¿Es rentable la rehabilitación de edificios antiguos?

Después de 30 años, en el escenario de nueva construcción se tiene una propiedad más grande y como nueva. Entonces, también puede valer la pena que esté pagada al final.

Tampoco queremos el sótano como espacio habitable. El sótano debe servir principalmente como almacén. Mis preocupaciones son principalmente que puede ser muy laborioso separar completamente el clima del sótano del clima de la vivienda. Es decir, si algún día el sótano se humedece y huele a moho, ese olor se trasladará a las habitaciones superiores. (lo cual para mí es una visión catastrófica). Como tengo poca experiencia con sótanos tan antiguos, me cuesta mucho hacer una valoración. Parece también difícil encontrar la causa original por la que el sótano estaba húmedo. La información se basa en los recuerdos del vecino. Podría ser el (hoy deshumidificado) depósito de agua pluvial frente al sótano, o las canaletas del techo, o simplemente una pared con filtraciones... Bueno, quizá valga la pena un nuevo hilo.

El estado antes de quitar el yeso también causaba una buena impresión. No hay nada torcido ni nada por el estilo. La casa tiene potencial. No estoy tan seguro de si los defectos encontrados superan el límite razonable... pero bueno, aquí no se oían voces tan críticas. Eso me animó un poco más.

Creo que di una impresión equivocada. No es que no sepamos dónde poner el dinero, sino que para vivir solos definitivamente no podemos permitirnos más gastos. El presupuesto para la renovación era de 150,000 + 50,000 de respaldo. Los problemas mencionados ya exceden el presupuesto. Si al final se opta por una obra nueva, DEPENDEMOS de los ingresos por alquiler. Como podemos construir más grande, está la idea de construir nuevo y alquilar una parte. Claro que lo deseable sería habitar el terreno solos. Pero no podemos permitirnos una obra nueva.

Se trata de dos unidades de aprox. 100m² + 45m². Para estas, el terreno sería prácticamente "regalado". Aquí el terreno vale mucho y los alquileres son altos, por eso tuvimos esta idea. (Actualmente 12,5€/m² de media en inmuebles existentes). El riesgo de inquilinos y los caros costos de obra nueva relativizan esta idea, por eso estamos dudando.

Podéis aislar o el suelo de la planta baja o el techo del sótano. Puerta de sótano decente, listo. En nuestro sótano húmedo (así se llama en realidad) no notamos nada en el clima ambiental. No está mohoso ni húmedo, solo más frío. Si el sótano está bien con el clima húmedo-frío actual, también lo estará en el futuro y el problema, sea cual sea, se ha solucionado. Si un sótano está tan húmedo que aparece olor a moho y éste pasa a las habitaciones, sí, habría un problema. Pero ese problema no existe en vuestro caso.

Tengo un ingeniero civil en la familia especializado en edificios antiguos que me dijo que, dependiendo del trabajo propio, se calcula aproximadamente entre 700 y 1200€/m² para una renovación. En vuestro caso, serían en el extremo superior 198,000€, aunque, por supuesto, los precios pueden subir mucho más. Si no podéis permitiros la compra más la renovación, menos aún compra + derribo + obra nueva. Otra vez mis preguntas: ¿Qué edad tienen la electricidad, los baños, el revoco exterior, el revoco interior, el techo, las tuberías de agua, la calefacción, etc.? Por las fotos, dudo incluso que el edificio necesite una reforma integral. Claro que esto es un diagnóstico a distancia y siempre depende de lo que queráis. Pero además de “¿Qué quiero?” hay que responderse con sinceridad “¿Qué puedo permitirme?”. Si ya te pones nervioso con cambiar unos pocos vigas, el asunto es demasiado grande para vosotros, y más aún tus planes de obra nueva con alquiler.

Hacedos estas preguntas: ¿Cuál es un presupuesto total que realmente podemos devolver? ¿Qué hay que hacer realmente y qué puede esperar? ¿Qué inversión realmente vale la pena al final?

Hasta ahora hemos gastado unos 500€/m² en la renovación parcial. Hemos hecho 2 WC, 1 baño, la mayoría de ventanas, los suelos, puertas interiores, acondicionamiento del techo, revocos nuevos en parte de paredes, reparación parcial, falsos techos, radiadores nuevos, electricidad nueva, instalación sanitaria nueva sobre 100m². Calefacción, techo y fachada están todavía bien. Las baldosas, electricidad e instalación las hicieron empresas; el resto lo hicimos nosotros y lo que falta lo haremos poco a poco según nos convenga. De otra forma no podríamos habernos permitido esta casa.

No, después de 30 años cualquier inmueble está gastado y deteriorado, a menos que hayas renovado y restaurado regularmente. El año de construcción no dice nada sobre cómo lo han cuidado los residentes. Y qué colores, materiales y técnicas constructivas estarán de moda en 30 años simplemente no lo puedes saber. Como dije, con ese presupuesto obtienes la casa prácticamente a nivel de nueva construcción.

Primero con un enfoque emocional: ¿Dónde prefieres vivir?

Los ingresos por alquiler los puedes obtener igual comprando pisos con la diferencia de precio

Y la evaluación de riesgos: calcula para la casa vieja, a pesar de la renovación, una reserva un poco mayor para reparaciones y mantenimiento. Las cosas grandes se pueden asegurar. Simplemente considera esos costos y vuelve a analizar el panorama general.

Si un sótano está tan húmedo que produce olor a moho y este se transmite a las habitaciones, sí, entonces habría un problema. Pero este problema no existe en vuestra casa.

Si no pueden permitirse el precio de compra más la renovación, con aún más razón no el precio de compra + demolición + nueva construcción.

¿Cuántos años tienen la electricidad, los baños, el revestimiento exterior, el revestimiento interior, el techo, las tuberías, la calefacción, etc.? Por lo que se ve en las fotos no creo que la casa necesite una renovación radical. Por supuesto, es un diagnóstico a distancia y siempre está la pregunta de qué queréis vosotros.

Si ya te pones nervioso por cambiar unas pocas vigas, el asunto es demasiado grande para vosotros, y aún más tus planes de nueva construcción con alquiler.

4. ¿Podrías rehabilitarla de tal forma que cubra tus ideas y necesidades?
No sirve de nada rehabilitar si en realidad no os encaja