Aquí estás mezclando dos cosas. Primero la decisión de si comprar o no el activo casa. Tiene un rendimiento seguro del 6,8 por ciento y cuesta 300.000.
Totalmente independiente de eso está la financiación del activo. Esa es una segunda decisión financiera, que por sí sola puede tener un valor presente positivo o negativo. Es decir, pago un 2 por ciento de interés para obtener un rendimiento seguro del 6,8 por ciento. Entonces, ¿qué hago? Hmm...
Los costos de mantenimiento los puedes calcular como descartables durante 10-15 años. Los primeros 5 años están cubiertos por la garantía, después, según la doctrina, continúan aproximadamente con 2,50 - 3,00 euros por m² y año. ¿Eran 125 m²? Entonces, correspondientemente, 350 euros al año.
Esto es, perdón, erróneo de principio a fin.
El único cálculo comparativo razonable ya fue realizado por en el comentario #70. Mi crítica a eso fue que solo se puede calcular así si se va a vender la casa. Además, el momento de venta elegido me pareció arbitrario porque, entre otras cosas, está
antes de lo siguiente:
Pero, ¿qué valdrán 45.000 € (1€/m² x125m² x12 meses x30 años) dentro de 30 años si también consideras la inflación?
Si después de 30 años tienes que rehacer el techo, baños, electricidad, calefacción, etc., en mi opinión no te bastará con eso.
Subestimas todas estas inversiones de capital. Además, calculas mal la reserva para mantenimiento.
El verdadero ahorro por la casa es muy sencillo de ver. El ahorro en alquiler
a partir del momento de la última cuota. Hasta entonces has estado construyendo patrimonio y pagando intereses. El rendimiento del patrimonio ha fluido
hasta entonces hacia la construcción del patrimonio.
El ahorro porcentual anual no proviene solo del pago de 300k, sino de los 300k más todos los intereses más todos los costos de mantenimiento acumulados hasta entonces. Se reduce además por las reservas para mantenimiento, que calculas completamente mal y que, como ya se dijo correctamente, incluso con reservas conservadoras siguen siendo insuficientes en la primera renovación importante.
La gran diferencia con, por ejemplo, las acciones es que en los - digamos -
quince años en los que usas el ahorro del alquiler para construir patrimonio amortizando el crédito, no generas efectos de interés compuesto que en las carteras de acciones funcionan desde el primer euro y el primer día. Esa diferencia, que afecta al período de amortización (que en el ejemplo concreto con 15 años ya es corto), debes calcularla adicionalmente. Pero no lo haces.
Si realmente quisieras comparar casa y bolsa, además, no deberías usar la rentabilidad sobre el capital propio invertido, sino sobre el valor del patrimonio. Eso significa efectivamente: cuanto mayor sea la plusvalía de la casa, menor será (!) tu rentabilidad que puedas usar para la comparación. (Por eso vender y mudarse a un piso adecuado para la edad puede ser tan atractivo al final, si la casa realmente se revaloriza bien).
De estos argumentos se puede deducir lógicamente que estás haciendo un cálculo optimista.
Que aquí se separen semánticamente los procesos porque es útil para la contabilidad no cambia la realidad detrás de los números. Por estas razones considero tu aportación objetivamente incorrecta.