हम क्या वित्तपोषित कर सकते हैं?

अगर मैं दस वर्षों बाद इस घर को 30 हजार यूरो की कीमत पर बेचता, तो मेरे हाथ में 239 हजार यूरो होते। 1% ब्याज दर पर किरायेदार के रूप में केवल 167 हजार यूरो होते। इससे मेरे लिए 72 हजार यूरो का मुनाफा होता।

यह, माफी चाहता हूँ, बड़ी ही गलती वाली सोच है।

शुरुआत में मेरा मुख्य फोकस इस कथन पर था कि स्वयं रहने वाले एकल परिवार वाले घर Altersvorsorge के लिए उपयोगी होते हैं। अब आकस्मिक रूप से विचार अवधि को केवल 10 वर्षों तक सीमित करना, सही नहीं है। यदि मैं मूल्य वृद्धि के निश्चित समय में सही समयावधि चुनता हूँ, तो मैं लगभग मनचाहे “अच्छे” (=सुंदर दिखने वाले) परिणाम प्राप्त कर सकता हूँ।

इसके अलावा 1% ब्याज दर मनमाना और कम है। जो कोई भी निवेश में थोड़ा बहुत ज्ञान रखता है, वह कई वर्षों तक शेयर बाजार में औसतन 5% से अधिक रिटर्न प्राप्त करता है, या वह किराए के लिए संपत्ति खरीदता है (जहाँ अन्य लोग अपनी ठंडे किराये से तुम्हारा पूंजी भंडार बढ़ाते हैं)।
जैसा कि तुमने भी गणना की है, यह 10 साल की अवधि में तुम्हारे घर को हरा सकता है। परन्तु चक्रवृद्धि ब्याज प्रभाव वास्तव में तभी काम करता है जब अवधि लंबी हो, इसलिए यदि तुम्हारा घर पहले से ही चुका दिया गया है, तो तुम उस समय तक उतना जमा नहीं कर पाओगे ताकि पेंशन के समय समान रिटर्न मिल सकें।

सही तरीका यह है कि यह गणना करो कि एक चुका दिया हुआ घर वृद्धावस्था में तुम्हारे खर्चों में कितनी बचत करता है और तुलना करो कि क्या यह बचत उन अन्य निवेश उत्पादों की तुलना में अधिक है या कम, जिन्हें तुम उसी अवधि के दौरान समान किश्तों और अतिरिक्त भुगतान के साथ बना सकते थे, जैसा कि घर के लिए आवश्यक होता है, जहाँ तुम रहते हो। केवल इसी से विश्लेषण सही होगा।

अगर यहाँ 10 साल और 1% के बजाय 30 साल और 5% माना जाए (जो मेरे विचार में कहीं अधिक यथार्थवादी है), तो घर का परिदृश्य बहुत जल्दी बदतर हो जाएगा...

वह मानते हुए कि तुम 15 साल के पूर्ण भुगतान योजना के साथ हो (क्या मैंने इसे सही समझा?), तो तुम ठीक हो: साधारण व्यक्ति आजकल 20 साल या उससे अधिक की अवधि में भुगतान करता है। इससे घर के लिए विश्लेषण और भी खराब हो जाता है।

रिजर्व वहाँ से निकालनी होगी, या क्या आप इसे संभावित खरीदार को 10 साल बाद देंगे?

यदि इसका उपयोग हो चुका है तो निश्चित रूप से। और अन्यथा 10 साल बाद कोई खरीदार आएगा और कहेगा, हीटिंग जल्द ही बदलनी होगी, मैं इसे घर की कीमत से घटाऊंगा।
इसलिए इसे अनदेखा नहीं किया जाना चाहिए।

इसी तरह आप आसानी से मूल्य वृद्धि को शामिल कर सकते हैं। सबसे बड़े एकल परिवार वाले घर के विरोधी, कोमर भी मानता है कि घरों का मूल्य मुद्रास्फीति से एक प्रतिशत ऊपर बढ़ता है।

वास्तविक रूप से आप 10 साल बाद कम से कम 400 हजार का अनुमान लगा सकते हैं। ड्रेसडेन के बड़े क्षेत्र में डीटीआई इंडेक्स के अनुसार घरों की कीमतें वर्तमान में प्रति वर्ष 8 प्रतिशत बढ़ रही हैं।

