Garage souterrain d'un immeuble multifamilial sous une maison individuelle isolée

Bonjour nirmalts,

il est tout à fait possible que personne (à l'exception de l'habitant de la maison individuelle) n'ait le droit de pénétrer dans la partie bleue du terrain.

Cependant, cela peut être réglé par un droit d'usage spécial dit [Sondernutzungsrecht].

À ta place, je ferais confirmer par écrit par le vendeur qu'il existe une division réelle et que tu seras effectivement inscrit au cadastre en tant que propriétaire de la parcelle correspondante (le numéro de la parcelle devrait être mentionné dans la confirmation).

Si cela devait effectivement devenir une [WEG], tu devras également payer des frais de gestion à l'avenir et obtenir l'accord des autres propriétaires pour chaque décision importante.

Cordialement,

Dirk

Nous sommes en train d’acheter une maison individuelle indépendante (475 m² de terrain / 172 m² de surface habitable) sous laquelle se trouve en partie un parking souterrain (environ 130 m²) (voir pièce jointe). Il y a une place de stationnement que nous achetons en plus. La maison et le terrain reviennent à l’acheteur. Le parking souterrain (à l’exception de nous) est utilisé par l’immeuble collectif. La maison et l’immeuble collectif sont actuellement en cours de construction.

Voici mes questions :

1. Dois-je accorder un droit d’usage particulier à l’immeuble collectif parce que mon terrain est utilisé pour la construction ?
2. Cette configuration est-elle courante ou vaut-il mieux s’en tenir à distance ? Le prix d’achat est de 795 000 € sans possibilité de négociation. Je dois dire que l’emplacement est tout simplement top.
3. Puis-je rencontrer des problèmes lors de la revente ?
4. Puis-je avoir des problèmes juridiques à l’avenir ?
5. Si l’un des deux bâtiments doit un jour être démoli, peut-il y avoir des problèmes parce qu’ils sont reliés sous le sol ?
6. Puis-je utiliser cet inconvénient comme raison pour négocier le prix ? Par exemple, bruit possible du parking souterrain, terrain non utilisable pour la construction, etc. ?

Je ne suis pas expert juridique – je ne peux donc répondre à vos questions que de manière intuitive ou après avoir lu quelques informations.
1. Je pense qu’une inscription au registre foncier est nécessaire pour garantir la sécurité juridique des deux parties.
2. Je n’ai jamais entendu parler d’un tel arrangement. Plusieurs immeubles collectifs ont souvent des parkings communs. Mais une maison individuelle et un immeuble collectif ? C’est probablement une question d’offre et de demande dans votre région.
3. Oui et non. Personne n’aime voir un terrain/une maison potentiels ainsi grevés. Cela limite aussi le propriétaire dans l’utilisation. D’un autre côté – si la demande dans votre région (autour de Stuttgart) est aussi élevée : « En situation de crise, on fait avec ce qu’on a. »
4. Avec une inscription au registre foncier, probablement pas. Cependant, cela ne vous protège pas des autres risques. Par exemple, un parking qui se remplit d’eau. Qui prend en charge les coûts de nettoyage/remise en état ? Quelle serait votre part ? Si le parking est inondé, cela peut aussi affecter votre local technique ou autre. Par rapport à une cave « normale », il y a peut-être aussi un risque accru d’effraction dans votre cave/maison.
5. Je peux l’imaginer, mais dans ce cas la société de démolition est responsable, car elle doit s’informer des conditions en vigueur et agir en conséquence.
6. Vous pouvez. Est-ce judicieux ? Eh bien : on en revient à l’offre et la demande.

Si vous construisez vous-même un bâtiment dessus (et non pas avec l’immeuble collectif ou la même entreprise de construction), cela pourrait entraîner des coûts supplémentaires liés à la statique, au matériel, etc. Après tout, vous construisez sur une cave existante.

Bonjour,

pourquoi le parking souterrain devrait-il s’étendre jusqu’en dessous de votre terrain ? Comme vos photos ne sont malheureusement pas cotées, je ne peux que « deviner », mais il me semble que la partie de terrain de l’immeuble collectif est suffisamment grande pour accueillir entièrement les caves et les places de parking requises.

