¿Qué podemos financiar?

Tenéis unos ingresos estupendos, pero también precios brutales que pagar. Algunas cosas no están claras:

- ¿Cuándo estará pagada la vivienda alquilada y generará flujo de caja neto?

- ¿Sería posible el primer hijo también en vuestra vivienda actual?

- ¿Es el inmueble un terreno y habéis calculado costes de construcción sobre él, o es una casa ya construida?

Motivo de las preguntas: No puedo ver si podría tener sentido vender la vivienda para tener más capital líquido. Pero con ello se pierde un título pensionable, tanto para vivienda propia como para la jubilación...
Además, nunca podréis ahorrar tanto como ahora, porque ahora mismo vivís incomparablemente barato para los estándares de Múnich.
Si tenéis un terreno en mente, yo en vuestro lugar compraría ahora el terreno. Este también mantendrá su valor o incluso aumentará en vuestra zona con la subida de intereses. Las casas ya construidas podrían quizás ser más fáciles de conseguir después.

Con una tasa de ahorro de 4.500, por cierto, creo que excepcionalmente ahorráis más rápido que suben los precios. Así que, dicho de manera rápida, en vuestra situación seguiría ahorrando y no construiría/compraría todavía, por eso también mi consejo sobre el terreno.

Es posible (de lo contrario, varias entidades bancarias no ofrecerían la financiación), si ambos trabajan toda su vida. La pregunta es si quieren pagar más de 3.000 € al mes al banco o si hay alternativas como, por ejemplo, una propiedad en condominio, un poco más de desplazamientos. Además, su estilo de vida se restringirá, sobre todo cuando haya un niño.

Ustedes deben decidir cuánto vale una casa para ustedes.

Al suroeste de Múnich puede que no sea la dirección correcta para buscar en cuanto a precios (¿cerca de Starnberg?). Pero por ese precio (si es una casa o un apartamento de alrededor de 100 m²) supongo que NO está dentro del área urbana de Múnich. El desplazamiento ya está - lamentablemente - incluido. Dependiendo de la ubicación exacta, incluye uno o dos de los mayores atascos en el área de Múnich (aunque los atascos ya están presentes en las calles en todas partes...).

Como a mí mismo me interesaba la situación actual: 3 habitaciones, 63 m² en M-Aubing por 526.900 es, rápidamente, lo más barato que encontré. Ok, en el mismo complejo también hay 41 m² por un precio inmejorablemente bajo de 343.900 según Immoscout, pero dos habitaciones son demasiado pocas si se desea tener hijos.

Si también para ustedes sería imaginable, en el peor de los casos, volver a vender, en mi opinión se podría intentar. También depende de la cuota que quieran alcanzar.

Si ahora el objeto cuesta 800k€. Ya se han ido 80k€. Por lo tanto, solo quedan 60k€ menos el colchón. Eso sería una financiación del 92,5%.

Como garantía, podría servir la carga hipotecaria libre sobre el objeto alquilado.
Entonces, tal vez se podrían obtener hasta 50k€ más y posiblemente se podría estar por debajo del umbral del 90%.

Con una tasa de ahorro de 4.500, por cierto, opino que por una vez ahorran más rápido que suben los precios.

Esa es una pregunta que me he hecho de vez en cuando. Puede ser, ahorro y apenas alcanzo el aumento de precios, ¿pero tal vez porcentaje de capital propio sea mayor?

Solo como ejemplo: 500.000 € precio de compra, digamos, sin capital propio (excepto los costos adicionales). Resulta en un financiamiento del 100%. Ahora se ahorra un tiempo, entonces aunque el precio de compra sea 600.000 €, también se ha acumulado un capital propio de 100.000 €. La suma del crédito es igual, pero solo se debe hipotecar el 83% y se está en mejores condiciones.

En TH tuve un impuesto de adquisición de propiedad del 6,5%, eso se ve mucho mejor en Baviera. El agente inmobiliario quería 5,95%. Eso suma bastante. Si solo se aplican estos costos al terreno (porque uno mismo construye), también se ve más favorable que en una casa ya construida.

Solo como ejemplo: 500k€ precio de compra, digamos, sin capital propio (excepto los costos adicionales). Esto resulta en un financiamiento del 100%. Ahora se ahorra un tiempo, se tiene entonces un precio de compra de 600k€, pero también se ha acumulado 100k€ de capital propio. La suma del crédito es la misma, pero solo se debe financiar el 83% y las condiciones son mejores.

Si se calcula de manera aproximada, el interés debería reducirse casi a la mitad debido a la mejor financiación, para que con la misma cuota se amortice 600k tan rápido como antes los 500k. Difícil de imaginar.

Entonces vuestro alquiler es una ganga. Seguiría pagando alquiler aquí y ahorrando bien capital propio. ¿O vais a quedaros en Múnich toda la vida?