Finanzierungsvergleich - Jetzt wird es langsam ernst

[nordanney]

Haus kostet 550TE (davon ca 50TE Nebenkosten) + 150TE Sanierung. Eigenkapital wären 150TE. Wie rechnet die Bank ?

Standard ist, dass pauschal 50% der Sanierungskosten von der Bank angesetzt werden. Vieles ist nämlich keine Sanierung, sondern sind höchstens Schönheitsmaßnahmen (Bodenbeläge z.B.).
Also 500 + 50% aus 150 = 575 abzgl. 10% Sicherheitsabschlag (58) = Beleihungswert 517
Somit bei T€ 500 Darlehen bezogen auf den Beleihungswert annähernd eine Vollfinanzierung. Gute Zinsen bekommst Du heute immer, sehr gute wegen eines guten Beleihungsauslaufes allerdings in Deinem konkreten Fall nicht.

Die Nebenkosten trage ich aus dem Eigenkapital, also nur noch 100TE. Ich benötige 700TE als Kredit.

Wenn Eigenkapital tatsächlich nur 50, dann bekommst Du eine Kondition für eine 135%-Beleihung.

Sorry, die <90% Finanzierung ist in gaaaaanz weiter Ferne (sagt Dir ein Immobilienfinanzierer ;))

Einfach mal für Dein Verständnis. Nebenkosten sind nicht wertsteigernd. Also fallen die in der Wertbetrachtung der Immobilie schon einmal raus. Bei der Sanierung ist es natürlich so, dass Du auch funktionierende Dinge, die Du im Kaufpreis bezahlst, rausreißt. Also nach Entkernung (oder was auch immer Du weg machst - Fliesen, Bäder, Türen usw.) hat das Haus nur noch einen Wert von vielleicht 450. Dann kommst Du mit Deinen neuen Einbauten (Bäder, Böden, Heizung usw.) und schiebst den Wert des Hauses wieder hoch auf meine oben genannten 575.

 

[Alibert87]

Standard ist, dass pauschal 50% der Sanierungskosten von der Bank angesetzt werden. Vieles ist nämlich keine Sanierung, sondern sind höchstens Schönheitsmaßnahmen (Bodenbeläge z.B.).
Also 500 + 50% aus 150 = 575 abzgl. 10% Sicherheitsabschlag (58) = Beleihungswert 517
Somit bei T€ 500 Darlehen bezogen auf den Beleihungswert annähernd eine Vollfinanzierung. Gute Zinsen bekommst Du heute immer, sehr gute wegen eines guten Beleihungsauslaufes allerdings in Deinem konkreten Fall nicht.


Wenn Eigenkapital tatsächlich nur 50, dann bekommst Du eine Kondition für eine 135%-Beleihung.

Sorry, die <90% Finanzierung ist in gaaaaanz weiter Ferne (sagt Dir ein Immobilienfinanzierer ;))

Einfach mal für Dein Verständnis. Nebenkosten sind nicht wertsteigernd. Also fallen die in der Wertbetrachtung der Immobilie schon einmal raus. Bei der Sanierung ist es natürlich so, dass Du auch funktionierende Dinge, die Du im Kaufpreis bezahlst, rausreißt. Also nach Entkernung (oder was auch immer Du weg machst - Fliesen, Bäder, Türen usw.) hat das Haus nur noch einen Wert von vielleicht 450. Dann kommst Du mit Deinen neuen Einbauten (Bäder, Böden, Heizung usw.) und schiebst den Wert des Hauses wieder hoch auf meine oben genannten 575.

Achs so, die 50 % der Sanierungskosten sind fix. Lässt die Bank da mit sich sprechen, wenn es wirklich notwendige Sanierungen sind? und der Sicherheitsabschlag ist auch immer so?

Das Eigenkapital habe ich mit 150TE betitelt, die 50TE waren für die NK. Eigenkapital ohne NK = 100TE
Für das Haus benötige ich 650TE und ich erhalte dann "nur" 575TE , Delta muss Eigenkapital sein?

 

[nordanney]

Achs so, die 50 % der Sanierungskosten sind fix. Lässt die Bank da mit sich sprechen, wenn es wirklich notwendige Sanierungen sind? und der Sicherheitsabschlag ist auch immer so?

Es kommt immer darauf an, mit welcher Bank Du sprichst (Internet schwieriger als Filialbank) und was Du machst. Es ist eine Pauschalierung, von der natürlich je nach Gegebenheit abgewichen werden kann.

Für das Haus benötige ich 650TE und ich erhalte dann "nur" 575TE , Delta muss Eigenkapital sein?

Das hängt von Dir (Deiner Bonität), dem Objekt und der Bank ab. Vielleicht bekommst Du auch 650 oder 700. Vielleicht sogar nur 500. Das kann Dir im jetzigen Moment (wir sind keine Banken und haben quasi null Informationen zu Dir, Dem Haus und der Sanierung).
Aber auf jeden Fall bekommst Du nicht die Topp-Kondition.

 

[Alibert87]

Es kommt immer darauf an, mit welcher Bank Du sprichst (Internet schwieriger als Filialbank) und was Du machst. Es ist eine Pauschalierung, von der natürlich je nach Gegebenheit abgewichen werden kann.

Das hängt von Dir (Deiner Bonität), dem Objekt und der Bank ab. Vielleicht bekommst Du auch 650 oder 700. Vielleicht sogar nur 500. Das kann Dir im jetzigen Moment (wir sind keine Banken und haben quasi null Informationen zu Dir, Dem Haus und der Sanierung).
Aber auf jeden Fall bekommst Du nicht die Topp-Kondition.

Alles Gut. Mir reichen die Infos zu dem Abschlag Sanierung und Sicherheit. Mir geht es darum, wie viel Eigenkapital ich noch einsparen will/ muss (und in welche Intensität/Zeit) . So wie es aussieht (Lage/ Markt), geht es in Richtung 700-800TE, demnach muss ich Gas geben

 

[borxx]

Das kann dir im Einzelfall nur die Bank sagen, denn die Feststellung des Wertes und somit der Beleihung ist im Zweifelsfall noch von Bank zu Bank unterschiedlich. Frag wirklich mit deinen Werten und dem konkreten Objekt an. Anhand der Haushaltsrechnung haben wir damals vorab eine erste Indikation bekommen was man uns denn zutrauen würde.

Zusätzlich gibt es noch einige Fakten rund herum, die ich abklopfen würde.
Bekannter hat imho bei der Allianz abgeschlossen und dort ist eine Neubeleihung der freigewordenen Grundschuld bspw. nicht möglich und auch alle seine Rechnungen musste er vorfinanzieren und bekam sie dann blockweise von der Bank mit Bearbeitungszeit zurück. Gerade kleinere lokale Banken können an der Stelle in einigen Punkten obwohl sie vielleicht mehr Informationen vorab wollen, dann entspannter sein bzgl. Auszahlungsmodalitäten was im Rahmen einer Sanierung eventuell auch ein zu betrachtender Punkt wäre, auch ein nachträgliches Einbringen des Eigenkapital habe ich schonmal mitbekommen.