Altbau-Sanierung sinnvoll?

[Ysop***]

Bisher habe ich immer gelesen, dass eine Einliegerwohnung, die angeblich den Kredit abbezahlt eine Milchmädchenrechnung ist. Warum sollte das hier anders sein?

 

[Asuni]

Ohne zu sehr ins Detail zu gehen, teile ich gerne mein persönliches Bauchgefühl.

1) Die Leichen, die nach dem Kauf gefunden wurden sind nicht ohne, aber mit Handwerkern mit der rechten Expertise für Holz-, Alt- und insbesondere Fachwerkbauweise händelbar, insbesondere vor dem Hintergrund, dass offensichtlich ein gewisses Budget vorhanden ist

2) Keller dieser Altersklasse gelten als trocken, wenn kein fließendes oder stehendes Wasser zu sehen ist. Um Keller dieses Baualters auf das Wohnniveau eines neugebauten Kellers zu heben, ist dermaßen viel Geld nötig, dass es meines persönlichen Erachtens unwirtschaftlich ist. Dieses Geld würde ich - wenn der Keller nach den Maßstäben seiner Erbauungszeit trocken ist - eher in einen großzügigen An- oder Umbau investieren. Alte Keller benötigen oft deutlich weniger Sanierungsinvestitionen als zunächst gedacht, wenn man deren Nutzung an die ursprüngliche gedachte Nutzung des Kellers anpasst (Lagerkeller für Kohlen / Gemüse / Kartoffeln vs. Wohnkeller).

Damit komme ich zu meinem letzten Punkt 3):
Ich persönlich bewohne mein Grundstück, mein Haus und meinen Garten viel lieber alleine als mit Mietern jeglicher Art. Wenn der Wunsch bestünde zur Altersvorsorge Wohnungen zu vermieten, kaufe ich diese nicht dort, wo ich selbst wohne. Wenn das Wirken als Vermieter kein Muss ist, würde ich das Geld statt für einen 0815 - Mehrfamilienhausneubau für einen richtig guten, altbauerfahrenen und innovativen Architekten investieren, der mir aus dem vorhandenen Häuschen unter Einbeziehung der vorhandenen erhaltenswerten Substanz bzw. Struktur ein für meine Bedürfnisse passendes Schmuckstück zaubert (naja, nicht zaubert, sondern plant etc. pp). Je nach Ausmaß und Art einer solchen Maßnahme können die Energiekosten dabei nach Fertigstellung durchaus auf einem angenehm niedrigen Niveau liegen. Aber mit einer solchen Vorgehensweise betritt man natürlich das Terrain der Altbauliebhaberei und da wäre Eurerseits erst einmal die Frage zu klären ob Ihr prinzipiell zu diesem Grüppchen gehören wollt oder nicht.

 

[WilderSueden]

Vom Thema Bausubstanz halte ich mich ein bisschen raus. Da kenne sich andere besser aus. Mal ein paar Gedanken von meiner Seite dazu
- 510qm Grundstück sind nicht besonders groß für 300qm Wohnfläche
- Hanglage macht einen größeren Neubau nicht gerade günstig
- wenn der als Grenzbebauung steht würde ich bezüglich Neubau auch nochmal genau schauen ob du wirklich genehmigt bekommst was da drauf soll
- Müssen Stellplätze aufs Grundstück oder anderweitig geschaffen werden? Das macht das Grundstück noch kleiner. Mit einem größeren Neubau bleibt echt kein Garten mehr übrig
- Auf dem Treppenhaus-Bild sieht es für mich so aus als ob das Haus bereits mehrere Wohneinheiten hätte. Ist das so? Falls ja, würde das einige Möglichkeiten eröffnen, z.B. erstmal in einem Stockwerk wohnen und das andere Sanieren. Eventuell danach auch die vorhandene Wohneinheit verübergehend als Einliegerwohnung vermieten bis man sie selbst braucht (Kinder?). Derartige Fragen lassen sich aber nur beantworten wenn klar ist was ihr für euch braucht.
- Du schreibst dass du effektiv einen sanierungsbedürfigen Rohbau hast. Zu welchem Preis bekommst du denn den "Rohbau" wenn du das Grundstück abziehst?
- Einige Dinge müssen nicht unbedingt (sofort) gemacht werden. Dachbodenausbau ist zum Beispiel nur fällig wenn ihr den auch als Wohnraum nutzen wollt. Einiges lässt sich auch gut in Eigenleistung machen wenn man mal im Haus wohnt und keinen Anfahrt hat.