यह वर्तमान परिस्थितियों में सही हो सकता है, लेकिन कोई नहीं जानता कि क्या होगा। इसलिए मेरी गणना थोड़ी सतर्क थी।

यह, क्षमा करें, सभी दूध की सरकारी कहानियों की जननी है।

शुरुआत में मेरा ध्यान मुख्य रूप से उस कथन पर था कि स्वयं निवासित एक-परिवार वाले घर Altersvorsorge के रूप में उपयुक्त हैं। अब विश्लेषण अवधि को मनमाना रूप से 10 वर्षों तक सीमित करना उचित नहीं है। यदि मैं एक ऐसी अवधि चुनता हूँ जिसमें निश्चित मूल्य वृद्धि हो, तो मैं लगभग मनचाहे "अच्छे" (=सुंदर दिखने वाले) परिणाम प्राप्त कर सकता हूँ।

मैं यह गणना 30 वर्षों के लिए भी कर सकता हूँ और दावा करता हूँ कि तब स्टॉक्स पर आसानी से 10% से अधिक रिटर्न होना चाहिए, यदि 15 वर्षों के बाद मेरी कोई किस्त नहीं रहती, किराया वृद्धि को शामिल करता हूँ और ज़मीन की मूल्य वृद्धि को भी। मेरी राय में, मैंने बहुत संरक्षणात्मक तरीके से गणना की है।

इससे अलग यह कि आप 15-वर्ष पूर्ण चुकाने वाले (क्या मैंने इसे सही समझा?) के साथ ठोस हैं: आम आदमी आजकल ज्यादातर 20 वर्षों के भुगतान लक्ष्य के साथ बनाता है या उससे भी अधिक। घर के लिए यह विचार और भी खराब हो जाता है।

योजना थी कि शुरुआत में 2% आरंभिक चुकौती के साथ अवधि बहुत लंबी होगी। वेतन वृद्धि के कारण हम शुरू से ही हर साल पूरी अतिरिक्त चुकौती का इस्तेमाल कर सकते हैं।
हो सकता है कि यह हमारे पक्ष में काम करे।

मैंने भी कहा था कि यह गणना केवल हमारे लिए लागू होती है और अन्य परिस्थितियों में बिलकुल अलग हो सकती है।

एक घर का मूल्य वास्तव में कभी नहीं बढ़ता, बल्कि हमेशा घटता रहता है (घिसावट)। अगर कुछ बढ़ता है, तो वह ज़मीन का मूल्य होता है। क्या ज़मीन की कीमतें पहले जैसी तेजी से बढ़ती रहेंगी, यह पूरी तरह अटकलें हैं। जब ब्याज दरें कभी फिर से काफी उच्च होंगी (और फिर तो होना ही चाहिए)...आप क्या सोचते हैं तब क्या होगा? उन लोगों का समूह जो 500..600k (और कम से कम इतना चाहिए, क्योंकि निर्माण कीमतें निश्चित रूप से नहीं गिरेंगी, ऐसा पहले कभी नहीं हुआ) कुछ प्रतिशत ब्याज पर वित्तपोषित कर सकते हैं, वह काफी घट जाएगा। इसके अलावा, जिनकी आय अपेक्षाकृत अधिक है वे खरीदने के बजाय खुद बनाना पसंद करते हैं। तो फिर ये सारे घर कौन खरीदेगा? इसके अलावा, जनसंख्या बहुत तेजी से बूढ़ी हो रही है जो घरों से बाहर निकलना चाहती है (क्योंकि वे बहुत बड़े हैं)। कुल मिलाकर स्थिति इतनी अच्छी नहीं है...शायद सबसे अच्छी जगहों पर छोटे घर बेहतर हैं..कम अच्छी जगहों पर बड़े घरों की कीमत लगभग निश्चित रूप से बढ़ेगी नहीं। हमारे पास एक AAA लोकेशन है (बड़ी शहर + दरवाज़े के सामने बड़ा झील) और फिर भी मुझे यकीन है कि फिलहाल कोई भी हमारे घर के लिए पहले से निवेश किए गए 1.2 मिलियन का भुगतान नहीं करेगा। अधिकतम, मैं 900k का अनुमान लगाता हूँ...और यहां, पूर्वी क्षेत्र में खरीददारों की संख्या संभवतः बहुत कम होगी। अगर होगा, तो यह "लेयर" खुद बनाएगी। मैं बस उम्मीद करता हूँ कि मुझे कभी बेचने की ज़रूरत न पड़े, भले ही मैं फिर से बनाना चाहता हूँ।

