Pregunta de comprensión sobre la viabilidad financiera

Puedo darte valores de experiencia gracias a muchos amigos/familiares que están construyendo.
Con nosotros, debido a la cercanía a Múnich, los precios actuales de los terrenos oscilan entre 800 y 1000€.

1) Con nosotros va así (costos totales aproximadamente 730k):
- pequeño terreno de 330m²
Sería más bonito de otra forma, pero ya suficientemente caro...
- De 5k netos al mes, anualmente van 22k (+esperemos 14k de amortización especial) a la casa, por lo que tiene una prioridad muy alta en comparación con otro consumo
- Ya ahorrados 200k
(también apoyo de los padres, ya que vivimos sin pagar alquiler)
- Mucho trabajo propio
- Estatus de funcionario, es decir, sin trabajo a tiempo reducido ni desempleo

2) En amigos va así (costos 1 millón)
- Mencionados trabajos en BMW/Siemens
- 300k de capital propio ahorrado mediante austeridad y buen ingreso
- 200k de donación (100k cada uno de los padres)
- 500k de crédito como nosotros también con un ingreso algo mejor
- Pueden superar el subsidio por trabajo a tiempo reducido y el desempleo, ya que 500k con ese ingreso no es el límite

Y según mi opinión, en ese rango se mueven también nuestros otros amigos que acaban de comprar/construir, aunque realmente solo lo sé con certeza de esta pareja.

¿Puedo preguntar qué es lo que les atrae tanto a las ciudades? Yo vivo al norte de Hannover y hago un viaje diario de unos 45 minutos. Está en el límite pero todavía es soportable. Como funcionario estatal, por ejemplo, uno tiene la posibilidad de irse lejos de Múnich. Al menos a medio plazo.

El tiempo de viaje desde nuestra ciudad a Múnich es casi 1 hora y 60 km, es decir, más que desde donde tú estás.
Nuestros amigos hacen ese viaje a diario debido a los mencionados trabajos en Siemens y BMW.

En lo que a nosotros respecta, NO necesitamos Múnich para nada. Quizá vamos a Múnich 1 o 2 veces al año.
La ciudad en la que vivimos es desde hace generaciones nuestro hogar y simplemente no queremos irnos (solo porque esté "cerca" de Múnich...)
Quizás habría sido una opción para nosotros mudarnos a 30 km de distancia, pero allí nos saldría más caro en dos direcciones y en las otras tampoco es barato.
Por eso preferimos tener, en vez de 100 m² más, a nuestros padres, suegros, abuelas y hermanos cerca.

Las cifras según IGM Bayern, es decir, en Alemania realmente no se puede ganar más como empleado por convenio. Para mí, de alguna manera todo está relacionado. Simplemente hay mucha más gente que lleva a casa 100k brutos por persona. Eso multiplicado por 2 o 1,75 (debido a los hijos), ya da un buen neto. En ese caso, una cuota de 3-4k no es problema y con eso se puede hacer algo razonable en casi cualquier gran ciudad alemana (con pocas excepciones).

El cálculo falla porque asumes que ambos trabajan en una empresa IGM. Y además asumes que automáticamente se tiene el nivel salarial más alto con 40 horas.
IGM suele ser 35 horas. Hoy en día no se logra tan rápido el nivel salarial más alto. Esos tiempos ya pasaron. A menudo no trabajan ambos en IGM.

Además: los precios absolutos de los salarios por convenio no aumentan en la misma medida que los precios de las propiedades. Por 300€ más brutos al mes tienes 1000-1500€ más en costos de financiamiento al mes. Hay una diferencia considerable. Por eso digo: esta discusión sobre los convenios y los empleadores solo tiene sentido si los ingresos dependieran de la ciudad y no del estado federal.

Puedo darte datos basados en la experiencia de muchos amigos/familiares que están construyendo.
Aquí, debido a la cercanía con Múnich, los precios de terrenos son actualmente de 800 a 1000€ por metro cuadrado.

1) Así es con nosotros (costos totales aprox. 730k):
- Terreno pequeño de 330 m²
Otro sería más bonito, pero ya bastante caro...
- De 5k netos al mes, anualmente van 22k (+ ojalá 14k de amortización especial) a la casa, así que tiene un lugar muy alto en comparación con otros consumos
- Ya ahorrado 200k
(también ayuda de los padres, por vivir sin pagar alquiler)
- Mucho trabajo propio
- Estatus de funcionario, es decir sin trabajo corto ni desempleo

2) Así es con amigos (costos 1 millón)
- Los trabajos mencionados en BMW/Siemens
- 300k de capital propio ahorrado mediante frugalidad y buenos ingresos
- 200k de regalo (100k de cada uno de los padres)
- 500k de crédito como nosotros, con ingresos algo mejores
- Pueden aguantar trabajo corto y desempleo, porque 500k con esos ingresos no es el límite

Y en ese rango, en mi opinión, se mueven también otros amigos que acabaron de comprar/construir, aunque realmente solo sé de este par con exactitud.

El estatus de funcionario es en verdad un lujo adicional que asegura la financiación. Pero ¿puedo preguntar?: ¿consideras justificables los sacrificios que tuviste y tienes que hacer con esa frugalidad por un terreno de 330 m²? ¿Todavía tenéis jardín o crees que son 330 m² de jardín y no de terreno incluyendo la superficie construida?

