Vision Haus No. 3: Immobilien Beleihung für Kredit möglich?

[Haus_Number3]

Hi Liebes Hausbauforum,

Ich würde gerne folgendes Vorhaben mit Euch diskutieren. Wie mein Benutzername suggeriert, bin ich gerade dabei meine Vision (Haus_Number3) umzusetzen. Ich bin schon länger stiller Mitleser konnte aber für meinen Fall noch nicht viele Informationen im Internet finden und suche Hilfe bezüglich der Liquiditätsplanung.


Allgemeines zu Uns:

• 36/36 Jahre alt
• 3 Kinder (6,4,1 Jahre)
• Er: Ingenieur 35h / Sie: Controlling (Aktuell in Elternzeit)

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Er: 6.500Euro brutto / Sie: 3.500Euro brutto (Aktuell noch in Elternzeit)
• Kindergeld für 3 Kinder
• Eigenkapital ca. 50.000Euro (in Aktien + Konto) – Kann aufgelöst und voll eingesetzt werden.
• Fahrzeuge abgezahlt
• Immobilie 1: Selbstbewohntes Eigenheim freistehendes Einfamilienhaus.
  • Baujahr: 1984
  • Gekauft: 2016 für 420.000Euro
  • Restschuld: 200.000Euro
  • Gesamt: Aktueller Wert – Restschuld: 450.000Euro – 200.000Euro = 250.000Euro
  • Monatliche Belastung: (1,88% effektiv Zins gebunden über komplette Laufzeit) = 1600Euro pro Monat
• Immobilie 2: Mehrfamilienhaus (4 Parteien) bereits übertragen als Schenkung von Eltern mit Nießbrauch recht. Bedeutet, alle Kosten sowie Mieteinnahmen laufen weiterhin über meine Eltern. Meine Eltern wohnen nicht in dem Haus.
  • Baujahr: 1992
  • Wert: (geschätzt) mindestens 700.000Euro
  • Restschuld: 80.000Euro
  • Gesamt: 700.000Euro – 80.000 = 620.000Euro

Ausgabensituation:
Nach allen Ausgaben, haben wir eine monatliche Sparrate von 500 bis 1000 Euro mit aktuell einem Einkommen.

Fragenstellung (Liquidität):
Wir hätten aktuell eventuell die Möglichkeit aus der Familie ein Grundstück auszulösen, auf dem ein Gebäude von 1950 steht.
Meine Vision ist Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses. Zum einen reizt mich das Projekt Hausbau, zum anderen würde ich gerne Wohnraum schaffen. Ich interessiere mich sehr für Haustechnik (Erneuerbare Energie, Heizungen, Solar, Dämmung) und mache hier auch gerne einiges wenn möglich selbst. Dasselbe gilt dann für die Hausmeistertätigkeiten. Zusätzlich reizt mich der Fremdkapitalhebel.
Ich weiß das der aktuelle Zeitpunkt für so ein Projekt natürlich sehr schwierig ist. Zinsen und Baukosten sind hoch, viele Bauprojekte sind on hold, etc. dies soll in diesem Thread aber nicht die Fragestellung sein. Des Weiteren würde ich dann irgendwann auch bezüglich Layouts/Bauplan etc. einen anderen Post in den jeweiligen Unterforen eröffnen.
Gehen wir von Baukosten von ca. 1,5 Millionen Euro für das zukünftige Mehrfamilienhaus (4 Parteien) aus.

