हम क्या वित्तपोषित कर सकते हैं?

आपकी आय शानदार है, लेकिन कीमतें भी बहुत अधिक हैं। कुछ बातें अस्पष्ट हैं:

- किराए पर दी गई Wohnung कब चुक जाएगी और नेट नकद प्रवाह उत्पन्न करेगी?

- क्या पहला बच्चा भी आपकी वर्तमान Wohnung में संभव होगा?

- क्या यह संपत्ति एक जमीन का टुकड़ा है और आपने उस पर निर्माण लागत जोड़ी है, या यह एक मौजूदा घर है?

सवालों की पृष्ठभूमि: मैं यह नहीं समझ पा रहा हूँ कि क्या यह समझदारी होगी कि Wohnung बेच दी जाए ताकि अधिक तरल स्व-पूंजी हो सके। लेकिन इससे एक पेंशन टाइटल छूट जाएगा, यानी स्व-निर्मित Eigenheim और सेवानिवृत्ति के लिए...
साथ ही, आप अब कभी भी इतना बचत नहीं कर पाएंगे जितना अभी कर रहे हैं, क्योंकि अभी आप म्यूनिख के मानकों के लिए बेहद कम कीमत पर रह रहे हैं।
यदि आप जमीन पर नजर रख रहे हैं, तो मेरी जगह में मैं अभी जमीन खरीदता। आपकी इलाके में बढ़ती ब्याज दरों के बावजूद इसकी कीमत स्थिर रहेगी या बढ़ेगी। मौजूदा मकान शायद फिर फिर से आसान मिल जाएं।

4,500 बचत दर के साथ, मेरी राय में, आप असाधारण रूप से तेजी से बचत कर रहे हैं जितनी कीमतें बढ़ रही हैं। तत्काल प्रतिक्रिया में, मैं आपकी स्थिति में अभी और बचत करने की सलाह देता, अभी निर्माण/खरीदारी नहीं - इसलिए जमीन को लेकर मेरी सलाह भी।

संभव है हाँ (नहीं तो कई बैंक फाइनेंसिंग क्यों देते), अगर आप दोनों अपना जीवनभर काम करते रहेंगे। सवाल यह है कि क्या आप हर महीने बैंक को 3,000 € से ज्यादा देना चाहते हैं या कुछ विकल्प जैसे ETW, थोड़ा अधिक सफर करना हो सकते हैं। साथ ही आपका जीवनशैली भी सीमित हो जाएगा, खासकर जब बच्चा होगा।

निर्णय आपको लेना है कि आपके लिए एक घर की कीमत क्या है।

म्यूनिख के दक्षिण-पश्चिम में शायद कीमत के लिहाज से यह खोजने के लिए गलत दिशा हो सकती है (स्टार्नबर्गर के आसपास?). लेकिन उस कीमत पर (अगर घर या लगभग 100 वर्ग मीटर ETW हो) मेरा मानना है कि यह म्यूनिख के शहरी क्षेत्र में नहीं होगा। वहां से सफर करना - दुर्भाग्यवश - गणना में शामिल है! सही स्थान के अनुसार म्यूनिख क्षेत्र की एक-दो सबसे बड़ी ट्रैफिक जाम वाली जगहें भी शामिल हैं (हालांकि अब सड़क पर जाम कहीं भी हो सकता है...)

चूंकि मुझे खुद वर्तमान स्थिति जाननी थी: म्यूनिख ऑबिंग में 3 कमरे, 63 वर्ग मीटर के लिए 526,900 € मेरी जल्दी से मिली सबसे सस्ती कीमत है। ठीक है, उसी परिसर में 41 वर्ग मीटर के लिए 343,900 € की बहुत सस्ती कीमत इमोसकाउट के अनुसार उपलब्ध है, लेकिन बच्चों की चाह होने पर दो कमरे कम पड़ेंगे।

अगर आपके लिए यह भी सोचने योग्य हो कि सबसे बुरे मामले में फिर से बेचना पड़ सकता है, तो मेरी राय में आप इसे आजमा सकते हैं। यह आपकी इच्छित किश्त पर भी निर्भर करता है।

अगर अब ऑब्जेक्ट की कीमत 800k€ है। तो पहले ही 80k€ चले गए हैं। इसलिए केवल 60k€ बचेंगे, प्लस बफर घटाकर। यह फिर 92.5% की फाइनेंसिंग होगी।

शायद सुरक्षा के रूप में किराए पर दिए गए ऑब्जेक्ट पर फ्री ग्रुंडशुल्ड काम आ सकता है। फिर संभवतः 50T€ तक और मिल सकते हैं और शायद 90% के थ्रेशोल्ड से नीचे आ जाएंगे।

4500 की बचत दर पर, मेरी राय में, आप असाधारण रूप से तेजी से बचत कर रहे हैं, जितनी तेजी से कीमतें बढ़ रही हैं।

यह एक सवाल है जो मैंने कभी-कभी अपने आप से पूछा है। हो सकता है, मैं बचा रहा हूँ और कीमत की बढ़ोतरी को मुश्किल से पा रहा हूँ - शायद प्रतिशत के हिसाब से मेरा स्व-पूंजी अधिक हो?

सिर्फ एक उदाहरण के तौर पर: 500k€ खरीद कीमत, मान लीजिए, कोई स्व-पूंजी नहीं (सिवाय अतिरिक्त खर्चों के)। मतलब 100% फाइनेंसिंग। अब कुछ समय तक बचत करता है, तो खरीद कीमत 600k€ हो जाती है, लेकिन 100k€ स्व-पूंजी भी जमा हो गई है। ऋण राशि समान है, लेकिन अब केवल 83% ही उधार लेना है और शर्तों के हिसाब से स्थिति बेहतर हो जाती है।

मेरे पास थाईलैंड में 6.5% संपत्ति कर था, जो कि बैवेरिया में काफी बेहतर लगता है। मक्लर ने भी 5.95% मांगा था। तो यह खर्च थोड़ा बढ़ जाता है। अगर ये खर्च केवल जमीन पर ही लगते हैं (क्योंकि आप खुद बना रहे हैं), तो यह पुरानी इमारत की तुलना में ज्यादा अनुकूल दिखता है।

केवल एक उदाहरण के रूप में: 500k€ खरीद मूल्य, मान लेते हैं, कोई स्व-पूंजी नहीं (सिवाय अतिरिक्त लागतों के)। इससे 100% वित्तपोषण होता है। कोई थोड़ी देर बचत करता है, तब उसका खरीद मूल्य 600k€ हो जाता है, लेकिन उसने 100k€ स्व-पूंजी भी जमा कर ली होती है। ऋण राशि समान होती है, लेकिन अब केवल 83% गिरवी रखना होता है और शर्तों के हिसाब से बेहतर स्थिति में होता है।

यदि इसे मोटे तौर पर गणना करें, तो बेहतर गिरवीकरण के कारण ब्याज दर लगभग आधी होनी चाहिए, ताकि समान किस्त पर 600k€ उसी तेजी से चुकाया जा सके जैसे पहले 500k€ थे। कल्पना करना मुश्किल है।

यहाँ आपकी किराया तो एक सस्ता सौदा है। मैं यहाँ किराया देता रहता और अच्छा ख़ासा अपना पूंजी बचाता। या आप अपनी पूरी ज़िंदगी म्यूनिच में ही रहेंगे?