¿Qué podemos financiar?

25.01.2019 08:32:28

Ahora tendríais 85k como pago único y otros 580€ mensuales para invertir alternativamente, y con una rentabilidad del 1% sobre el capital (los impuestos para una pareja casada no deberían aplicarse con estas cantidades) llegaría a una suma de 167k, que se os ha escapado.
Por lo tanto, habéis gastado al menos 83k por el lujo de poseer una vivienda propia, ¿no es así?

Si vendiera la casa después de 10 años por un valor de 30k€, tendría 239k€ en mano. Como inquilino, con un interés del 1%, solo tendría los 167k€. Para mí, eso supone un beneficio de 72k€.

25.01.2019 08:34:39

Si vendiera la casa después de 10 años por un valor de 30.000 €, tendría 239.000 € en mano. Como inquilino con un interés del 1%, solo tendría 167.000 €. Para mí eso significa una ganancia de 72.000 €.

Pero eso es muy especulativo. Estadísticamente, la bolsa es mucho más segura. Solo los alemanes, con su miedo a la bolsa, aún no lo han entendido.

25.01.2019 08:53:33

Pero eso es muy especulativo. Estadísticamente, la bolsa es claramente más segura. Solo que los alemanes con su miedo a la bolsa aún no se han dado cuenta..

Si te refieres al valor de la casa, entonces creo que más bien va a subir, porque estamos en la periferia directa de Dresde. Desde aquí tardo 20 minutos en llegar al centro, más rápido que muchos dresdenses.

En la nueva zona en desarrollo, los terrenos se ofrecen por más de 200€. En aquel entonces, en nuestra zona eran 80€. Pero todo eso aún no lo he considerado, sino que, si uno es muy preciso, he asumido una subida del precio equivalente al desgaste de la casa, es decir, una conservación del valor.

Si te refieres al 1%, eso no vino de mí, sino más bien al 4-6%. Sin embargo, en la bolsa también hay que considerar un plazo de 10 años como el tiempo que uno debería estar dispuesto a invertir si quiere recuperar su capital más intereses con bastante seguridad. La tendencia es aún mayor. Pero si ahora considero un período más largo >15 años, entonces el préstamo ya estaría pagado en nuestro caso.

Sé que el cálculo se puede hacer de una forma u otra. Si ahora comparo con un piso de 85 m², gana el inquilino.

25.01.2019 09:24:34

El valor de una casa en realidad nunca sube, sino que siempre cae (desgaste)... si algo sube, es el terreno. Que los precios de los terrenos sigan subiendo tan fuerte como hasta ahora es pura especulación. Si los intereses en algún momento vuelven a ser claramente más altos (y entonces debería ser así)... ¿qué crees que pasa? El círculo de personas que pueden financiar 500... 600k (y eso es lo mínimo necesario, ya que los precios de la construcción seguramente no bajan, eso nunca ha pasado) con unos pocos porcentajes de interés se reduce considerablemente. Además, las personas con ingresos relativamente altos prefieren construir ellos mismos y no comprar algo ya existente. ¿Quién va a comprar entonces todas esas casas? Además está el hecho de que la población envejece masivamente y quiere salir de las casas (porque son demasiado grandes). En resumen, no pinta nada bien... casas pequeñas en ubicaciones excelentes quizás mejor... casas más grandes en ubicaciones no tan buenas probablemente no verán un aumento de valor. Nosotros tenemos una ubicación AAA (gran ciudad + gran lago en la puerta) y aún así estoy seguro de que actualmente nadie pagaría los 1,2 millones ya invertidos en nuestra casa. Máximo apuesto a 900k... y aún así el círculo de compradores aquí en el este probablemente sea extremadamente pequeño. Si acaso, ese "segmento" construye por sí mismo. Solo espero no tener que vender nunca, aunque me gustaría mucho construir una vez más.

25.01.2019 09:42:11

Puedo compararlo bastante bien con nosotros, ya que en comparación con muchos otros aquí en el foro, hemos construido bastante cerca del estándar.