• Die Frage, die ich aktuell habe, sind bezüglich Liquidität/Kreditvergabe:
  • Mein Eigenkapital ist mit aktuell 50k Euro relativ niedrig, ich könnte jedoch Immobilie 1 und Immobilie 2 (teilweise) beleihen. Denkt ihr das könnte reichen, um mit einem detaillierten Businessplan (zukünftige Mieteinamen, etc.) einen Kredit in der Höhe von 1,5 Million zu bekommen? Wieviel Eigenkapital bräuchte ich mindestens?
  • Kann ich Immobilie 2 beleihen, ob wohl Nießrecht darauf ist? Müssten meine Eltern mit mir dann zur Bank, um einen Eintrag im Grundbuch zu bestätigen? (das wäre kein Problem, kenne nur den Prozess nicht)
  • Ich weiß das hinterlegte Aktien beispielsweise mit einem Wert von ca. 60% an einen Kredit angerechnet werden können. Wie sieht das bei Immobilien aus. Gibt es hier einen prozentualen Wert, wenn ich eine Immobilie beleihe? Wenn ich beispielsweise eine Immobilie mit 100k Euro beleihe, werden dann nur 50k als Beleihung angerechnet?

Vielen Dank im Voraus für eure Informationen/Antworten
Gruß
Haus_Number3

 

[Tigerlily]

Hi Liebes Hausbauforum,

Ich würde gerne folgendes Vorhaben mit Euch diskutieren. Wie mein Benutzername suggeriert, bin ich gerade dabei meine Vision (Haus_Number3) umzusetzen. Ich bin schon länger stiller Mitleser konnte aber für meinen Fall noch nicht viele Informationen im Internet finden und suche Hilfe bezüglich der Liquiditätsplanung.


Allgemeines zu Uns:

• 36/36 Jahre alt
• 3 Kinder (6,4,1 Jahre)
• Er: Ingenieur 35h / Sie: Controlling (Aktuell in Elternzeit)

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Er: 6.500Euro brutto / Sie: 3.500Euro brutto (Aktuell noch in Elternzeit)
• Kindergeld für 3 Kinder
• Eigenkapital ca. 50.000Euro (in Aktien + Konto) – Kann aufgelöst und voll eingesetzt werden.
• Fahrzeuge abgezahlt
• Immobilie 1: Selbstbewohntes Eigenheim freistehendes Einfamilienhaus.
  • Baujahr: 1984
  • Gekauft: 2016 für 420.000Euro
  • Restschuld: 200.000Euro
  • Gesamt: Aktueller Wert – Restschuld: 450.000Euro – 200.000Euro = 250.000Euro
  • Monatliche Belastung: (1,88% effektiv Zins gebunden über komplette Laufzeit) = 1600Euro pro Monat
• Immobilie 2: Mehrfamilienhaus (4 Parteien) bereits übertragen als Schenkung von Eltern mit Nießbrauch recht. Bedeutet, alle Kosten sowie Mieteinnahmen laufen weiterhin über meine Eltern. Meine Eltern wohnen nicht in dem Haus.
  • Baujahr: 1992
  • Wert: (geschätzt) mindestens 700.000Euro
  • Restschuld: 80.000Euro
  • Gesamt: 700.000Euro – 80.000 = 620.000Eu

Wir hätten aktuell eventuell die Möglichkeit aus der Familie ein Grundstück auszulösen, auf dem ein Gebäude von 1950 steht.
Meine Vision ist Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses. Zum einen reizt mich das Projekt Hausbau, zum anderen würde ich gerne Wohnraum schaffen. Ich interessiere mich sehr für Haustechnik (Erneuerbare Energie, Heizungen, Solar, Dämmung) und mache hier auch gerne einiges wenn möglich selbst. Dasselbe gilt dann für die Hausmeistertätigkeiten. Zusätzlich reizt mich der Fremdkapitalhebel.

Spontan fällt mir hier Helmut Schmid ein: „Wer Visionen hat, sollte zum Arzt gehen"

Als junger 3facher Familienvater mit einem anscheinend unsanierten selbstbewohnten Altbau und einem moderaten monatlichen Überschuss in der Haushaltskasse würde ich zusehen, dass ich ordentliche Rücklagen bilde für die in den nächsten Jahren anstehenden Sanierungen (bzw. ich persönlich würde es gleich machen).
wenn dann noch was übrig bleibt, wird sich sicher eine Verwendungsmöglichkeit finden (Kinder werden älter und teurer, sie spielen nicht ewig mit selbst gesammelten Kastanien und tragen auch nicht ewig Secondhandklamotten).