 

[Winniefred]

Danke für viele Einträge! Das klingt ja einstimmig nach Renovierung.

Die Haken an der Neubauvariante (Mieterstress, Gartenteilung, viel teurer) wurden schon alle richtig erkannt. Nur, ich glaube, ich habe die Haken am Altbau noch nicht hinüberbringen können.

Es handelt sich um einen verkleidetes Fachwerk, das wirklich generalsaniert werden muss. Zudem kamen die Leichen im Keller nach dem Kauf zum Vorschein, was unsere Sanierungspläne relativiert haben:

1. Im Küchen-/Badbereich sind einige Balken morsch. Schwell-, sowie Stützbalken im min. 3x3m Bereich müssen komplett ausgetauscht, Wände neu ausgefacht werden.
2. Ein alter Besitzer um die 60er kam auf die brillante Idee, 10cm breitere Fenster einzubauen und alle Stützbalken R/L von Fenstern auf die halbe Breite zu verjüngen, damit die Fenster reinpassen. Das Haus ist glücklicherweise noch nicht abgestürzt aber wir müssen all diese Stützbalken ersetzen.
3. Vmtl. derselbe Vorbesitzer hat zwei Einzelfenster zu einem Großen gemacht, indem er seitliche Balken abgesägt und unten in die Mitte geschoben hat. (s. Bilder) Also das Tragwerk und die Statik muss komplett in Schuss gebracht werden.
4. Der Gewölbekeller ist aktuell zwar ziemlich trocken (Gutachter haben auch nichts gefunden) ABER: Der Nachbar erzählte uns letztens zufällig, dass früher der Gewölbekeller teilweise unter Wasser stand und das Haus modrig roch. Warum das so war, nicht mehr ist und ob es in paar Jahren nochmal kommen kann, wissen wir nicht. Das braucht vmtl. bauforensische Analyse. Fakt ist, dass diese alten Keller nicht dicht gebaut sind und wir (so mein Gefühl) auf dem Pulverfass sitzen. Wenn in 3 Jahren noch der Keller teuer abgedichtet werden muss, sprengt es definitiv den Rahmen. Das ist, das was uns bei der Renovierung am meisten zu Bedenken gibt.

Zudem muss eigentlich alles gemacht werden, was nach dem Rohbau bei einem Neubau fällig ist:

• Komplett neue Elektrik
• Komplett neuer Sanitär (Heizung, WW/KW, alle Bäder)
• Komplett neue Fenster
• Neue Türen
• Neue Dämmung
• Neuer Außenputz
• Neuer Innenputz
• Dachgeschoss-Ausbau
• Zus. Dachdämmung
• Neue Dachdeckung
• Dachgauben
• ...und alles was ich noch vergessen habe.

Deshalb müssen wir min. 200-250k€ in die Hand nehmen - was 50k€ mehr ist, als das wir vorm Kauf geschätzt haben. Dabei haben wir praktisch nur einen reparaturbedürftigen Rohbau auf einem Keller, der mal feucht war...

Deshalb schwanken wir mittlerweile immer mehr zwischen Neubau und Renovierung. Da wir das nicht alleine stemmen können, müssen wir es teilweise vermieten. Wie schon richtig erkannt, verbirgt auch das viele Risiken und ist sackteuer.

Machbar ist die Renovierung mit Sicherheit. Das Haus würde danach sicher nach was aussehen. Wenn aber nach x-Hunderttausend-Euros der Keller doch wieder naß wird, neue Balken drüber auch faul sind und ein Neubau ansteht, dann wäre es katastrophal.

