¿Qué podemos financiar?

Si vendiera la casa después de 10 años por un valor de 30.000 €, tendría 239.000 € en mano. Como inquilino con un interés del 1% solo 167.000 €. Eso para mí es un beneficio de 72.000 €.

Esto es, con todo respeto, la madre de todos los errores de principiante.

Al principio, mi interés estaba sobre todo en el dicho de que las casas unifamiliares habitadas por sus dueños son útiles como previsión para la jubilación. Ahora, reducir arbitrariamente el periodo de análisis a 10 años no es eficaz. Si elijo la ventana temporal correcta en una época de aumentos garantizados de valor, puedo obtener resultados "buenos" (= que parecen buenos) casi a voluntad.

Además, el 1% está arbitrariamente bajo. Quien se ocupe un poco de inversiones, logra >5% en la bolsa durante muchos años como promedio, o adquiere propiedades para alquilar (donde otros te construyen el capital con sus alquileres en frío).
Como tú mismo calculaste, eso es suficiente para superar incluso tu casa en el periodo de 10 años. Sin embargo, el efecto del interés compuesto realmente se nota solo en períodos más largos, por lo que, incluso si tu casa está pagada, apenas puedes ahorrar para alcanzar rendimientos similares al momento de la jubilación.

Lo correcto sería calcular cuánto te ahorra una casa pagada en la vejez y comparar si ese ahorro es mayor o menor que la rentabilidad de otros productos de inversión que podrías haber construido con los mismos pagos iniciales y continuos que requiere una casa durante el mismo período en que vives allí. Solo así funciona.

Si no se ponen 10 años y 1%, sino 30 años y 5% (que considero mucho más realista), la situación para la casa se vuelve rápidamente sombría...

Aparte de que ustedes ya están sólidos con una amortización total a 15 años (¿he entendido bien?): la gente común hoy en día tiende a construir con un objetivo de pago de 20 años o más. Eso empeora aún más la situación para la casa en el análisis.

La reserva debe salir de ahí, o ¿se la darías a un comprador potencial después de 10 años?

Si se ha consumido, por supuesto. Y de lo contrario, llega un comprador después de 10 años y dice que la calefacción pronto debe ser renovada, eso lo descuenta del precio de la casa.
Por eso no se puede dejar sin considerar.

Asimismo, puedes calcular tranquilamente una revalorización. Incluso Kommer, el mayor enemigo de las casas unifamiliares que existe, ve que las casas aumentan su valor un uno por ciento por encima de la inflación.

Pero de manera realista, se puede asumir al menos 400 mil después de 10 años. En el área metropolitana de Dresden, los precios de las casas están aumentando actualmente un 8 por ciento anual según el índice DTI.

Puede ser cierto bajo las condiciones actuales, pero nunca se sabe qué pasará. Por eso mi cálculo fue más conservador.

Esto es, con perdón, la madre de todos los razonamientos simplistas.

Al principio, especialmente me interesaba la frase de que las casas unifamiliares habitadas por sus dueños sirven como previsión para la vejez. Ahora restringir arbitrariamente el período de análisis a 10 años no es productivo. Si elijo la ventana de tiempo correcta en una época de aumentos de valor garantizados, puedo obtener resultados "buenos" (= que se ven bien) casi a voluntad.

También puedo hacer el cálculo para 30 años y afirmar que entonces las acciones deberían tener fácilmente un rendimiento superior al 10%, si después de 15 años no tengo más cuotas, incluyo el aumento del alquiler y la valorización del terreno.
En mi opinión, ya he calculado de manera muy conservadora.

Dejando aparte que ustedes con un pago total a 15 años (¿he entendido bien?) ya están sólidos: la persona común hoy en día construye con un objetivo de pago a 20 años o incluso más. Esto empeora aún más el análisis para la casa.

El plazo planeado con una amortización inicial del 2% iba a ser mucho más largo. Debido a un aumento salarial considerable, desde el principio podemos aprovechar cada año la amortización extraordinaria completa.
Puede que eso juegue a nuestro favor.