Meine Freizeit neben einem Vollzeitjob würde ich auch lieber mit der Familie verbringen als mich auf Baustellen rumzutreiben oder den Hausmeister & Makler beim Vermieten zu machen (aus eigener Erfahrung, das macht anfangs vllt noch Spaß, irgendwann nervt es. Den Zeitaufwand finde ich seit ein paar Jahren auch höher, die Mieter sind heutzutage gefühlt „unwissender“ und erwarten mehr Service vom Vermieter)
Für Immo 2 muss das ja jetzt oder zumindest in der Zukunft erledigt werden, wenn die Eltern nicht mehr können.

Das Familienheim als Sicherheit für ein zu 99% fremdfinanziertes Mietshaus halte ich für Harakiri und würde ich niemals machen, vor allem weil ihr ja noch gar nicht durch seid mit dem Kredit dafür und monatlich €1600 ist nicht grad nur Peanuts!
Die Nießbrauchimmobilie ist auch noch nicht abbezahlt, kann die im Ernstfall überhaupt verkauft werden? Und was ist dort mit Sanierungsbedarf in ein paar Jahren?

Bezüglich Kredit über 1,5Mio mit nur 50k Eigenkapital: ich glaube nicht, dass eine Bank das super findet, auch wenn Ihr gewisse Sicherheiten bieten könnt.
Und was bedeutet eigentlich „ein Grundstück auslösen“? Muss da jemand noch ausbezahlt werden? Das wären zusätzliche Kosten, plus der Abriss des Altbestands und gehört auf die Kostenseite.
ich würde auch mal grob die Zinsbelastung plus Tilgung ausrechnen, dagegen dann die erwarteten Mieteinnahmen. Die Steuerersparnis dürfte überschaubar sein.

 

[JanCux20]

Leider soll der wichtigste Punkt des ganzen Vorhabens nicht Teil der Diskussion sein. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit im aktuellen Zins- und Kostenumfeld.

Ich würde an Deiner Stelle mal ganz tief in mich gehen und realistisch berechnen wie hoch die monatlichen Mieteinnahmen sein könnten. Dabei auch einen gewissen Prozentwert Leerstand nicht vergessen.
Mit diesen realistischen Werten dann mal rechnen ob das Ding bei den heutigen Zinsen überhaupt einen Überschuss erwirtschaftet.
Bei 1,5 Mio Kredit und guten 6% Rendite müsstest du schon 7.500EUR Einnahmen generieren!!!
Bei 4,5% Zinsen und 1% Tilgung zahlst du aber bereits eine monatliche Annuität von 6.875 EUR. Aus dem restlichen Überschuss müsstest du dann noch Steuern, Rücklagen usw. finanzieren.
Es bleibt also allerhöchstens ein ganz kleiner Cashflow.

Und dafür willst Du ernsthaft Dein Familienheim aufs Spiel setzten und beleihen?

 

[ypg]

Ich weiß nicht, was Du genommen hast, aber das will ich auch! :cool:

50000€ sehe ich nicht als Basis einer Vision und würde auch nicht bei der Summe von „Liquidität“ sprechen.

Das ist (gutes) Erspartes einer Familie. Nichts weiter.

Ich würde auch eher vor der eigenen Tür kehren als andere Türen dienen, sprich das eigene Haus, das Heim Deiner Kinder, auf einen aktuellen Wert bringen als es aufs Spiel zu setzen.
Gleiches gilt natürlich für die Altersvorsorge Deiner Eltern.
Es gibt Sachen, die sind Tabu! Für manche schon der Gedanke daran.