Anbei paar Fotos vom Haus und den Problemen. (Grenzbauweise, Grundfläche ca. 9x9m, Deckenhöhe knapp 2,6m, sitzt auf einem 510m² Hanggrundstück.)

Also erstmal sieht das Haus durchaus sehr gepflegt aus, innen wie außen. Es ist halt nicht mehr neu. Aber da sind noch originale Böden und Türen drin, das ist schonmal sehr wertvoll. Würde ich zB nicht tauschen, sondern sanieren. Die Türen bitte an Altbaufans abgeben, falls ihr sie rausnehmt. Fachwerk ist auch erhaltenswert, finde ich. Gut gemacht sieht das Haus nachher einfach mega aus.

Ein Keller muss nicht trocken sein. Das ist eine Mär der heutigen Zeit. Diesen Anspruch sollte man an Neubauten stellen. Unser Keller ist auch nicht total trocken und das sollte er damals auch gar nicht sein. Der ist zur Lagerung von Kartoffeln und Co unschlagbar. Da schimmelt auch nix und da rostet auch nichts, es ist aber eben kein Neubaukeller, völlig normal für die Zeit. Klar, wenn man jetzt einen Partykeller oder nen Proberaum usw im Keller haben will, muss man viel Geld in die Hand nehmen.

Von wann sind Elektrik und Co?

Der Missbrauch an den Balken lässt sich wieder beheben. Wegen sowas stürzt ein Haus auch nicht gleich ein, das wäre schon längst passiert. Aber natürlich muss man das wieder richten, entweder über Wechseleinbau oder was weiß ich, kommt ja drauf an was ihr da so vorhabt.
Dachgauben würde ich auch einziehen, wenn ihr das Dach eh machen lasst. Sanitär, Fenster, DG-Ausbau, Neueindeckung plus Gauben, da gehe ich mit. Wie alt sind Innen- und Außenputz? Ist das Haus frisch gestrichen außen oder warum sieht das noch so gut aus?

Die morschen Balken sind offenbar auf ein Wasserproblem zurückzuführen (du schreibst das betrifft Küche und Badbereich, liegt also nahe). Lässt sich auch beheben.

Ich bleibe dabei: Mit eurem fürstlichen Budget alles problemlos machbar aus meiner Sicht. Viele würden mit der Hälfte vom Geld rangehen.

 

[solocan]

Ein Keller muss nicht trocken sein. Das ist eine Mär der heutigen Zeit. Diesen Anspruch sollte man an Neubauten stellen. Unser Keller ist auch nicht total trocken und das sollte er damals auch gar nicht sein. Der ist zur Lagerung von Kartoffeln und Co unschlagbar. Da schimmelt auch nix und da rostet auch nichts, es ist aber eben kein Neubaukeller, völlig normal für die Zeit. Klar, wenn man jetzt einen Partykeller oder nen Proberaum usw im Keller haben will, muss man viel Geld in die Hand nehmen.

Um Keller dieses Baualters auf das Wohnniveau eines neugebauten Kellers zu heben, ist dermaßen viel Geld nötig, dass es meines persönlichen Erachtens unwirtschaftlich ist.

Keller als Wohnraum wollen wir auch nicht. Der Keller soll hauptsächlich als Lager dienen. Meine Bedenken bestehen hauptsächlich darin, dass es sehr aufwändig sein kann, Kellerklima gänzlich vom Wohnklima zu trennen. D.h. Wenn es irgendwann im Keller naß werden und modrig riechen sollte, zieht es nach oben in die Wohnräume. (was für mich eine Katastrophenvorstellung ist). Da ich wenig Erfahrung mit so alten Kellern habe, kann ich so was sehr schlecht einschätzen. Damalige Ursache, warum der Keller naß war, herauszufinden, scheint auch schwierig. Die Angabe basiert eben auf Erinnerungen vom Nachbarn. Kann sein, dass es der (heute trockengelegte) Regenwasserspeicher vorm Keller sein, oder Dachabflußrinnen, oder schlicht undichte Mauer..Gut das ist vllct. ein neuer Thread wert.