संपत्ति का मूल्य भी मुद्रास्फीति के साथ बढ़ता है, विशेष रूप से निर्माण कीमतों के साथ। शब्द "पुनर्निर्माण लागत"। दीवारों का निर्माण, फर्श की प्लेट आदि भी मूल्यह्रास के अधीन नहीं होते।

शहरी क्षेत्रों में ज़मीन की कमी लगातार बढ़ रही है, नवीन निर्माण कई जगहों पर बस संभव नहीं रह गया है।

जो कोई भी तुम्हें नहीं देगा, वह है जैसे तुम्हारी KNX की शौकीनी। भले ही तुम गुलाबी रंग का बाथरूम बनाओ, तुम इसे गणनात्मक रूप से तुरंत मूल्यह्रास मान सकते हो।

इसके अलावा 1% मनमाने तौर पर कम चुना गया है। जो कोई निवेश के साथ थोड़ा बहुत परिचित है, वह कई वर्षों तक शेयर बाजार में औसतन >5% कमाता है, या किराए पर देने के लिए अचल संपत्ति खरीदता है (जहाँ दूसरे लोग अपने ठंडे किराए से आपका पूंजी भंडार बनाते हैं)।

ब्लाब्लाब्ला..
पिछले 20 वर्षों में MSCI World GTDR का प्रदर्शन फंड स्तर पर, व्यक्तिगत स्तर पर, फंड की लागत दर और मुद्रास्फीति से पहले सभी टैक्सों से 4.87 प्रतिशत प्रति वर्ष रहा है।

असली लाभांश 100 प्रतिशत स्टॉक्स (ETFs) में होने पर 1 - 1.5 प्रतिशत था। इसे किया जा सकता है, लेकिन यह जोखिम भरा है।

एक घर में सबसे बड़ा लाभांश बचाए गए किराए से आता है। इस प्रकार का लाभांश सरकारी बांड या दैनिक जमा की तुलना में कम जोखिम भरा होता है।

बड़े क्षेत्र ड्रेस्डेन में DTI इंडेक्स के अनुसार घरों की कीमतें इस समय प्रति वर्ष 8 प्रतिशत बढ़ रही हैं।

शायद फिलहाल, पूरी तरह सुनिश्चित नहीं कि यह स्थायी रूप से जारी रहेगा। एक रिश्तेदार को 2000 के शुरुआती वर्षों में बार्सिलोना में अपनी ETW को अत्यधिक उच्च मूल्य पर ऋण में बसाने के लिए प्रेरित किया गया था और किराए के लिए दूसरी खरीदी थी। बैंक तब लगभग सब कुछ फाइनेंस कर रही थीं। कारण: "सब कुछ तो धीरे-धीरे महंगा/कीमती होता जाएगा।" बुरा नतीजा निकला, यहां तक कि वहां भी पेड़ हमेशा ऊंचे नहीं बढ़ते। आज भी वह कठिनाई से कर्ज चुका रहा है। ध्यान दें: ETW बार्सिलोना के ऐतिहासिक शहर के अंदर हैं, ड्रेस्डेन के किनारे नहीं। यहाँ जर्मनी में और कुछ हद तक अमेरिका में भी वर्तमान में रियल एस्टेट मार्केट में जो मूल्य वृद्धि हो रही है (मध्य में रहने वाले इलाकों में भी), वह 2007 से पहले अमेरिका और स्पेन की स्थितियों से बहुत मिलती-जुलती है। इसलिए Steffen80 पूरी तरह सही है: दीर्घकालिक निवेश के रूप में शेयरधाराएं बहुत अधिक समझदारी हैं। बीच-बीच में आने वाली गिरावट यहाँ बहुत जल्दी फिर से पूरी हो जाती है, जबकि रियल एस्टेट में ऐसा जल्दी नहीं होता।