Wohnungs- oder Hauskauf in 2-3 Jahren, unter welchen Bedingungen?

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TraumhausAufRa

Hallo zusammen,

ich bin mittlerweile seit einigen Jahren stille Mitleserin dieses Forums, besonders im Finanzierungs Thread. Da es nun bei mir und meinem Partner an die etwas konkretere Planung unserer eigenen Wohnungs- oder Hauskauf Pläne geht, möchte ich nun auch ein eigenes Thema starten. Was ich vorher dazu sagen möchte: wir haben noch keinen festen Plan und wollen aktuell erstmal herausfinden, was unter welchen Bedingungen möglich wäre. Also wie können wir uns bestmöglich vorbereiten, was ist realistisch, und von welchen Träumen sollten wir uns am besten jetzt schon verabschieden. Danke jetzt schon für konstruktives Feedback!

Allgemeines zu Euch:
  • Wie alt seid Ihr? W 26, M 26, noch nicht verheiratet
  • Gibt es Kinder? Nein
  • Sind Kinder geplant? Aktuell nicht geplant, jedoch würde ich nicht zu 100% ausschließen, dass ich das in 5-10 Jahren ändern kann, vorher sicher nicht
  • Was macht Ihr beruflich? Beide in der Software Branche
  • Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc... Beide angestellt
  • Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Beide 40h
Einkommen- und Vermögenssituation:
  • Welche Einkünfte habt Ihr (netto)? W 3200, M 2900, zusätzliche jährliche Boni W 3000-8000, M 3000-6000 (variabel, jeweils die 3k sind jedoch fest)
  • Wie viel Kindergeld gibt es? -
  • Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? -
  • Wie viel Eigenkapital habt ihr? Aktuell 35k, in 2-3 Jahren voraussichtlich 85k; da die Frage garantiert kommt: es ist noch nicht mehr Eigenkapital vorhanden, da wir beide erst seit 3 bzw. 1 Jahr im Berufsleben stehen, und auch nicht von Anfang an mit einem so hohen Einkommen. Zusätzlich wurde ein Studienkredit über 25k bereits abbezahlt in dieser Zeit.
  • Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Mindestens die Kaufnebenkosten, also ca. 50k? (kommt auf das konkrete Projekt an)
Ausgabensituation:
Ausgaben, die bereits in anderen Positionen enthalten sind, können natürlich weg gelassen werden. Diese Liste ist nicht endlich und kann beliebig erweitert, aber auch zusammengefasst werden. Achtet bitte darauf, alle Kosten monatlich anzugeben, auch wenn diese nur jährlich anfallen!

Wohnkosten:
  • aktuelle Kaltmiete, 1400
  • aktuelle Warmmiete, 1800
  • Strom, 100
  • Gas, in NK
  • Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung, in NK
  • Telefon, Internet, Mobilfunk, 60
  • Summe: 1960 -> Aufrunden auf 2000
Mobilitätskosten:
  • Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!) 50
  • Dienstwagen, 200 Netto-Abzug
  • Strom, 100
  • Parkplatz, 10
  • Summe: 360 -> Aufrunden auf 400
Versicherungskosten:
  • Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.) -
  • Haftpflichtversicherung (auch Tiere), 5
  • Kapital- oder Risikolebensversicherung -
  • Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...), 300
  • Berufsunfähigkeitsversicherung, 30
  • Unfallversicherung -
  • Hausratversicherung -
  • Rechtsschutzversicherung - 30
  • Sonstige Versicherungen (wie z.B. Reiseversicherung, Sterbegeldversicherung) -
  • Summe: 365 -> Aufrunden auf 400
Lebenshaltungskosten:
  • Lebensmittel - 500
  • Restaurantkosten - 100
  • Pflege/Drogerie - 30
  • Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten) -
  • Medikamente - 20
  • Kleidung - 200
  • Möbel / eigene Anschaffungen - 150
  • Vereinsbeiträge/Fitnessstudio - 300
  • Freizeit - 100
  • Summe: 1400
Sparleistungen:
  • Urlaub - 400
  • Haus - 500, teilweise in ETFs, teilweise auf TGK
  • Altersvorsorge / Vermögensaufbau - 1000, zusätzlich zu den 300 oben, aktuell komplett in ETFs
  • Summe: 1900

