos estándar de alquiler mucho más frecuentes. A eso quiero llegar.

Edición: Y realmente nadie alquila el estándar que disfrutaría si fuera propietario. Pero eso es difícil de calcular, comparando peras con manzanas...