Valeur foncière standard faible : problème potentiel dans l’évaluation immobilière ?

Hm. Conseilles-tu alors de ne pas faire évaluer par Sprengnetter ?

L'assurance a demandé elle-même Sprengnetter. La valeur est plutôt à considérer comme une valeur indicative, mais les assurances la prennent faute de connaissance locale comme un critère strict. On ne peut pas leur en vouloir.

Si votre terrain ressemble à ceux des environs, ces valeurs de Sprengnetter, ImmoScout, Bodenrichtwert, etc. sont plutôt significatives que si votre terrain présente des particularités (par exemple un terrain isolé au bord du lac avec une piste d'atterrissage pour avions).

Chez nous, la banque a pris comme valeur et fonds propres la valeur du [notariellen Kaufvertrag des Grundstückes]. Pas un centime de plus, pas un centime de moins.

Alors, maintenant j'ai aussi l'évaluation de la banque. Selon cela, la valeur est à "l'extrémité supérieure" mais pas complètement irréaliste. Mais voici maintenant le gros hic. Le terrain fait plus de 900 m² et selon la banque, seulement un maximum de 700 m² est reconnu comme surface constructible, le reste étant considéré comme "jardin". La surface constructible serait évaluée à environ 75 % du prix d'achat, le reste, et cela m'a vraiment étonné, à 15 % (!!) ce qui est même en dessous de la valeur foncière apparemment complètement irréaliste. Transposé à notre financement, cela signifierait que seulement un peu moins de 60 % de la somme que nous mobiliserions pour le terrain serait effectivement pris en compte comme capital propre dans le financement. Est-ce une valeur habituelle ?

S'agit-il de terrain agricole ou de terrain constructible ? Ce n'est pas la banque qui décide...

Eh bien, il s'agira d'un grand terrain constructible entièrement viabilisé. L'argument de la banque était simplement que l'on utilise de toute façon au maximum 700 m² comme terrain à bâtir pour des maisons individuelles et que le reste est alors simplement évalué comme terrain de jardin. Je ne peux qu'en comprendre partiellement l'argumentation, du moins en ce qui concerne l'évaluation absurdement basse de cette surface résiduelle, car j'attendrais tout de même au moins la valeur cadastrale du sol.

Cela semble être des bêtises. Les "règles" d'évaluation pour la détermination des valeurs d'hypothèque varient d'une banque à l'autre, parfois même d'un employé à l'autre au sein de la même banque. Je ne me contenterais pas d'une explication aussi généralisée et obtiendrais effectivement des offres comparatives. En fin de compte, toutefois, le montant de la valeur d'hypothèque joue souvent un rôle uniquement dans la détermination des conditions. La première tranche d'hypothèque (60 % de la valeur d'hypothèque) est considérée comme particulièrement sûre et est donc moins chère que la tranche subordonnée. En règle générale, on obtient aujourd'hui un prêt à taux mixte, qui comprend les deux composantes. C’est là que la comparaison et la négociation valent de nouveau la peine. On peut aussi négocier (muni de bons arguments) sur le montant de la valeur d'hypothèque.

La carte des valeurs foncières indique cependant UNIQUEMENT des valeurs passées. Et ce, encore en moyenne statistique. Les emplacements très bon marché - en réalité donc non désirés - (prix réel en dessous de la valeur foncière) et les emplacements très demandés (prix souvent sensiblement au-dessus de la valeur foncière) ne sont donc pas spécifiquement pris en compte par la valeur de référence, mais s’effacent dans la moyenne.

Grâce à l’autonomie privée, chacun peut en principe conclure n’importe quelle transaction avec n’importe qui. Cela inclut aussi des transactions qui désavantagent une partie (jusqu’à la limite de l’illicéité). Ici, ce serait un prix au mètre carré éventuellement fortement différent des autres prix. En fait, ce prix ne semble toutefois pas complètement sortir du cadre.

Au bout de toutes ces explications, il reste (comme toujours) à constater qu’il faut réfléchir à savoir si le prix demandé correspond à ce que l’on estime raisonnable vis-à-vis du terrain (acheter) ou non (négocier ou ne pas acheter). Nous avons en fait aussi payé "trop cher" pour notre terrain (1600 m²). Je n’ai jeté qu’un coup d’œil à la valeur de référence. Ce sont des raisons tout à fait personnelles qui ont motivé l'achat : emplacement, terrain rural, taille du terrain rarement disponible, vue non constructible et aussi le voisinage très agréable.