Zum Glück gibt es das Nießbrauchsrecht, wer weiß, was Dir noch durch den Kopf schiesst, was Du mit der Altersvorsorge Deiner Eltern alles anstellen könntest. Als Dein Haus Nr. 2 nennst Du es ja schon… :confused:

 

[KarstenausNRW]

Gehen wir von Baukosten von ca. 1,5 Millionen Euro für das zukünftige Mehrfamilienhaus (4 Parteien) aus.

Also etwa 400qm als Maximum, brauchst ja auch Abstellräume, Stellplätze etc.
Damit es Sinn macht, sollte die Miete also nicht unter 18-20€/qm liegen ==> deshalb gibt es ja gerade kaum Neubauten. Damit erwirtschaftest Du die o.g. 6% Vorsteuerrendite auf Deine Baukosten.
Ist die Miete realistisch?

Die Frage, die ich aktuell habe, sind bezüglich Liquidität/Kreditvergabe:

• Mein Eigenkapital ist mit aktuell 50k Euro relativ niedrig, ich könnte jedoch Immobilie 1 und Immobilie 2 (teilweise) beleihen. Denkt ihr das könnte reichen, um mit einem detaillierten Businessplan (zukünftige Mieteinamen, etc.) einen Kredit in der Höhe von 1,5 Million zu bekommen? Wieviel Eigenkapital bräuchte ich mindestens?

Cash-Eigenkapital ist also praktisch nicht vorhanden.
Immobilie 1 hat dann einen Beleihungswert für die Bank von etwa T€ 400. Echte Sicherheit (Realkredit = das, was die Bank in einer ZV erwartet) sind davon 60%, also schon mit Deiner Finanzierung ausgeschöpft. Nachrangig wird eine Bank zu 99% nicht mehr finanzieren, da die Grundschuld formal als wertlos zu betrachten ist.
Immobilie 2 bietet Dir natürlich richtig Luft. ABER: Entweder kommt die finanzierende Bank in den Vorrang (vor dem Nießbrauch), dann ist der Nießbrauch aber bei einer wirtschaftlichen Schieflage von Dir weg (fällt in der ZV nämlich raus) oder eine Bank muss in den Nachrang. Und das ist zu 100% ausgeschlossen.
Also nur eine Option, wenn Deine Eltern perspektivisch auf den Nießbrauch verzichten. Würde ich niemals machen!
Damit ist auch Deine zweite Frage beantwortet. Die Eltern müssen mit, denn sonst gibt es keine Finanzierung (mit vorrangiger Grundschuld).
Und Frage drei ist auch beantwortet. Anrechenbare Sicherheit sind 60% des Beleihungswertes - nicht des Marktwertes. Deshalb gibt es ja auch bis 60% eine gute Kondition bei der Bank. Darüber hinaus ist das Risiko höher und damit wird es teurer.

Als Ergebnis kann ich für mich festhalten (bin selber Immobilienfinanzierer), dass die Hausbaunummer nur dann funktioniert, wenn Deine Eltern Ihren Nießbrauch aufgeben. Oder Du in so guter Lage baust, dass auch 25€/qm Miete drin sind.

 

[Grundaus]

bin auch der Meinung, dass es nicht 1 Nummer zu groß ist, sondern mindestens 3. Für Immobilie 1 bekommst du nur bei der finanzierenden Bank Geld und vermutlich nicht bis zum vom dir geschätzten Wert. Für Immobilie 2 bekommst du gar kein Geld, dient vermutlich nicht Mal als zusätzliche Sicherheit, wenn die Bank in den 2. Rang geht. Mietrendite bei Neubauten dürfte bei 3% liegen, bei über 4% Zinsen, d.h bereits ohne Tilgung musst du jeden Monat über deiner Sparrate draufzahlen. Was bei einer Bauzeit von fast 2 Jahre vom Kauf, Abriss, Genehmigung bis zum Bezug ist, möchte ich noch gar nicht reden.