El cálculo de tus amigos parece plausible. Pero tienen 300k guardados. Ahora claro depende de cuánto tiempo se necesite para eso. Porque es cierto que un factor decisivo es cuánto capital propio (sea generado o donado) se tiene. ¡500k€ de capital propio reducen mucho los intereses y por ende los costos totales!

Pero es muy bueno ver que muchos lo consiguen.
Admito que aquí tengo aún la mentalidad: antes de gastar una fortuna absoluta en una casa pequeña + terreno (~4-500 m² de terreno total) y ahorrar por todas partes, prefiero seguir de inquilino y evitar el riesgo de desempleo, trabajo corto, enfermedad y mantener las vacaciones con la familia, tiempos de trabajo más cortos cuando haya niños, etc.

Pero por supuesto mi mentalidad aún puede cambiar.

¿Puedo preguntar qué es lo que les atrae tanto a las ciudades? Yo vivo al norte de Hannover y hago unos 45 minutos de viaje todos los días. Está al límite, pero aún se puede. Como funcionario estatal, por ejemplo, tienes la posibilidad de salir de Múnich. Al menos a medio plazo.

Mi tiempo es demasiado valioso. Actualmente, debido a un viaje de trabajo, hago 90 minutos de viaje al día. Trabajo 9-11 horas al día. Más 45 minutos de pausa obligatoria. Así que estoy mínimo 12 horas fuera de casa por trabajo. Si puedo reducir el tiempo de desplazamiento a 30 minutos al día y además estar más céntrico en mis asuntos cotidianos como compras, cultura y deporte, para mí es una gran mejora en calidad de vida.
Además, siendo honesto, no quiero que mis hijos tengan que desplazarse más tarde a la escuela. Ellos deberían poder ir caminando o en bicicleta a la escuela hasta el bachillerato. Calidad de vida de los niños por tener más tiempo libre.

Todo esto es cuestión de gustos personales. Por eso también hay tanta disposición a alquilar. Pero sigue siendo una pena que deseos tan normales excluyan una casa debido a esos precios del terreno.

Entiendo muy bien tus consideraciones básicas.
Existe un [Kaufpreisatlas] (creo que creado por Spiegel), que relaciona los precios promedio de compra con los ingresos netos medios anuales de la población local. Hay zonas en Alemania donde se pagan 15 salarios anuales por una casa. Y zonas (Baviera), donde se pagan más de 100 salarios anuales.
Ahí juega un papel la herencia disponible en ese lugar. Y la demanda. En Alta Baviera simplemente mucha gente quiere vivir. Es una zona bonita.

Con tus premisas, todos los indicios apuntan al alquiler en la ciudad grande.
Te expresas como si cada uno tuviera derecho a la [dir eierlegende Wollmilchsau]. Todo urbano y céntrico, a poca distancia caminando. Pero con un terreno amplio. Todo eso a un precio que cualquier persona normal pueda permitirse.

La tierra es un recurso limitado. Lo que quieres, lo quiere casi todo el mundo. ¿Cómo se supone que eso funcione?

El cálculo falla porque asumes que ambos trabajan en la empresa IGM. Y además asumes que automáticamente se está en la categoría salarial más alta con 40 horas.
En IGM generalmente son 35 horas. Hoy en día no se alcanza tan rápido la categoría salarial más alta. Esos tiempos ya pasaron. A menudo no trabajan ambos en IGM.

Además: los precios absolutos de los salarios tarifarios no son proporcionalmente más altos que los precios inmobiliarios. Con 300€ más brutos al mes tienes 1000-1500€ más en costos de financiación al mes. Ahí hay una brecha considerable. Por eso digo: esta discusión sobre los convenios colectivos y sobre los empleadores sólo tiene sentido si los ingresos dependieran de la ciudad y no del estado federal.

No, no hay ninguna falla. Es un hecho que los salarios en estas regiones de alto precio son más altos que en el campo. La diferencia es que, por ejemplo, los ingenieros en el campo también empiezan en una categoría salarial más baja o renuncian a un complemento por horas extras (una descripción de puesto generalmente deja margen para interpretaciones). Pero en regiones de alto precio no captas profesionales así, ahí se debe pagar en consecuencia.

Por cierto, la categoría salarial más alta y 40 horas son actualmente cerca de 110k (sin participación en beneficios) y cualquier líder de equipo/grupo/departamento es AT, por lo que el inicio es más bien entre 120-130k. Junto con IGBCE es simplemente lo mejor en cuanto a convenios colectivos.

Además, claro que hay que ver que en ciertas regiones a menudo hay una concentración mayor de estos empleadores que pagan muy bien. Solo como ejemplo algunos empresas industriales en la región de Stuttgart como Bosch, Porsche, Daimler, Festo, Trumpf, Mahle, Siemens, etc. Por favor, investiga cuántas personas emplean sólo estas empresas. Por eso no es tan improbable que la pareja también tenga un trabajo bien pagado. Pero no es de extrañar que una casa pareada ya cueste allí entre 700-800k. Los empleados de las empresas mencionadas pueden pagarlo relativamente fácil.