¿De 0 a 100 en 3 años, es realista? | Obligación de construcción

Con un crédito de 600.000€ y una cuota de 1600€, la amortización es solo un poco más del 2%, dependiendo del tipo de interés aplicado. Así, la duración sería de 35 a 40 años. Demasiado tiempo. Con un interés del 1%, después de 10 años todavía tendrías una deuda residual de 460.000€. Muy peligroso si mientras tanto los intereses suben considerablemente.

Primero partí de una amortización del 2%, quizás tengas razón y deberíamos optar por una amortización más alta. Sin embargo, en principio no me parece mal tener que pagar durante 40 años.

La frase es clara. Listo para ocupar significa que está listo para mudarse. Pisos, pintura, todo hecho.

Espero poder hablar la próxima semana con la persona responsable para saber qué tan estricto es realmente el plazo establecido. Si realmente son 3 años sin excepciones, nuestro plan también es un poco demasiado ambicioso o no podríamos ahorrar el capital propio que buscamos en ese tiempo.

Primero partí de un 2% de amortización, tal vez tengas razón y deberíamos tomar una amortización más alta. Sin embargo, no me parece grave tener que pagar durante 40 años.

El 2% de amortización inicial proviene de épocas en las que los intereses eran más altos. Actualmente eso es muy poco.

1. Refinanciación: Con un interés alto puede ser tu ruina. Aunque no te arruine financieramente, puede retrasar significativamente el momento de la amortización total. Aunque sean muy jóvenes, una financiación así se termina justo antes de la jubilación.
2. Ahora tienes una casa nueva en la que no se rompe nada. En 30 años tendrás una casa antigua. En 40 años probablemente ya habrás cambiado la calefacción, la cocina y los baños varias veces. Todo eso también consume dinero. Por supuesto, uno puede vivir en una casa así hasta que se caiga, pero no tiene por qué ser así.

Me parece mejor que reglas como x% de amortización inicial considerar el plazo del crédito. Y planificarlo con el margen adecuado para que la refinanciación no se convierta en un desastre.

(Energía geotérmica, KfW40+)

Pero de alguna manera tampoco encajan realmente. Incluso en el frío SIG, una "bomba de aire" debería manejarlo, especialmente porque no tienes 250 m² de superficie habitable.

Absolutamente no. Construyo en el sur de SIG y el GU recibe unos buenos 400.000 € para una casa de unos buenos 135 m² sobre losa de cimentación. Por supuesto, hay algunas cosas que se podrían omitir o hacer más baratas (geotermia, KfW40+), pero él también asume algunas cosas que normalmente se cargan al propietario, por ejemplo, trabajos de tierra, servicios de arquitecto, electricidad de obra. Por lo tanto, los costos puros de construcción están un poco por debajo de los 3000 €, pero eso es con precios de hace casi exactamente un año. Mientras tanto, se ha vuelto más caro. Y algunas cosas no las podrás ahorrar, por ejemplo, la fotovoltaica.

Con un crédito de 600.000 €, la cuota de 1600 € es solo un poco más del 2% de amortización, según el tipo de interés aplicado. Eso te da un plazo de 35-40 años. Mucho tiempo. Con un interés del 1%, después de 10 años aún tendrías una deuda residual de 460.000 €. Muy peligroso si mientras tanto las tasas de interés suben considerablemente.
Si eliges un plazo de tipo de interés más largo, el interés aumenta en consecuencia y apenas amortizas. Como agravante, hay que añadir que probablemente las tasas de interés subirán, es decir, dentro de 2 años no conseguiréis un 1,0% sino quizás un 1,5%. Y actualmente tenéis poco capital propio para los tipos de interés realmente buenos. Por lo tanto, el 1% tiende a estar calculado demasiado optimistamente.
La regla general mencionada de 400 € por cada 100.000 € de crédito corresponde a un plazo de unos 23-25 años. Así que tampoco es una financiación a corto plazo, pero todavía dentro de lo razonable.
6*400 son 2400, para 650.000 serían 2600 € al mes. 600-650k son unos 2500 € al mes.

Aquí 793k de crédito, cuota con amortización del 2% 2.260 euros, interés del 1,42%, financiación casi al 100%.

Básicamente no veo muchos problemas inicialmente en cuanto al capital propio y la posibilidad de conseguir una financiación. Pero consideraría si tiene sentido realizar ahora la construcción de la casa con un alto nivel de endeudamiento y hacer amortizaciones extraordinarias considerables. Así tendrán los precios de hoy y podrán fijar los intereses desde ahora.

Hagan lo que Wilder Süden describió. No ahorren tanto tiempo, ¡el crédito es tu amigo! Nosotros, por ejemplo, comenzamos con la planificación en enero del año pasado, y la primera pala fue en octubre. Si son tan estrictos ahorrando, en mi opinión no les puede pasar nada. El problema que tendrán con las subidas de precios de la construcción será en los próximos años, ¡y contra eso no pueden ahorrar! Solo de 2021 a 2022 fue un 10% o más.

Para que se orienten sobre qué consiguen por su dinero (precios 2021/2022, zona rural del sur de Baviera). Nuestra casa KFW 55 con vivienda anexa (en total 220 m²) nos cuesta 650.000 euros. Diría que la casa es de estándar bueno sin (mayores) adornos.

Esta casa desde la semana pasada (gracias a la eliminación de la subvención KfW 55) es 57.500 euros más cara. Por suerte tenemos una aprobación. KfW 55 probablemente se convertirá en la casa estándar nueva, lo que significa que no se puede hacer más barato.

Para que te asustes por completo: en el precio no hay garage, no hay instalación fotovoltaica, no hay almacenamiento de baterías, no hay “Smart-Home” (excepto persianas/cortinas eléctricas controladas automáticamente), no hay un terreno, ni exteriores ni otros costes adicionales, y tampoco cocina considerada. Por lo tanto, en el sur de Baviera, llegarás a unos 3.000 euros/m² si te mantienes en este estándar. Nosotros pagamos gracias a la subvención KfW sólo 2.750 euros/m². Pero ya no existe esta subvención.

Si quieres convertir un KfW 55 en un KfW 40+, necesitas aislamiento adicional, instalación fotovoltaica/almacenamiento. Tengo una oferta para 10 kWp fotovoltaicos con 10 kWh de almacenamiento por 25.000 euros. Aislamiento adicional quizás 15.000 euros. Cuenta unos 40.000 euros. Así que la casa, si tuviéramos KfW 40plus, costaría unos 700.000 euros.

2021/2022 sin contar terreno ni cocina.