Sonstige Ausgaben:
  • Haushaltsbuch wird seit 3 Jahren sehr detailreich geführt, daher stammen alle Werte. Zur Sicherheit alles etwas aufgerundet.
  • Es gibt noch eine Wohnung die zur Vermietung gekauft wurde, diese trägt sich jedoch komplett selbst und soll weiter zum Vermögensaufbau verwendet werden.
Einnahmen- und Ausgabensummen:
  • Einnahmen gesamt, 6100 + Boni (auf den Monat runter gerechnet 500-1150, soll jedoch als Puffer dienen)
  • Ausgaben gesamt, 4200
  • Saldo, 1900 (alle Sparleistungen)
  • davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus), 3300 neuer Saldo inklusive der Kaltmiete

Allgemeines zur Immobilie & Finanzierung:

Hier kommen wir zum eigentlich spannenden Teil. Wir sind aktuell in der Phase in der wir verstehen wollen, was für uns wann möglich ist. Grundsätzlich haben wir nicht den Anspruch, dass unsere erste Immobilie auch unsere "für-immer" Immobilie sein muss. Wir können uns durchaus vorstellen, jetzt mit einer Wohnung mit Kompromissen zu starten, und in 5-10 Jahren eventuell dann in ein Haus oder eine Wohnung die deutlich mehr / alle unsere Wünsche erfüllt umzuziehen. Besonders da wir beide regelmäßige Gehaltserhöhungen bekommen, und bestimmt noch der eine oder andere Job-Wechsel anstehen wird, bei dem wir nochmal weitere Gehaltssprünge erwarten.
Wenn wir aktuell in Immoscout etc. nach Immobilien suchen, dann kosten Wohnungen die wir uns in den nächsten Jahren vorstellen können, jedoch inkl. Kompromisse (sei es Lage, Größe, Zustand, ..), um die 400-500k. Wohungen die wir schon sehr gut finden liegen bei ca 600-700k und wenn man wirklich mal bis ins letzte Detail geht, dann sind wir ehr im Bereich 900k-1,5mio.
Da wir natürlich realistisch bleiben wollen, wollen wir in 2-4 Jahren am liebsten unter 500k bleiben, wenn es wirklich die super Immo ist, evtl auch auf 600k gehen. Aber bei aktuell 3-4% Zinsen und dem Wunsch mit der Rate unter 2-2,5k zu bleiben, wird das dann doch ziemlich sportlich bis hin zu unmöglich. Da es wie gesagt nicht zwingend die "für-immer" Immo sein muss, haben wir nicht das zwingende Ziel mit der Rate kalkulatorisch zu Rente fertig zu werden (also an sich wäre für uns auch eine Tilgung von 1% denkbar, ob das die Bank mitmacht steht auf einem anderen Blatt). Der Wunsch mit der Rate unter 2-2,5k zu bleiben, liegt primär am Wunsch nach Flexibilität. Also sei es ein Job-Wechsel mit ein paar Monaten Pause dazwischen, die Möglichkeit auf Selbstständigkeit, die Möglichkeit auf weniger als 40h zu reduzieren, genug Geld für private Altersvorsorge, etc.

Wir wissen, dass wir allgemein sehr sehr angenehm leben und wissen das sehr zu schätzen. Etwas sparsamer leben wäre definitiv möglich, jedoch möchten wir uns nicht zu sehr für eine Immobilie einschränken. Besonders Urlaub und spontane Freiheiten (Essen gehen, Sport / Verein, Freizeit, ..) geben uns sehr viel Lebensqualität, auf die wir nicht verzichten wollen.

Was jetzt aber meine tatsächlichen Fragen sind: welche der Szenarien haltet ihr für realistsich? Und wie können wir uns in der aktuellen Situation am besten darauf vorbereiten? Aktuell sparen wir unser Eigenkapital zum Großteil in ETFs, und nur teilweise auf dem TGK an. Was ja generell nicht empfohlen wird, wenn der Zeitraum in dem das Geld benötigt wird so bald schon sein könnte (wann wir dieses Projekt jetzt wirklich realisieren können steht ja auch noch in den Sternen). Aber da das Thema jetzt erst vor kurzem so konkret wurde, fängt die sehr konkrete Vorbereitung eben auch jetzt erst an. Davor war es für uns beide allgemeiner Vermögensaufbau, den wir auch weiterhin gerne in ETFs parallel zur Immo Finanzierung gerne weiterführen würden.
 