Ou bien est-ce plutôt que l’accès au garage marque aussi votre accès au terrain ? Cela expliquerait alors cette solution inhabituelle.

1. Dois-je accorder un droit d’utilisation exclusif à l’immeuble collectif parce que mon terrain est utilisé pour la construction ?

Vous devrez même le faire et vous le voudrez sûrement ; il faudra probablement grever le chemin d’un droit de passage. Je ne peux pas répondre si cela se fait dans le cadre de la copropriété, car je n’ai encore jamais géré un tel cas. Cependant, dans l’acte notarié, il doit être précisé l’entretien/la maintenance du parking souterrain sous votre maison individuelle, ainsi que la responsabilité correspondante.

2. Cette configuration est-elle courante ou vaut-il mieux éviter ? Le prix d’achat est de 795 000 € sans marge de négociation. Je dois dire que l’emplacement est vraiment top.

Plutôt pas courante, mais les contraintes d’accès peuvent amener à procéder comme proposé.

3. Puis-je avoir des problèmes lors de la revente ?

Cela dépend de la situation du terrain ainsi que des accords notariés. L’immeuble collectif devant votre maison individuelle ne plaira pas à tout le monde.

4. Puis-je avoir des problèmes juridiques à l’avenir ?

Non, à condition que tout soit réglé de manière contraignante dans l’acte notarié.

5. Si l’un des deux bâtiments doit un jour être démoli, peut-il y avoir des problèmes parce qu’ils sont liés sous le sol ?

Non, ce sera juste plus cher.

6. Puis-je utiliser ces inconvénients comme raison pour négocier le prix ? Par ex., bruit possible du parking souterrain, terrain inutilisable pour la construction, etc.

Non – pourquoi cela ? Vous êtes libre de refuser l’offre dont vous savez qu’un parking souterrain se trouve sous votre terrain.

Cordialement, expert en construction

Bonjour f-pNo,

merci pour ta réponse détaillée.

2. Je n’ai jamais entendu parler d’une telle réglementation. Plusieurs immeubles d’habitation ont souvent des garages communs. Mais une maison individuelle et un immeuble d’habitation ? C’est probablement une question d’offre et de demande dans votre région.

J’ai aussi demandé au vendeur pourquoi il n’avait pas construit un deuxième immeuble d’habitation sur le terrain alors que cela aurait facilement pu rentrer. Il a dit que l’entreprise voulait construire une belle maison individuelle et ne pensait pas seulement à l’argent. Faut-il l’accepter ?

Si vous construisez vous-même un bâtiment dessus (donc pas avec l’immeuble d’habitation ni avec la même entreprise de construction), des coûts supplémentaires liés à la statique, aux matériaux, etc. pourraient éventuellement survenir. Après tout, on construit sur une cave existante.

La maison sera construite clé en main par la même entreprise de construction.

Ce que je trouve cool, c’est le grand jardin.

Cordialement

Bonjour,

pourquoi le parking souterrain s'étendrait-il jusque sous votre terrain ? Comme vos photos ne sont malheureusement pas cotées, je ne peux que "deviner", mais il me semble que la partie du terrain de l'immeuble collectif est suffisamment grande pour accueillir entièrement les caves nécessaires et les places de stationnement.

Ici, on le voit peut-être mieux.

Ou est-ce plutôt que l'accès au garage représente aussi votre accès au terrain ? Cela plaiderait alors en faveur de cette solution inhabituelle.

L'accès au garage est du côté droit et le trottoir du côté gauche.

Cordialement

Je trouve ça super si au moins la moitié gauche de l’immeuble collectif 3,4,5 parties(?) peut me saluer le matin au petit-déjeuner sur la terrasse.

Soit il y a une servitude lourde au bénéfice du terrain de l’immeuble collectif, soit c’est une copropriété, avec, pourquoi pas, des unités économiques maison individuelle (juste vous) et SNR pour la grande partie du jardin, immeuble collectif (juste les propriétaires des lots d’habitation) avec jardin avant, et une unité économique garage souterrain (vous et tous les autres propriétaires de places de garage souterrain) y compris l’accès.

Honnêtement, je considère cette variante comme la plus réaliste.