En 2014 terminamos una casa pequeña con 125m² de superficie habitable, un garaje de acero de 50m² y las áreas exteriores en un terreno de 525m². Todo por alrededor de 300 mil euros.
Capital propio 85 mil euros
Préstamo 215 mil euros
Si se distribuyen los pagos extraordinarios realizados anualmente, tenemos una cuota mensual de 1530€.
Deuda restante después de 10 años 61.000€

Si calculamos aproximadamente cuánto nos cuesta la casa en esos 10 años, sería
Capital propio 85 mil euros
Cuotas 183,5 mil euros
Reservas y costes no imputables (estimado 250€/mes) 30 mil euros
=298.500

En contrapartida está el valor de la casa de 300 mil euros menos 61 mil euros de deuda restante = 239 mil euros

Aquí en el barrio ya había varias casas de tamaño, antigüedad y equipamiento similares con alquileres fríos alrededor de 1200€/mes en internet. Eso hace 144 mil euros en 10 años de alquiler.

Como inquilino habría un superávit de 580€ entre la cuota de 1530 más 250€ de reservas y el alquiler frío de 1200€.
Si se invierte esto junto con los 85 mil euros de capital propio, se tendría después de 10 años, con un rendimiento del 4%, 212 mil euros; con 5% 230 mil euros y con 6% 250 mil euros.

Si se supone que la casa no vale menos (lo que no parece probable dado que los precios de los terrenos pasaron de 80€ a 200€/m²), entonces hubiéramos tenido que obtener un rendimiento post-impuestos de 5-6% con el capital.

Los aumentos de alquiler mejorarían aún más el resultado a nuestro favor.
Un período de análisis >15 años también favorecería la propiedad debido a la desaparición de la cuota.

Para nosotros definitivamente valió la pena, si se supone que como inquilinos también habríamos decidido tener una casa.
Esto puede verse muy diferente en otras regiones, con otras tasas de amortización o en otros momentos.

La reserva debe eliminarse ahí, ¿o le darías esa a un posible comprador después de 10 años?

¿Me das 300k, yo te doy la casa y 30k en reserva? Tonterías.

Igualmente, puedes calcular con seguridad una revalorización. Incluso Kommer, el mayor detractor de casas unifamiliares que existe, ve que las casas aumentan su valor un 1% por encima de la inflación.

De manera realista, se puede poner un valor mínimo de 400k después de 10 años. En el área metropolitana de Dresden, los precios de las casas están aumentando actualmente alrededor de un 8% anual según el índice DTI.

25.01.2019 09:46:17

El valor de una casa en realidad casi nunca sube, sino que siempre baja (desgaste)... si algo sube, es el terreno. Si los precios del terreno seguirán aumentando tan fuerte como hasta ahora, es pura especulación. Cuando las tasas de interés vuelvan a ser significativamente más altas (y eso tiene que suceder)... ¿qué crees que pasará? El círculo de personas que pueden financiar 500..600k (y eso es lo mínimo, porque los precios de construcción seguramente no bajarán, eso nunca ha pasado) con unos pocos por ciento de interés se reducirá considerablemente. Además, las personas con ingresos relativamente altos prefieren construir ellos mismos y no comprar propiedades ya existentes. Entonces, ¿quién debería comprar todas esas casas? También está la población que está envejeciendo masivamente y quiere salir de las casas (porque son muy grandes). En resumen, nada tan prometedor... casas pequeñas en la mejor ubicación tal vez sean mejores... casas más grandes en ubicaciones no tan buenas probablemente no aumentarán su valor. Tenemos una ubicación AAA (ciudad grande + gran lago justo en la puerta) y aun así estoy seguro de que actualmente nadie pagaría los 1,2 millones invertidos ya en nuestra casa. Máximo apuesto a 900k... y aun así el grupo de compradores aquí en el este probablemente sea extremadamente pequeño. Si acaso, este "estrato" construye por sí mismo. Solo espero no tener que vender nunca, aunque me gustaría construir una vez más.

Contablemente te doy la razón. Sin embargo, por otro lado también existe la inflación. Con el nivel deseado del 2%, está en una altura similar a la depreciación. Siempre que no se deje la casa en completo abandono, sino que se usen las reservas para hacerle mantenimiento constante, la casa debería mantener un valor similar.

Bajo la suposición de que haya un aumento mayor en las tasas de interés, obviamente el mercado cambiará y será ciertamente más fácil vender casas a nivel normal que la tuya. En eso estoy de acuerdo contigo. Aunque actualmente no me puedo imaginar que las tasas suban masivamente de nuevo. La próxima crisis ya está a la puerta y aquí en Europa ni siquiera hemos empezado a subir la tasa de interés principal. O bien sucede un gran colapso y la UE se rompe, en cuyo caso volvería a haber tasas más altas para Alemania, o bien seguimos estancados en niveles bajos (por debajo del 3%).

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