父母的土地上的房子 - 继承问题？

一个好公证人！在房地产事务方面很有经验。

而且乐于应对棘手的客户。

在巴伐利亚，这类事情通常由乡村公证人非常熟悉。他们经常处理农舍分割、居住权设定……而城市公证人则更多参与公司成立/合并等事务。
但在柏林地区可能会更困难，鉴于历史原因，很少有农舍需要分割。柏林市区只有律师公证人，或许可以找到专门处理房地产的公证人。

另一种方案是赠与整个地产并赋予父母对旧房的终身居住权，甚至是对整个地产的用益权（这样，如果你搬走了，父母还能出租你的房子，但不能出售）。

作为另一种方案，我建议赠与整个土地，同时保留在老房子中的终身居住权，或者甚至整个土地的用益权（这样如果你搬走了，你的父母甚至可以出租你的房子，但不能出售）。

这听起来可能是最好的解决方案。然后用益权会大大降低价值，从而减少赠与税，对吗？但是如果我出了什么意外，会发生什么？那时适用哪些免税额？

不，忘了它吧。通常会以正常的市场价值作为参考。对于土地，可以使用土地基准价，但是对于已建造的房屋，这个方法就不行了。

用益权随着父母去世而终止，既然你不打算出售，这只是对你父母的保障，防止你把他们赶出去。我也会给他们一个回购权，我们之前也有类似的安排。

但正如我说的：这方面公证人比我们懂得更多。

不分割，全部赠与：那么我们说的是柏林一块并不算小的土地，上面有两栋房子——我敢打赌你们会超过免税额。对此我可能会先考虑按份额来讨论。所以你让他们赠与你一定比例（正好是免税额允许的比例）。这样你就拥有每栋房子相应的比例份额。
如果父母能活到十年后，那时还可以再操作一次。

可能需要做一份 Verkehrswertgutachten，对吧？单凭我的房子本身可能就已经在 Freibetrages 范围内了，也就是不包括 Grundstücksanteil。买家可能甚至会拆除 Garagengebäude，在那里再建一座大房子，所以还得以某种方式考虑 Grundstück 的其余部分。至于后面的 Grundstück，我完全不知道该如何评估。因为除了割草，基本上没法做其他什么，所以实际上是不能进入市场的，你们有什么想法吗？这是根据 §35 的 2000 平方米。

这听起来可能是最好的解决方案。那么，使用权会大大降低价值，从而减少赠与税，对吧？但是如果我遇到不测，会发生什么？免税额度是多少？

使用权会大大降低建筑物的价值（折旧 x 剩余使用年限），但不会影响土地的价值。你可以搜索一下资本价值、使用权、房屋，这实际上是根据统计寿命期来计算的。希望你还能证明房子是你付款买的（账单是你的名字），这样折旧后的价值就可以扣除（正如我上面说的）。父母的房子是什么时候建的？我猜单独房子的价值可能比较低。土地是根据土地指导价定价，所以实际上土地的赠与价值就是土地指导价。 后面的地块也可以暂时保持现状……

如果你去世了，你的任何一位父母都可以免税继承10万欧元。这一切也取决于概率……

嗯，理论上我随时都可能出事……那样的话，我父母除了要承受悲痛，还得向国家支付大量资金，才能拿回他们的宅院……