Casa en el terreno de los padres - ¿problemas de herencia?

¡Un buen notario! Experto en asuntos inmobiliarios.

Y con ganas de tratar con clientes difíciles.

Aquí en Baviera, los notarios rurales suelen conocer muy bien estos temas. A menudo se dividen fincas, se otorgan derechos de habitación, ... los notarios urbanos suelen estar más especializados en constitución de empresas / fusiones.
Pero probablemente sea más complicado en la zona de Berlín, debido al pasado, ahí rara vez se divide una finca. Berlín ciudad solo conoce notarios abogados, tal vez se pueda encontrar alguno especializado en inmuebles.

Como otra opción, propondría la donación de toda la finca con derecho vitalicio de habitación en la casa antigua o incluso derecho de usufructo sobre toda la finca (entonces tus padres incluso podrían alquilar tu casa si te mudas, solo no venderla).

Como otra variante, también propondría la donación de toda la propiedad con derecho vitalicio de vivienda en la casa antigua o incluso el usufructo sobre toda la propiedad (Entonces tus padres incluso podrían alquilar tu casa si te mudas, pero no venderla).

Eso suena como probablemente la mejor solución. Y entonces el derecho de usufructo reduciría considerablemente el valor, por lo que se reflejaría en la reducción del impuesto de donación, ¿no? Pero ¿qué pasa si me ocurre algo? ¿Qué exenciones se aplican entonces?

No, olvídalo. Como referencia se toma el valor normal de mercado. En terrenos se puede usar el valor de suelo, pero con construcciones lamentablemente no funciona.

El usufructo se extingue con la muerte de los padres y como no piensas vender, eso es solo una garantía para tus padres de que no puedes sacarlos. Yo también les otorgaría un derecho de reventa, hay algo al respecto, también lo hemos tenido.

Pero como dije: un notario lo puede hacer mejor que nosotros aquí.

No compartir y regalar completo: entonces estamos hablando de un terreno no precisamente pequeño en Berlín con dos casas encima - apostaría mi cabeza a que superarían la exención. Ahí tal vez discutiría primero una participación. O sea, te regalan un porcentaje (justo el que da la exención). Así te pertenece ese mismo porcentaje de cada casa.
En 10 años se puede hacer otra vez, si los padres viven tanto.

Probablemente habría que hacer una tasación del valor de mercado, ¿no? Probablemente mi casa ya esté dentro del límite exento, es decir, sin incluir la parte del terreno. Un comprador quizá incluso demoliría el edificio del garaje para construir allí otra casa grande, así que hay que considerar de alguna manera el resto del terreno. Y sobre el terreno que está detrás no tengo idea de cómo valorarlo. Prácticamente no es comercializable porque, aparte de cortar el césped, no se puede hacer nada con él, ¿o a alguien se le ocurre algo? Son 2.000 metros cuadrados según el §35.

Eso suena a la probablemente mejor solución. Y entonces el derecho de usufructo reduciría considerablemente el valor, lo que a su vez afectaría a la baja el impuesto sobre donaciones, ¿verdad? Pero, ¿qué pasa si me ocurre algo? ¿Qué exenciones de impuestos se aplican entonces?

El usufructo reduce considerablemente el valor de los edificios (depreciación x duración restante de uso), pero no el valor del terreno. Busca en Google valor de capital, usufructo, casa, y verás que en realidad se basa en la esperanza de vida estadística. Como esperas poder demostrar que la casa fue pagada por ti (facturas a tu nombre), esto ya se deduce del valor de la depreciación temporal (como escribí arriba). ¿Cuándo se construyó la casa de los padres? Supongo que el valor solo de la casa es relativamente bajo. El terreno se valora según el valor estándar del suelo, por lo que de hecho permanece el valor estándar terrestre del terreno como donación.

El terreno trasero también puede quedarse tal como está...

Si mueres, cada uno de tus padres puede heredar hasta 100.000 € libres de impuestos. Todo depende también de la probabilidad...

Bueno, teóricamente me podría pasar algo todo el tiempo... Entonces mis padres tendrían que pagar mucho dinero al estado además del dolor para recuperar su finca...