आप यहाँ दो चीज़ें मिला रहे हैं। सबसे पहले यह निर्णय कि क्या कोई संपत्ति घर वाकई में खरीदी जाए। इसमें 6.8 प्रतिशत निश्चित रिटर्न है और इसकी कीमत 300,000 है।
संपत्ति की फाइनेंसिंग इससे पूरी तरह से अलग है। यह एक दूसरी वित्तीय निर्णय है, जिसका अपना सकारात्मक या नकारात्मक वर्तमान मूल्य हो सकता है। तो, मैं 2 प्रतिशत ब्याज देता हूँ ताकि 6.8 प्रतिशत निश्चित रिटर्न प्राप्त कर सकूँ। तो मैं क्या करूँ? हूँ...
मरम्मत लागत आप 10-15 वर्षों तक गणनात्मक रूप से पूरी तरह बचा सकते हैं। पहले 5 साल तो वारंटी में होते हैं, उसके बाद प्रचलित मत के अनुसार लगभग 2.50 - 3.00 यूरो प्रति वर्ग मीटर प्रति वर्ष की दर से जारी रहता है। क्या क्षेत्रफल 125 वर्ग मीटर था? उसके अनुसार फिर सालाना 350 यूरो।
यह, माफ़ करें, पूरी तरह से गलत है।
एकमात्र सार्थक तुलनात्मक गणना पहले ही ने #70 में की थी। मेरी आलोचना यह थी कि ऐसा तभी कहा जा सकता है जब आप घर बेच दें। इसके लिए चुना गया बिक्री समय मैं अनैच्छिक समझता हूँ, क्योंकि यह मुख्यतः
इसके पहले है:
पर 45000€ (1€/m²x125m²x12Mx30J) 30 वर्षों में क्या मूल्य रखेंगे, जब आप मुद्रास्फीति को भी ध्यान में रखते हैं।
अगर 30 वर्ष बाद आपको छत, बाथरूम, बिजली, हीटिंग आदि बनवानी पड़ेगी, तो मेरी राय में इससे पोंछा नहीं जाएगा।
आप इन सभी पूंजीगत निवेशों को नहीं समझ रहे हैं। मरम्मत निधि भी गलत तरीके से लगाई गई है।
घर के कारण वास्तविक बचत बहुत सरलता से देखी जा सकती है। किरायादारी बचत
अंतिम किस्त के बाद के समय से। तब तक आप संपत्ति निर्माण और ब्याज भुगतान कर रहे हैं। संपत्ति पर रिटर्न
उस समय तक संपत्ति निर्माण में चला गया।
प्रतिशत वार्षिक बचत 300k का भुगतान करने से नहीं होती, बल्कि 300k + सभी ब्याज + उस तक हुई सभी मरम्मत खर्चों से होती है। यह मरम्मत निधि के कारण और भी कम हो जाती है, जिसे आपने पूरी तरह गलत तरीके से लगाया है और जैसा कि सही कहा गया है, यहां तक कि सावधानीपूर्ण निधि होने पर भी पहली सही मरम्मत के वक्त यह अपर्याप्त रहती है।
जैसे स्टॉक्स के मुकाबले बड़ा अंतर यह है कि आप उन
पंद्रह वर्षों में, जिनमें आप किरायादारी बचत का उपयोग ऋण चुकाने के लिए संपत्ति निर्माण के रूप में करते हैं, कोई चक्रवृद्धि ब्याज प्रभाव पैदा नहीं करते, जो कि स्टॉक डिपॉजिट में पहले यूरो और पहले दिन से चलता रहता है। इस अंतर को, जो चुकौती अवधि से संबंधित है (जो इस उदाहरण में 15 वर्ष पहले से ही छोटा है), आपको अतिरिक्त जोड़ना होगा। लेकिन आप ऐसा नहीं करते।
यदि आप गंभीरता से घर और शेयर बाज़ार की तुलना करना चाहते हैं, तो आपको केवल लगाई गई मूलधन पर रिटर्न नहीं देखनी चाहिए, बल्कि संपत्ति के मूल्य पर देखना चाहिए। इसका मतलब है: जितनी अधिक मूल्य वृद्धि घर में होगी, आपकी तुलना में उपयोग करने वाली रिटर्न उतनी ही कम होगी। (जिस वजह से बेचकर उम्र के हिसाब से उपयुक्त किराए वाले फ्लैट में जाना अंततः आकर्षक हो सकता है, यदि घर सचमुच अच्छी कीमत पर हो)।
इन तर्कों से तार्किक रूप से यह निकाला जा सकता है कि आप एक सुंदर गणना कर रहे हैं।
यहाँ प्रक्रियाओं को सेमान्टिक रूप से अलग करना, क्योंकि यह लेखा के लिए उपयुक्त है, संख्याओं के पीछे की हकीकत नहीं बदलता। इन कारणों से मैं आपके मत को तथ्यों के बारे में गलत मानता हूँ।