También he subrayado que el cálculo solo se aplica a nosotros y que en otras circunstancias puede ser muy diferente.

El valor de una casa en realidad nunca sube, sino que siempre baja (desgaste).. si algo sube, entonces es el terreno. Si los precios de los terrenos seguirán subiendo tan fuerte como hasta ahora, es pura especulación. Si las tasas de interés en algún momento vuelven a ser claramente más altas (y eso debería pasar)... ¿qué crees que sucede entonces? El círculo de personas que pueden financiar 500..600k (y eso es lo mínimo, porque los precios de la construcción seguramente no bajarán, eso nunca ha ocurrido) a unos pocos por ciento de interés, se reduce considerablemente. Además, las personas con ingresos relativamente altos prefieren construir ellas mismas y no comprar propiedades existentes. Entonces, ¿quién va a comprar todas las casas? Se suma la población que cada vez envejece más y que entonces quiere salir de las casas (porque son muy grandes). En resumen, todo no pinta tan bien... casas pequeñas en la mejor ubicación quizás mejor.. las casas más grandes en ubicaciones no tan buenas probablemente no aumentarán de valor. Tenemos una ubicación AAA (gran ciudad + un gran lago delante) y aun así estoy seguro de que actualmente nadie pagaría los 1,2 millones ya invertidos en nuestra casa. Máximo apuesto por 900k... y aun así la cantidad de compradores aquí en el este probablemente sea muy pequeña. Si acaso, ese "segmento" construye la casa por su cuenta. Solo espero no tener que vender nunca, aunque me gustaría mucho construir otra vez.

El valor de la estructura también aumenta con la inflación, más precisamente con los precios de construcción. Palabra clave costos de restauración. La mampostería, la losa, etc. tampoco están sujetos a depreciación.

Los terrenos en zonas urbanas se están volviendo cada vez más escasos, en muchos lugares ya simplemente no se puede construir de nuevo.

Lo que nadie te pagará son, por ejemplo, tus aficiones KNX. Incluso si haces un baño de color rosa, puedes contabilizarlo como una pérdida desde el punto de vista financiero.

Además, el 1% está arbitrariamente bajo. Quien se interesa un poco por la inversión, obtiene >5% en la bolsa durante muchos años en promedio, o adquiere bienes inmuebles para alquilar (donde otros construyen tu capital con sus rentas frías).

Blablabla..
Los últimos 20 años el rendimiento del MSCI World GTDR fue del 4,87 por ciento anual antes de todos los impuestos a nivel de fondos, nivel personal, ratio de costos del fondo y antes de la inflación.

La rentabilidad real fue entonces del 1 - 1,5 por ciento con el 100 por ciento en acciones (ETFs). Se puede hacer, es arriesgado.

En una casa, la mayor parte de la rentabilidad proviene del alquiler ahorrado. Esta forma de rentabilidad es menos riesgosa que los bonos del estado o el depósito a la vista.

En el área metropolitana de Dresde, los precios de las viviendas están aumentando actualmente un 8 por ciento anual según el índice DTI.

Quizás por el momento, totalmente incierto si esto se mantendrá a largo plazo. Un pariente se dejó convencer a principios de los 2000 en Barcelona para pedir prestado a un nivel exorbitantemente alto sobre su propiedad en régimen de propiedad horizontal y comprar una segunda para alquilar. En ese entonces, los bancos financiaban casi todo. La justificación: "Todo seguirá encareciéndose y aumentando su valor". Mal asunto, ni siquiera allí los precios crecieron indefinidamente. Aún hoy lucha por pagar los créditos. Cabe destacar: Los apartamentos están en el centro histórico de Barcelona y no en las afueras de Dresde.
Lo que está ocurriendo actualmente en el mercado inmobiliario aquí en Alemania y, en cierta medida, también en Estados Unidos (incluso en zonas medianamente rurales) recuerda mucho a lo que pasó en EE.UU. y España antes de 2007. Por lo tanto, Steffen80 tiene toda la razón: Como inversión a largo plazo, las acciones son mucho más sensatas. Las caídas temporales se recuperan mucho más rápido que en el mercado inmobiliario.