Abweichung vom Bebauungsplan - Traufhöhe

[Andaca]

Hallo!

Wir planen derzeit den Neubau eines Einfamilienhauses mit 1,5 Geschossen. Laut Bebauungsplan ist eine Traufhöhe von Max. 3,50 m zulässig - Ausnahme: mit Keller sind bis zu 4,50 m erlaubt. Wir wollen keinen Keller, finden aber eine Traufhöhe von 3,50 m recht wenig. Ringsrum liegen so ziemlich alle Häuser deutlich über 3,50 m Traufhöhe (eben mit Keller). Gibt es Chancen, hier angesichts der Umgebungsbebauung auch ohne Keller eine erhöhte Traufhöhe genehmigt zu bekommen bzw. gibt es gute Tipps zur Begründung?

Danke schon mal!

 

[ypg]

Nach meiner Meinung gibt es Möglichkeiten - es ist abhängig von den Mitarbeitern beim Bauamt, die die Genehmigung erteilen. Das persönliche + nette Wort soll wahre Wunder wirken

Ein Argument wäre, dass ihr grösstmöglichen Wohnwert durch vergrösserte Wohnfläche auf kleiner sparsamer Fläche bekommt, also der soziale Aspekt. Der zieht allerdings nicht, wenn Ihr einen 200qm-Klotz bauen wollt und dadurch mit dem Dach höher kommt als andere vergleichbare Häuser in der Nachbarschaft mit Keller.

Wenn es von der Grundflächenzahl und dem Finanziellen möglich ist, gebe ich den Tipp, das EG etwas größer zu wählen und den Kniestock abzumauern bzw ihn von innen zu erhöhen, in dem Ihr dort Regal- und Schrankeinbauten plant.

 

[MarcWen]

Nach meiner Meinung gibt es Möglichkeiten - es ist abhängig von den Mitarbeitern beim Bauamt, die die Genehmigung erteilen. Das persönliche + nette Wort soll wahre Wunder wirken

Wäre auch mein Tipp. Einfach mal unverbindlich nachfragen. Vorher paar gute Argumente überlegen. Wenn ihr einen Architekten an der Hand habt, dann den lieb bitten. Oft fachsimpeln Experten hier unter sich.
Ggf. mal nachfragen, ob man sich mit einem verantwortlichen Mitarbeiter vor Ort treffen kann. Da können sich alle ein besseres Bild von machen.

 

[Escroda]

Befreiungen von den Festsetzungen werden bei uns, besonders wenn der Bebauungsplan noch jung ist (~<10Jahre), nur in ganz besonderen Ausnahmefällen erteilt, z.B. wenn besondere Grundstücksverhältnisse wie Hanglage, Böschungen, geschützte Bäume vorliegen. Auch entscheidet nicht der Sachbearbeiter, der die Baugenehmigung erteilt über Befreiungen, sondern ein Mitarbeiter des Planungsamtes, der im genehmigungsverfahren beteiligt wird. Ein klärendes Gespräch ist je nach Behördenkonstellation daher gar nicht so einfach. In jedem Fall sollte das Gespräch gut vorbereitet sein. Aus meiner Sicht ergeben sich nach deiner Schilderung folgenden Fragen:
-Wie alt ist der Bebauungsplan?
-Gibt es noch mehr Höhenfestsetzungen (Erdgeschossfußboden, First, Sockel, Drempel)?
-Wo liegt der Bezugspunkt für die Höhenfestsetzungen (vorhandenes Gelände, Straßenachse, Erdgeschoss)?
-Ist die Geschossigkeit festgesetzt?
-Sind für euer Projekt weitere Befreiungen nötig?
-Gibt es Hinweise in den schriftlichen Festsetzungen oder der Begründung zum Bebauungsplan, warum die Traufhöhe so festgesetzt ist?
-Liegen besondere Grundstücksverhältnisse vor?
-Liegen die Nachbarn höher, weil der Keller entsprechend weit aus der Erde hinausragt?

Und dann solltet ihr euch kritisch fragen, ob die Bedingungen des Baugesetzbuch für euer Vorhaben erfüllt sind:
§ 31 Ausnahmen und Befreiungen
(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplan können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem
Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.
(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplan kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht
berührt werden und
1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder
Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder
2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3. die Durchführung des Bebauungsplan zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen
vereinbar ist.

 

[Wastl]

Nach meiner Meinung gibt es Möglichkeiten - es ist abhängig von den Mitarbeitern beim Bauamt, die die Genehmigung erteilen. Das persönliche + nette Wort soll wahre Wunder wirken

Bei uns werden Bauanträge vom Gemeinderat genehmigt und nicht vom Bauamt. Das hört sich ja fast nach einer Aufforderung zur Bestechung an,...
Grundsätzlich gilt: Es ist immer einfach in den Grenzen des B-Plans zu agieren, dann kann dir keiner was. Wenn das nicht geht, dann sind die die Anmerkungen von Escroda nicht schlecht bzügl. des B-Plans.
Wenn die Nachbarn dem selben Bebauungsplan unterliegen (das lässt sich ja leicht feststellen) und höher gebaut haben, gibt es entweder bereits Freistellungen -> dann kannst du diese für dich nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz auch einfordern oder viele Schwarzbauten,...
Ob Abweichungen genehmigt wurden können dir deine zukünftigen Nachbarn oder die Mitarbeiter des Bauamts mitteilen.

 

[Bauexperte]

....oder viele Schwarzbauten,...

Welche - mit Sicherheit - von der Bauaufsicht nachträglich bepreist wurden

Liebe Grüsse, Bauexperte