低自有资金融资合理吗？

我现在先约了几家银行的时间，想先拿几个数字。很明显，我们至少要用自有资金来支付附加费用，否则会很贵。但问题是，通常只有达到20%的自有资金比例才能获得更好的利率。以40万欧元计算，就是8万欧元。即使非常节省，这也是一笔巨大的钱。当然没人知道收入等会如何变化，但等待的问题是，这会使还款时间向后推迟。此外，我每年都“烧掉”1万欧元的租金。所以目前来看，支付1500欧元的还款和每月留出500欧元用于特别还款，比起在支付租金之外再存1500欧元要简单得多。

我现在先预约了几家银行，想先了解一下利率。很清楚的是，我们至少得用自有资金来支付附加费用，否则会很贵。问题是，通常只有当自有资金达到20%以上时，才能获得更好的利率。对于40万欧元来说，那就是8万欧元。即使非常严格地攒钱，这也是一大笔钱。
当然没人知道收入等会如何变化，但等待的问题是还款的时间也会相应推后。而且我每年还有10000欧元的房租“烧掉”。所以目前来说，每月支付1500欧元的还款，再留500欧元做额外还款，要比每月在付房租的同时再存1500欧元要容易。

思维错误！你在房租上没有“烧钱”……你期间是住在里面的。如果你也想省房租，那就干脆搬出去吧。

我确实把“verbrennen”（焚烧）加上了引号。当然我清楚，我为此也会得到一份回报。新建房屋的条件会有所不同。地皮的价格可能会略有上涨，但在我考虑的那个区域这仍然是可控的，因为那里的每平方米价格还不到200欧元，也就是说它们大约只占总预算的25%到30%。纯粹的建筑成本上涨幅度合理，如果我三年后建造房屋，那房屋也会比现在年轻三年。二手房目前（并且未来五年内很可能也是如此）价格每年轻松上涨4%到5%。而且许多已出售的房屋本身就比较旧，因此年龄相差三年通常不会有太大区别。此时，房屋的整体状况或翻新程度才是更关键的因素。

现在回到我的计算：
我打算每月偿还大约1500欧元贷款，并计算约500欧元的附加费用（这可能需要针对选定的房产做更精确的预算）。也就是说，月支出约为2000欧元，期限约25年（如果我以36万欧元贷款额、2%利率和3%偿还率计算，则期限为24年）。如果我等待4年以积累更多自有资金（假设这足以达到20%的自有资金比例），那么在相同条件下（29万欧元贷款额，2%利率，4.2%偿还率）我可以在19年内还清贷款。实际上，我会提前一年还清贷款，而且可能会因为自有资金更多而获得更低的利率。相对较高的偿还率使得0.3%到0.5%的利率差异不至于造成太大影响（大致相同的贷款期限，每月负担减少50欧元）。如果考虑提前1年还清贷款，或者更保守地规划1.5年提前，那么差额为1500欧元×18个月=27000欧元。假设我四年之内要攒下7万欧元，每月需要额外支付1450欧元，这加上我1100欧元的暖气租金，总共2550欧元，比房贷及附加费用共2000欧元多出550欧元。550欧元×12个月×4年=26400欧元，大致相当。钱要么付给银行，要么付给房东（我基本上更喜欢房东，但最终我也很自私）。要么我完全算错了，要么事实上两者差别不大。当然，我还得考虑，未来可能会获得更优惠的贷款条件，但另一方面，房屋价格也可能上涨。最坏的情况是价格上涨10%，那我还需多攒两年钱。假如我每个月存1000欧元以达到目前相当的月支出水平，那么我得存六年，这让这个计算更不利。

两种方案的变量数量大致相同，风险都存在。另一方面，现阶段买房的优势是我可以马上住进新房（空间更大，没有其他住户，可以自由装修等等），而且这27000欧元不是现在得付，而是23年后才需要支付。当然这只是推迟支付，但从一方面来看，最终多付一年可能更容易接受，也就是说现在每月多支付500欧元，而考虑到通货膨胀的影响，20年后工资很可能比现在高得多。

或许我现在想得过于天真，但单从经济角度看，我暂时不明白攒自有资金有什么优势，除非考虑到如果在头几年“被迫出售”，可能会大幅亏损。反过来，大部分自有资金也就没了，对我来说区别并不大。

我只是想明确一点……付房租并不是坏事，而且完全合理。我们之前已经非常详细地讨论过“要存多少/多久的自有资本”的问题。你可以看看是否能找到相关的那条帖子。

从纯经济角度来看，这确实并不总是合理的……但我认为一定量的自有资本是绝对必要的，原因如下：从第一天起，你就拥有明显更多的净资产（房子减去剩余债务=净资产），这在遇到问题（工作、健康等）时，能更轻松地出售房产。在这种情况下，与你的银行的谈判地位也应该更好。还有，在储蓄阶段关于理财和每月节约的经验，也是值得的。一个不错的额外好处是：当你搬进去后，每月收入会明显增加（至少对我们而言），因为贷款额明显低于储蓄额。

至于更多的自有资本也意味着能买更多的房子，这一点我就不多说了。不过对许多人来说，这当然也是一个因素。

问候，Steffen

我也是这么理解的。我主要不是非得不顾一切地搬出我的公寓。有一些事情让我觉得不太舒服，但并不是决定性的因素。一个孩子的话我们也有空间，不过我们得改造一个房间，这也要花钱，我个人更愿意把钱花在自有住房上，但这也是次要的。情况也是这样，我们很可能会在最初的兴奋期内多看一些房子，最终还是会晚一点买（可能是年底或者明年年中）。不过目前我觉得房价上涨的风险比利率上升更大。

你毫无疑问是对的，至少在未来五年里，净资产的说法是成立的。之后随着更多的自有资本，净值还会更高，但到那时通常能相对轻松地摆脱这段经历（当然会有损失）。

更多的自有资本=更大的房子，目前对我而言不重要。对我来说更重要的是每月的负担。我其实不想再被绑住，更希望能在可能的情况下进行额外还款。我的妻子有一份稳定的工作（教师，合同制，可能还有晋升为公务员的机会），我至少短期内也应该能找到工作，虽然可能需要做一些妥协。即便如此，维持房子并且冰箱里有食物的可能性还是很高的。虽然我觉得自己的要求已经挺高了，但也有绝对的容忍底线。目前我们看中了一处房产，经过少量装修，总价大约30万欧元（加上附加费用），这是一个我们估计能在20年内轻松还清的金额。

要么我是完全算错了，要么现在确实差别不大。

在假设条件相同的情况下，结果是一样的。如果考虑到价格在四年内上涨了10%，利率上升了2.5%，情况就会不同了。然后还要考虑，是市场在四年内更有可能发生变化，还是四年内什么都没有发生。后者我很难想象。