Gut gemacht sieht das Haus nachher einfach mega aus.

Der Zustand hat vorm Wegklopfen des Putzes auch ganz guten Eindruck gemacht. Da ist nichts schief oder so. Potential hätte das Haus schon. Ob die gefundenen Mängel den Rahmen des Sinnvollen sprengen..da bin ich mir halt nicht mehr so ganz sicher. Aber gut, so kritische Stimmen waren hier gerade nicht zu hören. Das hat mich schon bisschen mehr ermutigt.

Wenn das Wirken als Vermieter kein Muss ist, würde ich das Geld statt für einen 0815 - Mehrfamilienhausneubau für einen richtig guten, altbauerfahrenen und innovativen Architekten investieren

Mit eurem fürstlichen Budget alles problemlos machbar

Ich glaube, ich kam falsch rüber. Nicht dass wir nicht wüssten, wohin mit dem Geld, sondern zum alleine Wohnen können wir uns definitiv nicht mehr Ausgaben leisten. Das Renovierungsbudget war 150k +50k Backup. Die o.g. Probleme sprengen ja jetzt schon das Budget. Wenn es auf Neubau hinausläuft, SIND wir auf Mieteinnahmen angewiesen. Dadurch dass wir da eben größer bauen dürfen, ist halt die Überlegung, ob man neubaut und Teil vermietet. Natürlich wäre es erstrebenswert, sein Grundstück alleine zu bewohnen. Beim Neubau können wir uns nunmal nicht leisten.

Bisher habe ich immer gelesen, dass eine Einliegerwohnung, die angeblich den Kredit abbezahlt eine Milchmädchenrechnung ist. Warum sollte das hier anders sein?

Es geht um zwei Parteien a ca. 100m²+45m². Für diese wäre das Grundstück quasi "geschenkt". Da hier das viel Wert ist und die Mieten hoch sind, kamen wir zu dieser Überlegung. (aktuell 12,5€/m² durchschn. bei Bestandsimmos) Das Mieterrisiko und teure Neubaukosten relativieren auch diese Überlegung, weshalb wir eben am hin und herschwanken sind.

 

[solocan]

Bisher habe ich immer gelesen, dass eine Einliegerwohnung, die angeblich den Kredit abbezahlt eine Milchmädchenrechnung ist. Warum sollte das hier anders sein?

Es geht um zwei Parteien a ca. 100m²+45m². Für diese wäre das Grundstück quasi "geschenkt". Da hier das viel Wert ist und die Mieten hoch sind, kamen wir zu dieser Überlegung. (aktuell 12,5€/m² durchschn. bei Bestandsimmos) Das Mieterrisiko und teure Neubaukosten relativieren auch diese Überlegung, weshalb wir eben am hin und herschwanken sind.

Wie lange planst du denn bis die Mehrkosten für den Abriss reingewirtschaftet sind? Nach meinem groben Überschlag sind das bei 1700€ Miete (~20 TE pro Jahr) und 600TE Mietkosten 30 Jahre. Zins und höhere Rücklagen fürs große Haus gleichen sich vermutlich in etwa mit Mieterhöhungen aus. Du hast also locker 25 Jahre lang bis dir die Mieteinnahmen in dem Fall einen Vorteil bringen.

Das ist auch die Überlegung. Nach 30 Jahren hat man beim Neubauszenario eine größere, neuwertige Immobilie. Dann ist es auch ggf. wert, dass sie später abbezahlt ist.

würde ich mir bei Gelegenheit lieber noch ein separates, kleines Mehrfamilienhaus oder Zweifamilienhaus zulegen, das schont die Nerven.

Verständliche Überlegung mit Mietern im selben Haus. Nur, hier wo ich wohne, gibt's kein neues Zweifamilienhaus mit 150m² für 600t€. Fürs Geld kriegt man nur das Grundstück.