Maison sur le terrain des parents - problèmes d'héritage ?

Un bon notaire ! Expert en affaires immobilières.

Et avec l’envie de s’occuper de clients difficiles.

Ici en Bavière, les notaires ruraux s’y connaissent généralement très bien. On divise souvent des fermes, on accorde des droits d’habitation, ... les notaires urbains sont en revanche souvent plus spécialisés dans les créations/fusions d’entreprises.
Cela sera probablement plus compliqué dans la région de Berlin, en raison du passé, il est plutôt rare de diviser une ferme là-bas. La ville de Berlin ne connaît que des notaires-avocats, peut-être en trouvera-t-on un spécialisé en immobilier.

Comme autre option, je proposerais également la donation de la totalité du terrain avec un droit d’habitation à vie dans l’ancienne maison, ou même un droit d’usufruit sur l’ensemble du terrain (Ainsi, tes parents pourraient même louer ta maison si tu déménages, mais pas la vendre).

Comme autre variante, je proposerais la donation de l’ensemble du terrain avec un droit d’habitation à vie dans la vieille maison ou même un droit d’usufruit sur l’ensemble du terrain (dans ce cas, tes parents pourraient même louer ta maison si tu déménages, mais pas la vendre).

Cela semble être probablement la meilleure solution. Et alors le droit d’usufruit réduirait considérablement la valeur, ce qui aurait un effet réducteur sur les droits de donation, n’est-ce pas ? Mais que se passe-t-il si quelque chose m’arrive ? Quels sont alors les abattements applicables ?

Non, oublie ça. Comme référence, on prend la valeur normale du marché. Pour les terrains, on peut utiliser la valeur du sol, mais pour les biens bâtis, malheureusement, ça ne marche pas.

L’usufruit s’éteint avec la mort des parents et comme tu n’as pas l’intention de vendre, c’est simplement une garantie pour tes parents, pour que tu ne puisses pas les expulser. Je leur accorderais aussi un droit de rachat, il y a quelque chose là-dessus, on en a aussi parlé.

Mais comme je l’ai dit : un notaire peut mieux faire ça que nous ici.

Ne pas partager et donner en pleine propriété : alors on parle ici d’un terrain pas du tout petit à Berlin avec deux maisons dessus – je parie ma tête que vous dépasserez l’abattement. Là, je discuterais peut-être d’abord d’une part. Donc tu te fais donner un certain pourcentage (juste autant que l’abattement le permet). Ensuite, de chaque maison, tu possèdes exactement ce pourcentage.
Dans 10 ans, on peut refaire ça si les parents vivent aussi longtemps.

Il faudrait probablement faire réaliser une expertise de la valeur vénale, non ? Mon maison seule se situe probablement déjà dans la limite de l'abattement, donc sans la part du terrain. Un acquéreur détruirait peut-être même le bâtiment du garage pour y construire une grande maison, il faut donc prendre en compte le reste du terrain d'une manière ou d'une autre. Et pour le terrain situé derrière, je n'ai absolument aucune idée de la façon de l'évaluer. Ce n'est pratiquement pas commercialisable, car à part tondre la pelouse, on ne peut rien en faire, ou quelqu'un a-t-il une idée ? Ce sont 2.000 mètres carrés selon §35.

Cela semble être probablement la meilleure solution. Et alors, l’usufruit réduirait considérablement la valeur, ce qui aurait un effet réducteur sur l’impôt sur les donations, non ? Mais que se passe-t-il si quelque chose m’arrive ? Quels sont alors les abattements applicables ?

L’usufruit réduit considérablement la valeur des bâtiments (amortissement x durée d’utilisation restante), mais pas la valeur du terrain. Cherche sur Google « valeur capitalisée », usufruit, maison, cela est d’ailleurs basé sur l’espérance de vie statistique. Comme tu peux, je l’espère, encore prouver que ta maison a été payée par toi (factures à ton nom), cela est déjà déduit de la valeur d’amortissement temporelle (comme je l’ai écrit plus haut). Quand la maison familiale a-t-elle été construite ? Je suppose que la valeur de la maison seule est plutôt faible. Le terrain est évalué selon la valeur locative du sol, donc c’est effectivement la valeur locative du terrain qui reste la base de la donation.

Le terrain arrière peut d’ailleurs rester tel quel pour commencer...

Si tu décèdes, chacun de tes deux parents peut hériter jusqu’à 100 000 € exonérés d’impôt. Tout cela dépend bien sûr aussi de la probabilité...

Eh bien, il pourrait théoriquement m’arriver quelque chose tout le temps... Alors mes parents devraient non seulement faire face au chagrin, mais aussi payer beaucoup d’argent à l’État pour récupérer leur ferme...