kati1337

kati1337

Allgemein habt ihr sehr solide Vorstellungen und man merkt, dass ihr euch schon etwas mit Zahlen beschäftigt habt. Die Einsicht "die erste Immo muss nicht die letzte sein" ist schon mal viel wert. Das Einkommen ist gut, die Zinsen aktuell halt einfach schwierig, da die Preise nicht im Verhältnis gesunken sind. Glaskugel hat keiner, persönlich sehe ich es aber eher pessimistisch aktuell. Solange Bauen nicht wesentlich günstiger wird, wird auch Bestand nicht günstiger. Die Wirtschaft stand schonmal besser da, Energie ist teuer, ich sehe da vor Kriegsende wenig Luft für Verbesserungen. Für die Zinsen wurden auch schon weitere Erhöhungen angedeutet, zumindest scheinen Experten das für wahrscheinlicher zu halten, als das Gegenteil. Bei Tagesschau hab' ich schonmal gelesen, dass man mit 5% Bauzinsen im Laufe des Jahres 23 rechnet. Das ist nun aber auch schon halb vorbei, noch sieht man davon nichts.

Das ist aber alles Spekulation - das heißt, dabei kann man euch im Forum nur wenig helfen.
Was führte denn dazu, dass das Projekt bei euch aktuell "konkreter" wurde? Habt ihr was in Aussicht?
Wenn ihr wirklich einen zeitlichen Rahmen habt/wisst, würde ich das Kapital für's Haus ggf von ETF auf Tagesgeld transferieren wenn's grad mal gut steht.

Ihr habt beim Gehalt sicher noch Potential. Wir sind auch beide in der IT und ich sehe unsere Branche so schnell nicht abflachen, eher im Gegenteil. Den Lebensstandard für die Immobilie zu sehr einschränken würde ich auch nicht wollen. Vielleicht in den ersten Jährchen mal, weil man halt beim Bau wirklich viele Ausgaben hat. Aber eine Weile kann einen die Freude am neuen Haus auch mal über einen versäumten Urlaub wegtrösten. Mittelfristig würde ich die Finanzierung aber so planen, dass ihr damit noch glücklich leben könnt. Wir hatten das Glück, dass wir das alles fixiert haben Anfang 2022. Wir waren mitten in der steigenden Zins-Spirale, haben abernoch einen Zeitpunkt im Mittelfeld erwischt. Daher liegen wir mit der Rate gut unter 2k. Das wäre aber unsere Schmerzgrenze gewesen, darüber hätten wir uns unwohl gefühlt.
Tilgung von 1% würde ich eher nicht machen. Da zahlst du fast nur Zinsen, wirst aber vom Kredit zu wenig los.

Bedenkt aber, wenn ihr jetzt eine erschwingliche Immobilie kauft, bei der ihr Kompromisse eingeht, mit dem Plan diese in einigen Jahren wieder zu verkaufen und eine bessere Immo zu erwerben: Wenn die Konditionen für den Kauf dann später besser sind, dann sind die Konditionen für den Verkauf eurer ersten Immobilie schlechter. Auch eine aktuell bezahlbare Immobilie kauft ihr zum aktuellen Preisniveau. Wenn Preise oder Zinsen sinken, dann werdet ihr für die erste Immo ggf nicht mehr das bekommen, was ihr mal dafür gezahlt habt, oder zumindest keinen großen Profit rausschlagen. Dennoch solltet ihr bei etwas solider Tilgung damit Kapital aufgebaut haben, was ich besser fände als mieten. ;)
 
G

Grundaus

zu den Ausgaben: ihr hat ein Firmenauto inkl. Versteuerung und müsst den Strom dafür selber zahlen? zu den 300.-€ Rentenversicherung. in dem Alter braucht man keine Rentenversicherung. Zinsen sind derzeit bei einer 100% Finanzierung schon über 4% Wenn man von der Miete hochrechnet bedeutet das einen Wohnungswert von über 500000.-- Die vermietete Wohnung gehört in die Gesamtbetrachtung rein, alles andere ist mentale Buchführung
 
F

fm-united

Habt ihr mal darüber nachgedacht, eure erste Immobilie nicht zur Eigennutzung, sondern zum Kapitalaufbau zu kaufen? Steuerlich ist das nicht zu unterschätzen. Und wenn ihr in zB 10 Jahren ein größeres Eigenheim kaufen wollt, könnt ihr die Wohnung wieder abstoßen und den Zugewinn (der natürlich nicht garantiert ist) als Eigenkapital verbuchen.

Die aktuell hohen Zinskosten könnt ihr bei Vermietung abschreiben und der Mietmarkt befindet sich gerade im Aufschwung. Ich würde über gute Lage, idealerweise Neubau bzw. neubauwertig und nicht zu groß (1-2 Zimmer) nachdenken.

Ist euch dieser Gedanke schon mal gekommen?
 
Zuletzt aktualisiert 15.04.2024
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