¿Están realmente sobreestimados los aproximadamente 3.000 € por metro cuadrado en BaWü?
Absolutamente no. Yo construyo en el sur de SIG y el contratista general recibe unos 400.000 € por una casa de unos 135 m² sobre losa de cimentación. Por supuesto, ahí hay algunas cosas que se podrían omitir o hacer más baratas (geotermia, KfW40+), pero él también asume algunas cosas que normalmente se cargan al propietario, por ejemplo, movimientos de tierra, servicio de arquitecto, electricidad de obra. Los costes de construcción puros están, por tanto, algo por debajo de los 3000 €, pero esos son precios de hace aproximadamente un año. Desde entonces ha subido el precio. Y algunas cosas no podrás ahorrar, por ejemplo, la fotovoltaica.
Con una anualidad del 3,5 % y un préstamo de 600.000 € llego a unos costes de financiación + costes adicionales de 1.600 €. ¿Dónde está mi error de cálculo para llegar a 2.500 €? Los 750.000 € indicados se deben ver descontando el capital propio.
Con un préstamo de 600.000 €, una cuota de 1.600 € es apenas un 2 % de amortización, dependiendo del interés aplicado. Con eso tienes un plazo de entre 35 y 40 años. Demasiado largo. Con un interés del 1 %, después de 10 años aún tendrías una deuda pendiente de 460.000 €. Muy peligroso si durante ese tiempo los intereses suben notablemente.
Si eliges un plazo de interés fijo más largo, el interés sube en consecuencia y casi no amortizas nada. Además, las tasas probablemente subirán, por lo que dentro de 2 años no obtendrás un 1,0 %, sino quizá un 1,5 %. Y ahora mismo disponéis de poco capital propio para unos intereses realmente buenos. Por lo tanto, el 1 % está calculado un poco optimistamente.
La regla mencionada de 400 € por cada 100.000 € de préstamo corresponde a un plazo de unos 23-25 años. Por lo tanto, tampoco es un plazo corto, pero está dentro de lo normal.
6 x 400 = 2400, para 650.000 serían unos 2600 € al mes. 600-650k son por tanto aproximadamente 2.500 € al mes.